已建成住宅小區(qū)地下車庫規(guī)劃建設(shè)的實踐與思考

　　［中圖分類號］Tu984.１２［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］ Ａ ［文章編號］ １００９ — ２２３４（２０１1）０２ — ０138 — ０１
　　
　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，停車難成為城市發(fā)展的重要社會問題，停車矛盾突出，尤其是住宅區(qū)內(nèi)停車位更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。在城市土地資源短缺的情況下，地下車庫建設(shè)是解決停車難問題的重要手段，在具備條件的已建成住宅小區(qū)建設(shè)地下車庫，能夠更好地解決老城區(qū)的停車需求，但地下車庫的規(guī)劃建設(shè)引起的糾紛頻繁出現(xiàn)，筆者結(jié)合自身實踐，對該類建設(shè)項目進(jìn)行探討。
　　一、停車難產(chǎn)生的原因
　　（一）停車場規(guī)劃建設(shè)歷史欠賬多。受當(dāng)時經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，早期部分住宅小區(qū)及公共建筑沒有考慮停車位，或配建指標(biāo)不到位，也沒有預(yù)留可供改建成停車場的儲備土地。建設(shè)時間較早的住宅小區(qū)及公共建筑，有的規(guī)劃時即未考慮地下車庫，有的規(guī)劃時有地下車庫，實際建設(shè)時未按規(guī)劃數(shù)量和面積建設(shè)。據(jù)調(diào)查，齊齊哈爾市中心城區(qū)建設(shè)規(guī)模在2萬平方米以上并且人口稠密的小區(qū)有55個，規(guī)劃地下車庫79個，實際建成43個，只占規(guī)劃數(shù)量的54%，其中有8個住宅小區(qū)未規(guī)劃地下車庫。地下車庫規(guī)劃建筑面積37.16萬平方米，實際建設(shè)面積22.36萬平方米，只占規(guī)劃面積的60%。
　　（二）隨著人民生活水平的提高，對于機(jī)動車的購置需求大幅增加。2010年6月末，齊齊哈爾市機(jī)動車保有量33萬輛，中心城區(qū)機(jī)動車數(shù)量占到了齊市機(jī)動車保有量的1/3。其中私家車24萬輛，已經(jīng)成為機(jī)動車保有量迅速上升的主要動力。近兩年，齊市新車的數(shù)量以驚人的速度增長，僅個人用車平均每天落戶180余輛。隨著有車一族隊伍的增大，小區(qū)內(nèi)的停車場完全不能滿足車輛停放的需求。一些高檔住宅小區(qū)和年輕人較多的新建小區(qū)車滿為“患”，想找停車位越來越難，已成了不少有車一族的心病，也成為社會各界關(guān)注的熱點。
　　（三）停車產(chǎn)業(yè)沒有得到足夠的重視，停車場規(guī)劃建設(shè)缺乏政策扶持。目前，缺乏較為完整的停車場規(guī)劃建設(shè)管理的法規(guī)，對停車場規(guī)劃建設(shè)，停車場管理及地下車庫建設(shè)等問題難以實現(xiàn)規(guī)范管理。
　　二、已建成住宅小區(qū)實施地下車庫建設(shè)中存在的問題
　　對已建成住宅小區(qū)地下停車場進(jìn)行改擴(kuò)建，雖能極大緩解停車難問題，但在實施中也存在諸多困難，尤其是居住小區(qū)內(nèi)涉及居民的切身利益，處理不當(dāng)極易引發(fā)矛盾。
　　（一）土地權(quán)屬問題。根據(jù)物權(quán)法73條、76條規(guī)定，已建成小區(qū)內(nèi)的道路、公共綠地、公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，增建或續(xù)建項目必須征得三分之二以上的業(yè)主同意。根據(jù)物權(quán)法147條規(guī)定，住宅銷售后，占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，原建設(shè)單位已無建設(shè)用地使用權(quán)。
　　（二）地下車庫建設(shè)對周邊建筑的安全影響問題。周邊建筑已建設(shè)完成，再進(jìn)行地下車庫改擴(kuò)建，措施不當(dāng)易對周邊建筑地基產(chǎn)生不利影響，引發(fā)安全問題。由于媒體多次報道地下車庫建設(shè)引發(fā)周邊建筑出現(xiàn)安全問題的案例，居民對地下車庫的規(guī)劃和建設(shè)產(chǎn)生擔(dān)憂和抵觸心理。
　　（三）影響居民生活問題。地下車庫施工過程中不可避免會對周邊居民正常生活造成影響，如施工噪音、造臟和影響出行等問題，一些建設(shè)單位和施工單位因搶工期，沒有妥善處理與居民關(guān)系等問題，經(jīng)常與周邊居民產(chǎn)生矛盾，也造成居民對地下車庫規(guī)劃建設(shè)的抵觸心理。
　　近兩年，齊齊哈爾市中心城區(qū)在已建成住宅小區(qū)進(jìn)行地下車庫修建性詳細(xì)規(guī)劃5項，規(guī)劃方案公示后，均引起周邊居民強(qiáng)烈抵觸，除1項因具有明確的建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)過和居民的反復(fù)協(xié)商和調(diào)整規(guī)劃方案得以實施外，其余均因土地權(quán)屬不明確和居民強(qiáng)烈反對而無法實施。
