淺論我國購房者的知情權

中圖分類號：D9文獻標識碼：A 文章編號：1008-925X（2010）12-0048-02

摘要：消費者享有知悉其購買、使用的商品和服務真實情況的權利。在住宅消費中，購房者作為消費者不僅有權知道住宅的質量和使用方法，也有權知道未來使用住宅的安全性。開發商就有義務將房屋的真實情況提供給購房者，而不是弄一些虛假的信息來欺騙消費者。但我國對購房者的知情權的保障還不完善，需要政府完善法律，加強對誠信方面的建設，用法律來保護購房者的知情權。

關鍵詞：購房者 知情權 權益保護

在現代市場經濟社會中，消費者和商品的生產者和經營者比較起來，往往是處于弱勢地位的。這種弱勢地位在我國居民購買商品房的過程中，體現得為尤其明顯。商品房是與每個人都息息相關的特殊商品，其有關權利的設定與流轉必須充分納入法治的軌道，確定和加強購房者的知情權，是維護我國商品房購買這一系列合法權益的前提和關鍵。本文從購房者的知情權的產生和實現中的阻礙等角度全面的解讀了我國購房者的知情權的問題，并在最后對存在的問題提出了具體的解決方案。

一、購房者的知情權概述

（一）購房者的知情權的含義

購房者知情權來源于消費者知情權。知情權，是指自然人和其他組織享有的知悉和獲取信息的權利，包括公法上的知情權和私法上的知情權。消費者作為商品或服務的購買者享有法定的消費者權利，而消費者權利中蘊含的消費者知情權又是私法上個人知情權的重要組成部分。[1]

根據上述消費者的知情權的一般含義，可將購房者的知情權界定為：在商品房買賣法律關系中，買房人從房地產開發商等有關渠道依法查閱、復制（復印）、咨詢與自身購房利益相關信息的權利和自由。它是權力的權利，屬于基礎性和前提性的權利，并具體體現為主動知曉信息權、被動知曉信息權、消化信息權和運用信息權。[2]

（二）購房者知情權產生的基礎

1、購房者是消費者

所謂消費者是指為了滿足生活消費需要而購買使用商品或接收商品服務，由國家以專門法律確認其主體地位和保護其消費權益的個體社會成員。[3]從這個定義我們可以看出，消費者是的行為是為了滿足生活消費需要，消費的客體是商品和服務，方式是夠買商品或者是接受服務，主體是個體社會成員。從消費者的這些特征來看，購房者也應該是消費者。購房行為是為了生活消費，購房者的消費客體是商品房，商品房當人屬于商品了，消費方式是購買商品房的行為，購房者主要是公民個人。

2、購房者處于弱勢地位

商品房購買者作為分散的個體消費者，在與開發商的商品房交易過程中往往處于弱勢地位。購房者處于弱勢地位的主要原因是購房者與房地產企業之間信息不對稱，這種不對稱主要體現在以下三個方面：第一，產權信息不對稱。第二，價格信息不對稱。第三，質量信息的不對稱。這一系列不對稱的信息，凸顯了購房者們的弱勢地位，就給房地產商坑騙購房者創造了條件。[4]

二、購房者知情權實現的阻礙因素

（一）購房者知情權法律規定的欠缺

《消費者權益保護法》規定了保護消費者的知情權，但現行有關商品房買賣的法律法規并沒有明確知情權具有法定的性質。沒有直接規定購房著的知情權，不能說購房者就沒有知情權。如果具體到各個法律條文中去研究，可以或多或少的發現對購房者知情權的保護，但這種規定畢竟是不系統的。

（二）政府對房地產管理的混亂

現代政府在建立和完善房地產市場體制上應當有所作為。而近些年來我國政府有關部門對房地產市場的管理卻不是很到位。大多時候在房地產開發商坑害購房者事情曝光后，政府對相關方面的管理是很不好的，根本就起不到一點規制的作業。比如開發商辦理假按揭是件很容易的事情；同一個房屋在不到兩個月的時間內在房管局查到兩個權屬人，而這中間并沒有發生產權變更等等。這些現象的出現，于政府相關部門管理不力有很大的關系。

