地王難遏

央企何以在土地市場屢掀狂瀾，而監管者卻有心無力?

當抑制房價過快上漲在兩會上成為“不行也行”的表決心式承諾后，兩會閉幕的第二天，央企撕毀了它。

3月15日，在遠洋地產以樓面價2.75萬元，平方米拿下北京新地王后，中國兵器集團下屬企業和中心集團在同一天兩次刷新了前者的記錄。旋即，北京房地產市場一改持續數月的滯漲，進入量價齊漲的局面，同樣的戲劇性扭轉，也發生在上海和廣州。

置身于風暴眼中心的國資委3月18日緊急召開新聞發布會，重申78家不以房地產為主業的中央直屬國有企業退出房地產業務；翌日，國資委主任李榮融又要求這78家央企須在15個工作日內制定出退出房地產業務的計劃，并痛責“共和國長子們”必須進一步吃透對政府房地產開發政策措施、關注民生政策和房地產市場趨勢的理解。

在北京朝陽區四環外崔各莊的大望京一號地的拍賣現場，當地價每平米超過—萬多元后，華遠地產董事長任志強便放棄了舉牌。最終遠洋地產以其兩倍的價格拿下該地塊。兩相對比，sOHO中國董事長潘石屹揶揄任稱，其與央企競拍土地是“自取其辱”。這正是過去一年多經常在全國土地拍賣市場上演的一幕：央企在土地市場上勢在必得的舉牌，在給樓市帶來恐慌的同時，亦遭潮水般詬病：為重組利益不計成本拿地，抬高地價與房價。

潘石屹批評說，央企在拿地時根本不用計算器。但事實可能是，央企的算盤的確有所不同。據一位知情人士向本刊透露，中化方興地產在2009年6月拍下廣渠門15號地這一去年的地王前，曾組織100多人調研3個月，詳盡測算土地成本在什么價位上可以操作、北京樓市未來趨勢和項目發展的遠景，方有其在招拍掛現場的一擲千金一幕。

這看似是一個極其嚴謹、科學的調查。國資委研究中心黨委書記李保民卻向本刊指出，這是建立在其擁有大量低成本的現金基礎之上。偉業控股公司副董事長金勇曾為數家央企在土地招拍掛前做過市場調研。他向《環球企業家》證實，多數央企在銀行系統得到了額外的“照顧”，由于融資成本較低，資本回報要求不高，與民營房企相比可以承受更高的土地成本。與銀行向央企的傾斜類似，地方政府亦對央企的投資趨之若鶩，用各種優惠政策(尤其是土地)來吸引央企投資。基于此，不難理解央企何以在地價核算上令民營企業汗顏。

“搞兵器的，做化工的，賣煙草的，全都跑來圈地。”陽光100常務副總裁范小沖認為，目前中國經濟類似只有一個器官亢奮而其它器官贏弱的病人，在整個經濟體中，樓市火爆而其它產業疲弱，處于壟斷行業中的央企稅后利潤有很大一部分截留，這部分資金當然不能在銀行里趴著，在產能過剩和房價居高不下的兩相對比下，自然會流入房地產市場。

國資委勒令央企退出房地產的決心無需懷疑，但李保民向《環球企業家》指出，此前類似的呼吁不止一次向央企傳達，國資委甚至多次提示過房地產的泡沫風險，收效甚微。

監管之難

央企做地王的沖動之所以難以鉗制，源于其復雜的歷史成因。

在1998年中央部委機構改革前，冶金部、化工部等部委名下給企業職工自建房、為企業自建辦公樓的后勤部，在經歷了改制及大幅度重組后，逐漸成為獨立運作的房地產公司，并以自身龐大的資產規模擠進了“房地產主業”企業名單。這一名單從2003年最初的3家企業整合平臺，已迅速擴容至如今的16家。同時，還有78家央企不同程度地涉獵房地產業務。

一些嚴厲的批評者就此認為，過去幾年國資委重組地產業務的努力并沒有讓遍地開花的央企房地產企業感受到壓力。比如，決策層最初對房地產業務的重組設想是大資產接管小資產，好資產接管差資產，很多企業便開始在近兩年的房地產牛市中，競拍地王大肆圈地，做大規模以對。

面對這樣的指責，讓近兩年為電力、電信改革及銀行業重組疲于奔命的國資委官員們感到極為委屈。外界或許過分放大了國資委的監管權限。一位國資委人士向本刊透露，國務院希望國資委能夠對央企做到管人管事管資產，但事實上，因為很多央企的行政級別與國資委平行，在人事上國資委大多沒有發言權。而因央企利潤只有10％上繳，國資委亦無法對資產和財權進行有限監管。而在重大資產重組的審批上，一位國資委人士則坦言：“哪個央企好惹?每次我們拿著重組方案，領導大筆一批，一家變成了三家。國資委其實僅僅是個臨時管家，尤其在特殊行業重大資產問題上，處境尷尬。”

此次在兩會后發生的央企地王事件或許會觸發這一尷尬局面的扭轉。在李榮融勒令央企們制定退出計劃當天，中遠集團總裁魏家福即聲稱，中遠集團下屬二級子公司中遠香港集團將在半年內退出其間接持有的遠洋地產約8％的股權，這是國資委發出退出總動員后，第一家明確公布退出時間表的企業。不過就此認為其它幾十家央企也會就范則太過樂觀。

李保民更愿意相信，在五年之內央企才能完成房地產業務的剝離。如果不是上市公司，把存量土地開發完之后即注銷退出房地產；對于已經通過競標獲得的土地，這部分央企可以按照原計劃開發，但不能再參與公開競標拿地。資產剝離尚屬容易，重組之后如何支付人員安置的補償成本，企業資產和土地的評估也需要一個漫長的周期。

事實上，國資委正通過改進考核機制來加速這一進程。此前國資委對央企領導人采取保值增值的考核辦法。在這個追求資本利潤率的考核體系里，央企領導人自然傾向于通過利潤豐厚的房地產業來完成硬性利潤指標。但自2010年開始實施的EVA考核，實際上只考核央企主營業務單位資本的盈利能力。對主業非房地產開發的央企來說，房地產業務利潤貢獻再高，都要被剔除在外。這或將成為央企剝離房地產業務的動力。

而對于國資委要求78家央企退出地產業這一表態可能帶來的市場影響，房地產業內亦普遍持謹慎預期。中原集團研究中心總經理程云即指出，地價高企并非完全由央企引起，調控房價還須從供給和需求兩個角度去采取措施，尤其是抑制投資性的需求。現行招拍掛制度及地方政府推地節奏，也是產生“地王”的主要原因，因為是競爭，不管是誰最后拿到，都會成為“地王”。

還有分析人士認為，國資委調整央企房地產業務，清退的是“常規武器”，保留的是“核武器”，16家以房地產為主業的央企實力雄厚且國資委還要求其做大做強。李保民亦指出，土地作為最重要的“國有資產”，若沒有央企的參與，決策層在一些關鍵時刻的調控會缺乏直接有效的工具。同時，保障性住房也更需要央企來做。

可以斷論的是，無論78家央企何時退出，房價暴漲的根本機理如不作出根本調整，16家央企房地產正規軍仍將憑借資金優勢在日益高企的土地市場不斷贏得“地王”稱號。