樓市調(diào)控須擺脫利益集團(tuán)干擾

　　實(shí)踐證明，以降房?jī)r(jià)為主要目標(biāo)的樓市調(diào)控未能奏效，根本原因在于主觀愿望脫離客觀實(shí)際，對(duì)中國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲成因缺乏全面客觀的認(rèn)識(shí)
　　
　　今年4月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布匯總資料，全國(guó)657個(gè)城市有608個(gè)城市（包括國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)指數(shù)的70個(gè)大中城市）在一季度公布了今年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。從表面上看這是可喜的，因?yàn)檫@樣做的城市占比達(dá)到了92.5%；但看實(shí)際內(nèi)容公眾深感失望，因?yàn)榉績(jī)r(jià)控制目標(biāo)“漲”聲一片，除北京提出“穩(wěn)中有降”外，不論東中西部還是大中小規(guī)模，絕大部分城市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)都是上漲10%左右。有人尖銳指出，在房?jī)r(jià)問(wèn)題上地方政府與中央政府唱了一出“對(duì)臺(tái)戲”或“雙簧戲”。
　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可抗拒。1998年我國(guó)住房制度市場(chǎng)化改革以來(lái)，城市住房?jī)r(jià)格總體上呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致工薪階層購(gòu)房困難，為此政府多次進(jìn)行樓市調(diào)控，然而房?jī)r(jià)不跌反漲，陷入了“屢漲屢調(diào)，屢調(diào)屢漲”的怪圈。去年樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲，三次重拳出手，但也沒(méi)有抑制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。今年城市政府面臨上下雙重壓力，不可能不愿意讓房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”，而是實(shí)在沒(méi)有把握。市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)資源配置和房?jī)r(jià)形成起著基礎(chǔ)性作用，房?jī)r(jià)走勢(shì)不以人主觀意志為轉(zhuǎn)移而最終由市場(chǎng)決定。今年1月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求“各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”， “新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)”的要進(jìn)行問(wèn)責(zé)。細(xì)讀這一文件要求，不難發(fā)現(xiàn)絕大部分城市政府提出的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)與此并不矛盾。亂象背后透露出政府對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律客觀必然性的把握和尊重，這可以說(shuō)具有一定的進(jìn)步意義。
　　樓市調(diào)控不應(yīng)堅(jiān)持以降房?jī)r(jià)為主要目標(biāo)。實(shí)踐證明，以降房?jī)r(jià)為主要目標(biāo)的樓市調(diào)控未能奏效，根本原因在于主觀愿望脫離客觀實(shí)際，對(duì)中國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲成因缺乏全面客觀的認(rèn)識(shí)。現(xiàn)階段中國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲具有非常復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)社會(huì)因素，其中包含了合理與不合理雙重因素。合理因素主要在于，經(jīng)濟(jì)和城市居民收入總體上持續(xù)增長(zhǎng)，政局和社會(huì)穩(wěn)定，城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程不斷推進(jìn)，這是支持中國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲的基本因素，這些基本因素將長(zhǎng)期存在并發(fā)揮作用。推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的不合理因素主要有，社會(huì)收入分配和財(cái)富分布嚴(yán)重失衡，少數(shù)富裕階層擁有絕大部分財(cái)富，購(gòu)房能力極強(qiáng)；“大躍進(jìn)”式的城市快速擴(kuò)張，大拆大建，引發(fā)被動(dòng)補(bǔ)償性購(gòu)房需求倍增；流動(dòng)性過(guò)剩，中長(zhǎng)期通脹趨勢(shì)，低利率和低房屋持有稅政策，形成了房產(chǎn)投資收益的超額穩(wěn)定回報(bào)預(yù)期，消除這些不合理因素?zé)o疑可以有效遏制房?jī)r(jià)泡沫，但這是一個(gè)長(zhǎng)期而艱巨的過(guò)程，短期難以見(jiàn)效。
　　提高樓市調(diào)控科學(xué)性刻不容緩。關(guān)鍵在于盡快轉(zhuǎn)變樓市調(diào)控目標(biāo)和方式。樓市調(diào)控目標(biāo)應(yīng)從降房?jī)r(jià)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橥七M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展為主，建立完善住房基本政策體系，有效遏制房地產(chǎn)過(guò)熱，促進(jìn)社會(huì)各階層共享住房發(fā)展成果。與此相適應(yīng)，樓市調(diào)控方式應(yīng)實(shí)現(xiàn)三個(gè)轉(zhuǎn)變：一是從短期化向長(zhǎng)期化轉(zhuǎn)變，追求政策措施的長(zhǎng)期效應(yīng)，不能強(qiáng)調(diào)政策出臺(tái)立即見(jiàn)效，房?jī)r(jià)一降，以為調(diào)控見(jiàn)效，隨即放松調(diào)控，結(jié)果是房?jī)r(jià)更快上漲，加劇房?jī)r(jià)波動(dòng)，導(dǎo)致社會(huì)浮躁；二是從重治標(biāo)向重治本轉(zhuǎn)變，中國(guó)房?jī)r(jià)高實(shí)質(zhì)是房?jī)r(jià)收入比高，為解決這一問(wèn)題，應(yīng)該降低房?jī)r(jià)，但更具實(shí)質(zhì)性意義的治本之策是增加工薪階層收入或購(gòu)房補(bǔ)貼；三是從重運(yùn)用行政手段直接干預(yù)市場(chǎng)向重經(jīng)濟(jì)手段引導(dǎo)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，行政手段缺乏可持續(xù)性，如“限購(gòu)令”有效，實(shí)行期間房?jī)r(jià)可能會(huì)下降，但能長(zhǎng)期實(shí)行并有效嗎？回答是否定的。提高樓市調(diào)控科學(xué)性的關(guān)鍵政策措施是，開(kāi)征房產(chǎn)稅，自住房免稅，出租房減稅，現(xiàn)階段只對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者持有的空置住房征稅，空置半年起征，空置時(shí)間越長(zhǎng)稅率越高，這對(duì)實(shí)現(xiàn)樓市調(diào)控目標(biāo)與方式轉(zhuǎn)變具有決定性意義，急需知難而進(jìn)，擺脫少數(shù)利益集團(tuán)干擾，果斷決策實(shí)施。
　　（作者系南京市建委研究室主任）