2010樓市政策的前世今生

在系列調控政策之下，2010年房地產行業保持高位運行，但缺少向上的驅動力，并在下半年開始緩慢回落。從國家統計局公布的全國房地產開發景氣指數趨勢圖可看出，1～9月的景氣指數都在2009年最高水平以上。

前世:三輪調控貫全年 北京落地最到位

1月1日～4月17日、4月17日～9月29日、9月29日之后的三輪政策調控，貫穿了全年房地產業發展的全過程，可謂是“調控年”。

1月1日，國務院頒布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，即國十一條，拉開了首輪調控的大幕;4月17日，國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即新國十條，成為二輪調控的開始;而9月29日，國家有關部委下發通知，推出5條措施進一步推進房地產調控，稱作新國五條。由于前兩輪調控都是由國務院發起，部委響應，而此次所謂的第三輪調控，其實更多的是對二輪調控的深化和升級，也可理解為二輪調控的“二次調控”。

三輪政策調控，一次比一次苛刻，一次比一次詳實，有共同的初衷和特點，就是通過抑制投機購房，增加土地和住房的有效供應，遏制部分地區房價的過快上漲。同時，史無前例地把保障性住房建設作為一大調控重點。應該說，每一輪的調控都起到了一定的作用。

作為熱點的北京，在地方版細則的落地和執行方面，一直比較嚴格。一輪調控中，2月23日，北京市住建委等11個部門聯合出臺了《關于貫徹國辦發(2010)4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見》(京十一條)，與國務院的國十一條相對應，但其中二套房貸開始強調以“家庭”為單位，比以往的個人為單位更加嚴格，同時成為了后續調控的有利基礎。在二輪調控之后，于4月30日頒布了《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》(新京十二條)，屬于反應較快、落地比較嚴格的地方版細則，尤其在對二套房的認定上不同以往的以貸為準，而是以購房者的持有數為準，即所謂的“認貸又認房”，并叫停了三套房貸款。許多成為9月底第三輪調控(或者說二輪調控的“二次調控”)的重要借鑒樣本，比如，三輪調控之后，各地紛紛執行限購，而這是北京市早在4月底就已經率先落地的政策。

今生:多重因素共作用樓市走向更復雜

可從下面3個方面進行分析。

通脹與調控反向拉扯:再現糾結的觀望情緒

世界經濟緩慢復蘇的大背景下，國內經濟整體運行平穩，樓市表現也比較樂觀。然而11月，美聯儲宣布推出第二輪量化寬松的貨幣政策，決定到2011年6底前購買6000億美元的美國長期國債，以進一步刺激美國經濟復蘇。美聯儲同時還宣布，將聯邦基金利率維持在0～0.25%的水平不變。至此，美國的貨幣利率降到歷史最低，這對10月剛剛實現加息的中國來說，必然帶來巨大沖擊(10月OPI達到了4.4%)。11月16日，央行宣布再次上調存款準備金率(年內第四次)，加重了年內再次加息的可能性。全球通脹和樓市調控同時存在，導致樓市走勢將變得更加復雜。

第三輪調控影響:觀望短期或將持續

9月底房地產第三輪調控再度加碼，限購、限貸，以及加息等措施的出臺，導致市場觀望氣氛上升。2010年四季度和2011年一季度，又將轉入傳統的銷售淡季，全國樓市成交量或將出現下滑。房價上漲較快的東部一線及部分二線城市受政策影響較大，中西部城市受新一輪政策影響將相對較弱，成交量變化會因地而異。綜合來看，2011年調控政策或將中性偏空，著力推進中長期制度的建設。

地區落地政策影響:價格變化存在不確定性

國際經濟二次探底預期加重，政策調控難抵國內通脹現實，而各地的樓市調控落地政策又存在一定的差異，加之投資渠道有限，尤其是二線城市，隨著一線城市競爭白熱化，區域規劃帶動下的二線城市面臨新的發展契機，相關落地政策也適度寬松，比如處于環渤海經濟區的天津，地方細則就相對溫和很多。基于通脹預期和不同落地政策的雙方面影響，開發商的預期和購房者的需求都會因地域而差異，價格浮動的不確定性很強。

建議:標桿城市作參考 適度觀望有必要

通常認為，樓市和股市是全球通脹最大的制泡機。在樓市受到嚴重打壓的2010年的中國市場，農產品市場和股市成了另一個大池子。對老百姓來說，股市易上癮且風險偏大，炒作

“菜市”也相對高深。所以，不動產仍是財產保值、抵御通脹的重要投資渠道。然而，買房的高門檻，只能令大部分人望而卻步。暗流涌動的樓市背景下，筆者對有購房需求的投資者提以下幾點建議。

關注標桿城市的政策動態

前面也曾提到，2010年，北京是政策落地最到位的城市，做出了不少嘗試性措施(許多在相關部委出臺政策時被直接采納)，比如限購令，北京政策落地比其他城市早半年之久，類似的還有土地招拍掛改革，以及公積金貸款等政策。目前，北京市相關部門又相繼出臺，或者正在醞釀其他細則。比如，12月1日起，北京市即將執行的商品房預售資金監管政策，有望逐步推廣。可多關注北京最新的樓市政策動態，盡管不一定會在所有城市落地，即使落地，其松緊程度也有不同，但會是很好的政策風向標。同時，也可以多觀察相關政策之后樓市的變化，設想一旦在自己置業的目標城市落地，是否會對自己有利，從而判斷自己是否出手，以及何時出手。

看多樓市者，量力而行

盡管通脹壓力巨大，房產具有保值升值功能，但生活成本也在提高，加息也會使貸款成本增加，而且政策打壓之下，一兩年內房價出現快速上升的可能性很小。在收入預期不甚明朗的情況下，要量力而行，更不要去大額負債買房。

看空樓市者，適度觀望

持續的政策打壓，令越來越多的人愿意相信，房價會在2011年上半年有所下探，從而選擇持幣等待。現在的大多數老百姓習慣于依靠國家統計局公布的數據來判斷整個大市，但由于信息的不對稱性，再加上政策傾向性，這些數據不能足以說明現實的房價。在2010年的樓市調控中，逐漸加入了對地方政府的問責機制。壓力使得相關部門不得不采取一些非常措施，比如對于高價項目，暫停發放預售許可證，導致項目無法開盤銷售。這種帶有明顯行政手段的調控，也會在一定程度上掩飾真實的房價。購房者可選擇目標區域的幾個樓盤作為參照，關注房價的真實變化。一旦發現沒有松動跡象，那就盡早出手。此輪調控，對于不同區域的作用也不一樣，有的板塊因為前期泡沫吹的太大，或者有項目帶頭調價，就會出現下調。