林地評估及林地期望價法的應用分析

[摘要] 我國南方無論是國有林場還是集體林區，大量出現森林資源抵押、林地租賃、以林地對外投資或合作造林等經濟行為，需要對林地價值進行評估，而林地的評估方法也很多，本文著重分析林地與建設用地評估特點的區別，并舉例說明如何采用林地期望價法客觀評估林地價值。

一、林地評估和國有建設用地評估特點分析

《森林法》中規定的林地包括郁閉度0.2以上的喬木林地以及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐跡地、火燒跡地、未成林造林地、苗圃地和縣級以上人民政府規劃的宜林地。林地評估和國有建設用地評估相比，有以下特點:

1、價值內涵不同:林地的價值內涵一般是以林場林班或小班為單位定義使用年限、立地質量和可及度等。建設用地的價值內涵一般是以宗地為單位定義用途、使用年限、建設限制條件、開發程度、基礎設施情況等。

2、年限不同:林地年限一般為20年、30年、50年等，要視林木經營者的情況而定。建設用地使用年限國家一般有規定:商業用地40年、住宅用地70年、工業用地50年。

3、地利條件不同:林地和農用地重點考慮土壤的肥力，而建設用地重點考慮的是區位以及地質構造條件。

4、取得方式不同:林地的取得一般采取租賃的方式取得，而不是采取出讓的方式取得，即便通過購買的方式，也是一次性支付林地使用權價款，但不像建設用地購買的程序那么復雜。

5、轉讓條件不同:林地的轉讓只要不改變用途，并取得政府部門的批準即可轉讓;而建設用地的轉讓要符合國家有關規定，比如以出讓方式取得的土地需投資額達到30%以上的項目才允許轉讓等，而且轉讓后的使用年限一般不能增加，只有減少。

二、林地期望價法公式

《森林資源資產評估評估技術規范(試行)》中規定林地價值評估方法主要包括:現行市價法、林地期望價法、年金資本化法、林地費用化法等。此外還可以根據實際情況采用比例系數法和剩余法評估林地價值。本文主要是以廣西速生桉樹林地為例采用林地期望價法說明如何客觀評估林地價值。

林地期望價法以實行永續皆伐為前提，并假設每個輪伐期林地上的收益相同、支出相同，從無林地造林開始計算，將無窮多個輪伐期的純收益全部折為現值累加求和值作為林地價值。其計算公式為:

Bn-林地評估值(無限年期)

Ci-第i年投入的營林生產直接費用(包括整地、栽植、撫育等費用)

A u-現實林分第U年主伐時的純收入(指木材銷售收入扣除采運成本、銷售費用、管理費用、財務費用、有關稅費、木材經營的合理利潤后的部分)

Da、Db-現實林分第a、b年的間伐純收入

U-經營周期

V-年均營林生產間接費用(包括森林保護費、營林設施費、良種實驗費、調查設計費、基層生產單位管理費、場部管理費用和財務費用)

P-利率

林地期望價法的適用范圍包括用材林、薪炭林、防護林、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐跡地、火燒跡地和國家規劃的宜林地等林地資產的評估。

林地期望價法適用的前提假設:(1)林地永續作用(無限年期經營);(2)永續作業時林木經營主伐年齡相同;(3)林木經營每個輪伐期的純收入相同;(4)如有間伐收入，每個輪伐期都有若干次間伐，分別發生在a、b……等年度。在永續作業時每個穩定年度的間伐，每隔一個輪伐期發生一次。

三、林地期望價法舉例分析

某林場的林地擬種植速生桉，預計前三年造林成本:種植林:第一年(C1)582元/畝，第二年(C2)253元/畝，第三年(C3)253元/畝。萌芽林:第一年(C1)327元/畝，第二年(C2)253元/畝，第三年(C3)253元/畝。每年的營林生產間接費用(V)為50元/畝。種植林主伐年齡(U1)5年，萌芽林主伐年齡(U2)4年。無間伐收入。種植林每畝主伐蓄積量7.88立方米，出材率84%，萌芽林每畝主伐蓄積量6.84立方米，出材率84%。纖維材出材率5%。采集運成本144元/立方米。銷售費用和管理費用10元/立方米，育林金10%(其中上交40%，自留60%)，防洪保安費0.1%，木材經營者利潤率為16%。規格材銷售單價550元/立方米，纖維材280元/立方米。假定利率為8%。現需要評估50年林地使用權價值。

(一)林地評估思路分析

由于主伐純收益不同，不能直接套用公式。可以直接采用有限年收益法公式。先確定每個輪伐期的林木經營模式:采用萌芽林的次數以及主伐年齡。一般營林模式有兩次萌芽林、一次萌芽林、或全部采用種植林等。下面分別按照三種模式測算50年林地價值。

Bn-林地評估值(有限年期n)

Aum-第m次主伐時的純收益

Cim-第m次第i年投入的營林生產直接費用(包括整地、栽植、撫育等費用)

上式中其他符合含義同前。

上述公式的結果其價值內涵為:林地的所有收益均需要在林地所有者和營林投資者之間分配，關鍵是如何確定兩個主體之間的利益分配。

(二)評估結果分析

1、每個采伐期的收益計算，種植林主伐純收益為922元/畝，萌芽林主伐純收益為670元/畝。采用種植林的收益比采用萌芽林的收益高37.6%。

2、由于林地經營期限較長(一般為50年)，營林方式的變化對林地價值的影響不大，一次萌芽比二次萌芽增值幅度在1.8%-2.2%，全為種植林比二次萌芽林增值幅度在2.9%-4.2%。

