房產新政 功過幾何

市場的產物終歸要回到市場。行政管制就像給持續的洪水設壩，越堵越高，目前暫得茍安，而后患無窮。

根據中國指數研究院的數據顯示，2005年至2009年房地產的投資占GDP的比重持續上升，2009年約占10%;如果從去年增量的貢獻來看，房地產的貢獻接近26%。房地產行業對于中國經濟的重要性不僅從數據上有所體現，從政府的政策上有所體現，更在公眾的關注度上充分體現出來。

2010年已經過半，國務院的“新國十條”也已出臺數月。在此期間，中國樓市經歷了怎樣的風云變幻、新政的出臺是否有效與可持續、它的功過又該怎樣評說，這些都成了社會各界人士關心的話題。

新政成敗之辯

國家統計局7月12日發布的最新數據顯示， 6月全國70個大中城市房屋銷售價格環比下降0.1%，同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0%。

就在當天，中國指數研究院在“2010年上半年房地產市場總結暨下半年房地產趨勢論壇”上首次推出了中國房地產市場百城價格指數。根據中指系統100個城市的全樣本調查數據顯示，6月全國100個城市住宅平均價格為8419元/平方米，環比上漲0.35%，其中80個城市價格環比上漲，20個城市價格環比下跌。

雖然國家統計局與中國指數研究院的統計口徑與方法不同，結果也有差異，但都驗證了這樣一個事實:盡管房價沒有出現集體性大跌，但在新政推出之后，房價過快上漲的勢頭暫時得到遏制，并開始呈現加速調整的態勢。

與會嘉賓任志強則列舉出一系列數據，說明目前的房價情況:在新政推出之后，4月一手房房價指數低于100的城市只有三亞，5月則有12個，6月增加到28個;4月二手房房價指數低于100的城市有6個，5月增至26個，6月發展到31個。目前，降價的城市數目在增多，降價范圍在擴大。

房價調整已成事實，公眾對于房價的預期發生了微妙的變化。之前對房價堅持看漲的格局有所改變，市場的觀望氣氛漸濃，不少看漲的“名嘴”站出來預測房價的下跌趨勢與空間。的確，如住建部政策研究中心副主任秦虹所說，市場是需要不同的聲音和預期的，這次調整改變了市場對價格上漲的預期的高度一致性。

以市場價格的現狀，我們可以認定新政的出臺對樓市產生了很大的控制作用，效果開始顯現。從這個角度來說，新政的出臺使房地產市場朝著更健康的方向發展。

然而，土地市場的交易情況，廣為業內人士詬病。盡管2010年全國住宅土地供應量計劃為18.5萬公頃，但新政出臺之后部分地方政府并沒有隨行就市，加之開發商的觀望情緒，土地流拍屢見報端，與2008年情況截然相反的是，“樓市熱，地市冷”已成共識。

任志強認為，新增土地供應量在一線城市沒有明顯增加，增加的土地供應中大部分是二、三線城市，因此，下一次房價的高速增長依然會在本來就已經房價高漲的地區?！靶聡畻l”沒有從根本上改善房市的供需關系，高房價地區土地供應的短缺依然是事實，因此房產新政在這一點上是完全失敗的。

政策去向何方

在6月的房價統計表上，一線城市的房價調整壓力較大，二、三線城市的房價下降幅度較小。其中，在同一城市高端樓盤的降價比普通住宅的幅度大。因此，上半年房價呈現為部分有針對性的調整。

如前所述，房地產行業對經濟的貢獻率在逐年上升。2007年開始的對房地產的調控政策不僅使房市上漲得到遏制，也使中國的股市和宏觀經濟經歷了一次痛苦的探底。在這次新政出臺之前，不少人擔心它是否會重蹈覆轍，當然這種擔心的確部分應驗:上證綜指自4月16日之后一路下跌了近700點，中國的固定資產投資增速在大幅度減緩;北京目前的房屋庫存由新政之前的4萬套增至10萬套。

數據可以從不同的角度看待，從而得出不一樣的結論。真正重要的是看問題的方法和角度，而非數據本身。同樣是以上的問題，換一個角度去看，也許可以更加全面地觀察當下的經濟形勢:中國固定資產投資增速同比下降了7-8個百分點，但增長率依然保持在25%，2008年全國固定資產投資增速僅為25%，相比而言，2010年的規?？倲颠h遠大于2008年;同樣，在2008年經濟低谷時期，北京的房屋庫存在14-15萬套。顯而易見，目前的經濟形勢相對樂觀，對房市的調控并沒有影響到宏觀經濟的運行。

莫天全認為，政府的這個政策將持續1-2年，不會是短期。政府調控不是要整死房產企業，而是希望房市長遠健康發展。適當的調整是可能的，但方向不會改變。具體是不是1-2年，我們無法得知，但可以明確的是，政府一定要看到房價有明顯的降幅，才會認為自己的調控到位，而目前尚未達到最滿意的效果。

對于上半年價格堅挺，任志強的解釋是:上半年可售樓盤少、競爭小，隨著下半年的樓房供應量增加，價格競爭將會愈演愈烈。如果三季度價格下降，銷售量回升，對宏觀經濟的發展則是利好，若銷售量沒有回升，房企的經營壓力將逐步加大。

也許真如任志強的預言:下半年如果銷售量跟不上去，房地產市場繼續低迷，將不僅危害房企的利益，同時還會影響到地方政府的融資平臺以及相關項目的進展。屆時，房地產行業對其他行業的連帶影響將不利于中國宏觀經濟的發展，政府的經濟增長目標能否實現將是個疑問。

在經濟步入二次探底的跡象明顯時，中國政府也許會考慮放松史上最為嚴厲的樓市調控政策。只是不知又有多少中小企業能夠等到“重見天日”。在等待中，企業比拼的依然是現金流。

在沒有有效改善土地供給不足、又強力抑制購房需求的情況下，政策一旦松綁，房價又會如上一輪調控之后出現報復性上漲呢，抑或還能像現在這樣平穩?這個問題的答案可以從中國古老的比喻中尋找，即洪水來襲究竟是疏還是堵?市場的產物終歸要回到市場，沒有遵循市場規律的行政管制，就像給持續的洪水設壩，越堵越高，目前暫得茍安，而后患無窮。