樓市調控引發房貸九大變化

9月底以來，新一輪調控席卷樓市，首付上調、銀行加息等連環政策讓購房人應接不暇。偉嘉安捷指出，此輪調控過后，房貸市場呈現九大新變化，購房人需引起足夠重視。

變化一:

首套房首付比例上調至30%90平方米以下無優惠

首套房首付比例的上調可以說是本輪調控中力度較大的一環，9月29日，央行、銀監會將商貸首套房首付比例調至30%，而在調控前，對于家庭首次購買90平方米以下的小戶型房屋，可以享受20%的首付優惠。新政實施后，使用商貸購房前，購房人需按3成首付合理安排資金計劃。

變化二:

首套房優惠利率上調至8.5折.7折利率時代終結

除了首套房首付比例的上調，在近期房貸市場上引起軒然大波的非首套房優惠利率莫屬。10月最后一周，北京各大銀行相繼收到銀監會通知，要求將首套房優惠利率折扣最低調至8.5折。從各行實施情況來看，11月1日起已開始執行，7折優惠利率時代終結，首套房優惠利率上調后，貸款人還款壓力增大。

變化三:

商貸，公積金貸款利率雙雙上調

加息時代來臨，商貸5年以上貸款利率調至6.14%，公積金貸款利率調至4.05%。以貸款額100萬元20年期為例，按商貸基準利率計算，加息后多付100多元的月供。商貸利率上調后，公積金貸款利率緊跟上調，5年期利率上調0.18個百分點，調整后為4.05%。以貸款額60萬元20年期為例，公積金利率上調后多還50多元月供。

加息后各銀行對新利率普遍執行次年調整方式，即明年1月1日起開始執行新利率，不過還是要提醒已在還款中的購房人，最好看一下當初與銀行簽訂合同時對于利率調整是如何約定的，可致電貸款行，莫因加息后未存入足額的還款額而導致逾期。

變化四:

公積金首套房首付暫未上調，與商貸相比存優勢

11月3日，四部委聯合調整公積金政策，關于公積金首套房首付的爭議終落地。此前，商貸首套房首付比例上調后，各方對于公積金首套房首付是否會上調存在諸多猜測，此次四部委政策的出臺可以說讓購房人吃了一顆定心丸。公積金首套房首付比例未上調，90平方米以下仍可享受20%的首付，90平方米以上首付30%，與商貸相比，購房人使用公積金貸款購買90平方米以下的小戶型房屋優勢猶存。

變化五:

公積金二套房貸款增設門檻，利率上調1.1倍

調控后公積金二套房貸款相比商貸嚴格較多:一是公積金二套房貸款利率首次上調為1.1倍;二是公積金二套房貸款增設門檻，發放對象僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普遍自住房。以北京市以例，根據2007年統計局公布的人均27.07平方米的標準，一戶三口之家需滿足家庭名下現有唯一一套住房且建筑面積低于81.21(27.07×3)平方米，才可使用公積金貸款購買第二套房，有置業升級需求人群值得注意。

變化六:

消費類貸款收緊，抵押消費貸款購房用途叫停

購房人需注意，抵押消費貸款購房用途叫停，對于父母想抵押名下房產為子女購房現在已經行不通了。雖然購房用途受限，但如有裝修房產，購車、留學等用途，還是能夠使用購房消費貸款的。此外，抵押房產需要進行融資或是再擴建的中小企業主還可以辦理中小企業經營貸款，解決企業發展中的資金難題。

變化七:

首套房契稅減半，出售住房一年內再購房個稅不再減免

第二輪調控還涉及到住房交易契稅和個稅的調整，如表所示。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的不再減免個人所得稅。對首次和二次購房稅費契稅和個稅的一減一征，體現了差別化的稅收政策。

變化八:

外地人限購令仍收緊，不能提供證明者拒批貸

9·29新政中再次重申，對于不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。不過，對于可以提供這兩項證明之一的外地購房人在京是可以買房的，需要提供在京暫住證、銀行收入流水證明、學歷證明以及其他大額資產證明等，貸款時切記材料準備齊全。

變化九:

商貸，公積金貸款三套房仍停貸

目前商貸和公積金貸款三套房仍然是停貸，也就是如果購房人家庭成員名下現有兩套全款住房、或是有過兩套貸款住房現已結清貸款等情況，根據“認房又認貸”的標準，都會被認定為第三套房，商貸和公積金貸款都是拒批的，未有松動。

本文由偉嘉安捷供稿

調控連環效應顯現11月第1周房貸市場交易量驟降3成

偉嘉安捷統計數據顯示，首套房優惠利率上調首周，房貸市場交易量平穩過渡，但11月第一周環比上月最后一周，交易量下降近3成。這主要是受9·29新政、商貸、公積金齊調息以及公積金貸款政策調整等一系列宏觀調控連環效應影響。

9·29新政將商貸首套房首付比例調至30%，首次置業人群前期購房首付壓力明顯增大，同時，新政中又叫停了抵押消費貸款的購房用途，對抵押房產再購房的二次置業人群影響較大。

10月20日起商貸和公積金貸款雙雙上調貸款利率，其中5年以上商貸上調了0，2個百分點，公積金貸款上調了0.18個百分點，貸款利率的上調無形中增加了首次和二次購房人的還款成本。

11月1日起首套房7折優惠利率全面取消，統一上調至8.5折利率。上調后，多數首套房人群能夠平和對待，因為從下半年開始，首套房7折優惠利率已只有屈指可數的幾家銀行可以申請到，再加上加息的影響，大部分購房人已預料到首套房優惠利率會有所調整。

11月4日四部委再調公積金貸款政策，增設公積金貸款購買第二套房門檻，只對現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的繳存職工家庭發放，同時對公積金貸款首次執行上浮1.1倍利率。

11月第1周銀監會口頭通知調整首套房優惠利率至8.5折無疑又為房貸市場增加幾許緊張氣氛。

偉嘉安捷認為，首輪加息過后，宏觀調控政策并未出盡，房貸市場交易量還會繼續下滑。