不考慮地租的情況下，按照一次萌芽林模式經過測算營林投資回報率為67.64%，相當于主伐收入的24.3%，折合年投資回報率為10.82%。

3、利率對林地評估值影響最大，利率降低一個百分點，評估值增加25%-27%。

4、育林金優惠措施對林地價值影響較大，比如:廣西國有林場只上交40%，如育林金降低2%，林地價值增加10%-12%。

5、上述林地的評估結果只是根據某林場的營林生產投資效益平均水平測算的，由于林地的價值往往要落實到具體的小班，因此，每一個小班的林地價值還要進行地利等級調整，地利等級調整系數可按現實林分與參照林分在采伐時立木價(以倒算法估算)的比值來計算。

(三)評估結果市場檢驗

1、林地合作分成案例檢驗。按照現有林場以林地跟外商合作經營速生桉的案例，一般是按照林木主伐的立木分成給林地所有者作為林地報酬。一般按主伐時立木的30%作為林地所有者的匯報，按4%計交育林金，測算得出的林地價值(一次萌芽經營)為1483元/畝。如果按2%計算育林金，則林地價值為1528元/畝。

2、投資機會成本檢驗。對一個理性投資者來說，所期望的投資收益不低于銀行存款利率(五年期長期存款利率3.6%)，按照這一指標推算5年為一個輪伐期，則營林投資者在主伐時至少應該獲得的回報率為19.3%，否則可以認為他的投資機會成本不經濟，還不如把投資存在銀行(剔除其他特別因素不考慮的前提下)。

3、利潤率檢驗。從上述投資機會成本檢驗得知:營林生產者至少應該獲得采伐收入的19.3%的回報，那么上述采用林地期望價法評估林地價值所采用的參數之一——木材經營者的利潤16%就偏低。

4、可以采用年金資本化法(有限年的)驗證。如果按照集體林區的林地租金平均水平確定林地價值，按照年金資本化法評估的50年林地價值為893元/畝，如果考慮年租金上漲5%的林地價值為1838元/畝。

四、評估結論及啟示

1、林地的價值與營林方式有關，要客觀評估林地價值，需要考慮營林模式的不同，如桉樹種植林和萌芽林的不同，對林地價值有影響。

2、林地評估所采用的一些參數如利潤率不是固定不變的，要根據具體的林地上最適宜種植的樹種、林種合理確定，而不是一個固定指標值。

3、林地評估時無論什么評估目的均需要考慮扣除經營者的利潤。這與林木評估對經營者合理利潤的考慮應有所不同。用收益現值法評估林木時，如果是對林木資源資產流轉為目的的評估中，經營者合理利潤應當扣除，此部分作為投資者(購買方)利潤的一種實現;如果是將林木資源資產進行資本運作，以引入外來投資者為目的的評估時，一般不需要扣除原經營者的利潤。而采用期望價法評估林地價值時，經營林地產生的利潤需要在林地所有者和營林投資者之間分配，因此要扣除營林投資者的利潤。

五、利率的確定及利率問題的討論

利率的確定可以多種方法結合。無論采用何種方法確定的利率，一般不包括通貨膨脹率。

(一)純利率和風險利率構成法

《森林資源資產評估評估技術規范(試行)》中規定“利率的確定原則”:森林資源資產評估中采用的利率僅含經濟利率和風險率兩個部分。經濟利率:現階段我國的經濟利率可以采用近10年來長期國債利率3.85%和長期貸款基準利率5.94%來確定。風險率:營林生產的風險主要由造林失敗、火災、病蟲害、風災、雪災、早災等自然災害及人畜破壞產生。根據營林生產的實際，商品林經營中年風險率一般不超過1%-2%。這樣確定利率在7%-8%之間。

(二)采用案例分析提取法

根據不同營林方式的投資收益大小，遵循最佳最大效用原則，確定投資收益率作為評估中的利率。

復合比率按照50年經營期一次萌芽林經營模式來測算。

投資項目風險不同期望的回報率也不同，林地所有者的經驗風險相對營林投資者來說風險小，因此其期望投資回報率一般較小，一般認為不低于國債率3.85%和銀行同期存款利率3.6%(取整為4%)，而營林投資者除了獲得無風險的回報以外，還期望獲得風險報酬，這樣通過上述計算的復合投資收益率為12.19%，扣除林地所有者的投資回報率4%，則，營林投資者的投資收益率為12.19%-4%=8.19%≈8%(取整)。

(三)利率問題討論

無論是收益法(林地期望價法)，還是成本法都需要確定利率，而利率實質是投資回報率，嚴格來說應該區分不同投資者或所有者的回報率，比如:林地所有者和營林投資者的回報率，但這種情況在林木轉讓為評估目的的情況下可以不加以區分，但在林地評估中要區分，否則，利率的確定就不夠公允。

采用林地期望價法評估林地價值中的利率應該是營林投資者的回報率，而不包括林地所有者的回報率。從評估林地角度出發，公式中扣除木材經營者的利潤應該是營林投資者的利潤，因此計算的基數不是采伐成本，而是營林成本或主伐時的銷售收入，這樣理解的基礎上易于評估實務中的操作。

(作者單位:中聯資產評估有限公司廣西分公司)