虛弱的招拍掛

招拍掛作為一種國際通行的交易方式，在中國的地產市場上卻遭受千夫所指。不是這種制度有問題，是制度面臨的環境有問題。

土地招、拍、掛制度最初起源于歐美，后來在我國的香港廣泛推廣使用。目前我國的招、拍、掛制度的制定是完全效仿香港所指定的制度規范。

招拍掛制度包含招標、拍賣、掛牌三種出讓形式。招標，由于在操作方式上容易產生不公正現象，一直以來，通過招標方式出讓的土地項目并不多。而掛牌與拍賣，都是以“價高者得”為唯一原則，使得土地出讓方在出讓方式的選擇上空間并不是很大，同時經過幾十輪甚至上百輪競價后，往往就會產生天價地王。最主要的是，地方政府賣地生財，也希望地價越高越好。因此，拍賣成為三種土地出讓方式中最受政府“青睞”的一種。

招拍掛 “變臉”

自2004年“8#8226;31大限”后，國有土地出讓通行“招拍掛”方式。其公開、公正、公平的積極作用終結了我國原始的暗箱操作，但任何事物都存在正反兩個方面，由于內地和香港兩個發展模式和市場自身發展的不同，且房地產本身就是一個特殊的行業，導致招拍掛概念在我國內地遭遇到水土不服。

6年來，城市房地產開發用地，尤其是一線城市的開發用地卻越供越少，價格也越拍越高。顯然，“價高者得”的市場化原則與政府壟斷土地供應的做法，在很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問題的同時，也降低了土地整理、儲備和供應的效率。業內人士建議，現行的土地招拍掛方式亟待改進。

3月22日，國土資源部副部長表示，將一線城市和部分二三線城市推行土地“招拍掛”制度的完善性改革工作。

此次改革主要是在北京、上海、廣州等一線城市試點，改革的方向是著重完善招標制度，增加招標在土地出讓中的份額，改變價高者得的游戲規則。

中國房地產研究會副會長顧云昌說，采用招標形式，報價只占其中30%的因素，主要是看開發商的綜合實力。其中技術因素非常重要，例如規劃方案做得好不好、資金實力夠不夠、社會影響好不好等各種因素加在一起評審后再決定土地給誰。這就表明評分標準不是根據“價高者得”的規則，而是由專家評審團綜合評審后投票決定。專家也不是常任，而是從專家庫里隨機抽選，這樣做是為了避免權力尋租現象。

掩耳盜鈴的游戲

不過，如何完善招標制度，防止重蹈此前協議出讓的覆轍，依然將考驗管理者的智慧。部分業內人士對于“招拍掛”制度改革完善不持樂觀態度。

武俠小說《天龍八部》中，有一段西夏公主招親的劇情，其實公主心中早有內定，她必須嫁給黑暗冰庫中那位“夢郎”，只是在冰窖中兩人看不清彼此的面目，不得已出此下策。當下，中國一些地方政府土地的“招拍掛”，比這位西夏公主還要過分，他們幾乎是照著內定的公司，才搞量身定做，設置招標門檻的。

以最近一起引起輿論廣泛議論的福州土地拍賣為例:福州國土局為這塊地的拍賣設定了幾個門檻:1、競買人必須具備一級房地產開發資質;2、參與競買的客戶須交納保證金40億元;3、在國內投資開發各類房地產項目累計建筑面積達2000萬平方米以上;4、集團需已開發過兩個單個建筑面積達400萬平方米以上的項目。

據分析，最關鍵的一點是第四條，國內各大房地產開發商如萬科、世貿、碧桂園等公司，也沒有“兩個單個建筑面積達400萬平方米以上的項目。”只有世紀金源一家符合此條件，人們猜測，福州市政府的“繡球”就是為這位惟一符合條件的“夢郎”所準備的。

萬達集團董事長王健林表示，招標里面肯定有人為操縱因素，會滋生一定的腐敗。當招親的“應征”門檻被設置得過于離奇、刁鉆時，事實上就是預先排除了許多有勢力的參與者。 這樣的把戲可以說是掩耳盜鈴。

土地拍賣值得反思

在研究今后政策發展之前，有必要反思一下此前的成因。茅于軾先生寫的《土地偏愛拍賣的背后》，其中玄機，一覽無遺。

土地的拍賣制度，看似是土地走向市場化的一種方式，即價高者得。實際上，這個價格依然是扭曲的價格，因為在一個拍賣的過程中，只有一個供給方，其余皆為需求方，價高者可得，價格自然抬得老高。事實上，土地的供給方并不是只有一處，而是被人為地力量控制為一處。這種行政管制的價格當然不是市場價格，這就好比，政府規定停止糧食的市場銷售，而采取拍賣的方式。第一袋大米:起價100塊。后面還會不會繼續拍賣，還有多少大米會供應，都沒告訴大家。那么這一袋大米當然會拍出極高的價格來。然后過段時間拍賣第二袋大米，價格還是會高的離譜。土地拍賣形成的高價道理也是一樣的，看似是市場化的配置方式，實則是人為地抬高價格。

產品的生產和銷售者都希望價格越高越好，為什么超市里不能施行糧食拍賣呢?那樣價格不是會很高嗎。其實不是他們不想這么做，而是沒有這個能力。能夠提供糧食供給的商家太多，你拍賣，我也拍賣，大家都拍賣的話也就沒有了拍賣的意義，變為了正常的供求行為。所以拍賣的商品有一個最重要的特性，那就是絕對的稀缺，甚至獨一無二的不可替代，如名畫、工藝品等等。

茅于軾先生的可貴之處，就是能一針見血的點出背后的利益糾葛。政府獨愛拍賣的背后其實是利益最大化的要求，土地財政的大旗驅使之下，地方政府就是土地的生產者和銷售者，又有行政干預的權力，因此既有愿望也有能力讓土地施行拍賣制度，因此也就出現了土地市場的中國特色:地王、腐敗、國企、天價……其實土地和其他商品比起來，沒有那么多的特殊性，糧食價格、石油價格和股票價格都不是拍賣進行的，而是由一個報價中心整合信息，形成最終的供需價格。

經濟學上來說，如果供給方缺乏競爭，那這就是壟斷市場。而土地市場的利潤高于壟斷利潤，原因就在于，即便在壟斷價格上銷售產品，仍然有消費者剩余存在，總有人還會覺得這個價格還是劃算的。而拍賣形成的價格是出價最高者的價格，消費者剩余為零，完全被生產者吞沒。因此地方政府的土地拍賣制度實在是一筆劃算的買賣。茅于軾先生提出的解決方案是:政府先招標，把可供出讓的土地價格擺出來，供給方先競爭一輪;然后再對這些地塊進行拍賣。這樣需求方在有更多選擇的情況下就不會把土地價格抬得老高。茅于軾先生的意思就是建立“土地超市”，政府先把你們的貨擺上，然后再讓需求方登場挑貨。這未嘗不是個好方法，但是政府沒有這個動力，所以很難施行。