（三）《房地產信用檔案》以及信息披露制度的不完善

在我國，由于《房地產信用檔案》的不完善，使得房地產企業和個人在經營過程中出現違反法律法規的行為，從而侵犯了購房者的知情權，同時也侵犯了各級政府部門的知情權，成為我國購房者不能充分實現其知情權的一大障礙，這些不完善具體表現在從中國住宅與房地產信息網的信用檔案中，一直到現在，所有的一級房地產開發企業都沒有不良記錄，那一欄都是空著的。

（四）購房者維護自身知情權意識的淡薄

我國購房者維護自身知情權的意識相對而言是比較淡薄的，由于法律意識的淡薄，購房者在與房地產開發商進行交易的過程中，不知道怎樣維護自身的合法權益，有些購房者甚至都不知道自己還存在知情權，從而使得自己不能有效地維護自身的權益，讓房地產開發商有機可乘，獲得不正當利益。購房者自身維權意識的淡薄也是其知情權不能有效實現的一個障礙。

三、對購房者知情權的保護建議

（一）完善購房者知情權的法律法規

購房者的知情權屬于購房者所享有的基礎性權利，這種基礎性的權利必須通過法律法規的方式對其予以確定，在關于房地產的交易的法律中明確地對其進行規定，防止在交易過程中出現購房者為了保護自己的知情權而沒有相關的法律予以支持的現象的出現。只有將購房者的知情權通過成文的法律進行確定，才能使我國購房者的知情權真正的有法可依，有章可循，切實的保護我國購房者的知情權，否則對購房者知情權的保護永遠都只是空頭白話。

（二）貫徹依法行政，實現房地產管理的政務公開

首先是政府部門和監管者的自我規范。各級政府及房地產主管部門要主動適應轉變政府職能的要求，減少事前的行政審批，加強事后的監督。同時要建立錯案行政責任追究制度，堅持“誰審批、誰負責”的原則。建立和完善行政責任追究制度，不但要處理違法違規的有關政府工作人員，更要將其行為公開披露，追蹤與房地產企業和個人不良記錄有關聯的各級管理者。

（三）完善企業《房地產信用檔案》，建立和完善信息披露制度

房地產信用檔案，充分尊重了各級政府部門和社會公眾的知情權，便于為各級政府部門和社會公眾監督房地產企業市場行為提供依據，為社會公眾查詢房地產企業和個人信用信息提供服務，為社會公眾投訴房地產領域違法違紀行為提供便利，是我國信息公開化的一個巨大進步，對建立我國全國性的企業和個人信用檔案，將會起到很好的示范作用。

（四）增強購房者維護自身知情權的意識

對于購房者自身維權意識的增強，需要加強購房者的法律意識，維護自己的主體地位，明確自己在商品房交易的過程中所享有的權利和義務，在購買商品房的時候，應要求開發商出示相應的證件，從而做出正確的購買判斷。在購房者的知情權遭受侵害的時候，購房者也好利用法律的手段維護自己的合法權益。如果消費者自己連維權的意識都沒有的話，那么只有空空的法律，也是很難實施的。

（五）建立激勵和懲罰機制

政府既可以用行政命令也可以用市場激勵的辦法，來努力控制整個經濟活動。近年，經濟學家正致力于倡導政府試行一種全新的管理方法:市場激勵。在建設房地產信用檔案的同時，還應當建立相應的激勵機制，進行房地產開發企業誠信評價，對誠信度高的房地產企業，給予一定的優惠，建立有效的激勵和懲罰機制，這樣才能使房地產商們公平有序的競爭，只有有序競爭所帶來的高效率和低價格，才是有效的市場體系的功能所在。

參考文獻：

[1] 張龍.論我國購房者知情權的法律保護[J].長白學刊，2008(2)：71.

[2] 鄭太福.略論購房者知情權的法理[J].長沙大學學報，2007(6).

[3] 潘靜成，劉文華.經濟法[M].北京：中國人民大學出版社，2008:236.

[4]許培源.房地產市場消費者弱勢地位的成因與提升策略[J]商業時代，2008(30)：84.