　　三、已建成住宅小區(qū)地下車庫規(guī)劃建設(shè)的出路
　　（一）明確地下空間開發(fā)利用的權(quán)屬問題。地下空間開發(fā)利用首先要明確權(quán)屬問題，產(chǎn)權(quán)不清、主體不明將不可避免地導(dǎo)致地下空間開發(fā)利用的諸多問題，如地下建筑的權(quán)屬問題、地下空間開發(fā)利用的管理主權(quán)等。依據(jù)物權(quán)法第136條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。地下空間已經(jīng)從土地本身中分離出來，成為具有權(quán)利主體的一部分。地下空間權(quán)的出現(xiàn)，是目前城市發(fā)展的客觀需要，也是城市立體化開發(fā)利用的必然趨勢，地下空間權(quán)具有法律依據(jù)，也具有重要的現(xiàn)實意義。通過地上空間與地下空間權(quán)屬的分離，更加有利于城市空間的開發(fā)利用，避免由于權(quán)屬不清而導(dǎo)致的管理上的混亂，為地下空間規(guī)劃和管理提供了基礎(chǔ)。
　　（二）對地下空間的開發(fā)利用進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和管理，遵循地上空間與地下空間開發(fā)整體協(xié)調(diào)的原則。地下空間具有用途變更的困難性，位置的固定性，開發(fā)利用的不可恢復(fù)性等特點，因此在開發(fā)利用地下空間時必須進(jìn)行全面合理的規(guī)劃和有效的管理。早期大部分地下空間的開發(fā)利用是在當(dāng)初原有人防工程的基礎(chǔ)上改建而成，地下空間的規(guī)劃和管理缺乏統(tǒng)一性。地下空間的開發(fā)具有一次性的特征，進(jìn)行地下空間的開發(fā)時必須要進(jìn)行詳細(xì)、周密的規(guī)劃。由于許多地市尚未進(jìn)行地下空間開發(fā)利用的總體規(guī)劃，容易造成開發(fā)利用的混亂局面。近年來，隨著地下挖掘技術(shù)不斷成熟和更新，各地已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的地下建設(shè)（包括已有的防空設(shè)施的改造利用和地下商業(yè)街的開發(fā)），對城市地下空間開發(fā)利用做科學(xué)合理的規(guī)劃已迫在眉睫。
　　（三）地下空間的開發(fā)利用應(yīng)有必要的法律法規(guī)和政策支撐，扶持和引導(dǎo)地下車庫的規(guī)劃建設(shè)。在已建成住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)地下車庫必然會對業(yè)主產(chǎn)生一定影響，且為小區(qū)內(nèi)改建、重建建筑物的重大事項，根據(jù)物權(quán)法第76條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。因此政府應(yīng)有必要的政策扶持，明確新建地下車庫的產(chǎn)權(quán)、銷售及管理方式和對業(yè)主的相應(yīng)補(bǔ)償，取得大部分業(yè)主的同意。
　　（四）地下車庫規(guī)劃建設(shè)必須考慮周邊房屋建筑安全，并盡量減小對居民正常生活的影響。根據(jù)物權(quán)法第第91條規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。因此，地下車庫規(guī)劃建設(shè)必須考慮周邊房屋建筑安全，在規(guī)劃方案時必須妥善設(shè)定地下車庫與周邊原有建筑的安全距離，在建設(shè)時采取必要安全措施。如周邊已有房屋建筑，在其中挖建地下車庫，更需要投入大量的安排，施工之處既要做圍護(hù)，又要做支撐，圍護(hù)樁根據(jù)具體的工程與樓宇進(jìn)行設(shè)計。據(jù)同濟(jì)大學(xué)地下巖土設(shè)計院院長賈堅接受新民網(wǎng)采訪時稱，措施得當(dāng)?shù)脑挘叵萝噹焓┕χ苓叺慕ㄖ粫杏绊憽Ｖ苓吰渌ㄖ霈F(xiàn)裂縫問題，往往是施工組織安排不當(dāng)導(dǎo)致的。已經(jīng)發(fā)生影響的話，應(yīng)該立即停工，對原因進(jìn)行分析，出具安全性的施工組織方案。
　　四、結(jié)語
　　1.城市地下空間是城市土地資源的重要組成部分，是潛力巨大，開發(fā)價值極高的土地資源，也是解決我國城市建設(shè)用地緊缺問題的主要途徑之一，應(yīng)當(dāng)引起地方政府的高度重視。
　　2.地下空間合理開發(fā)利用的前提是明確城市地下空間的權(quán)屬，為地下空間規(guī)劃和建設(shè)提供基礎(chǔ)。
　　3.地下空間的開發(fā)利用應(yīng)當(dāng)進(jìn)行詳細(xì)、周密的規(guī)劃，通過超前規(guī)劃、強(qiáng)制配套等舉措，保證車位供給量。
　　4.地下空間的開發(fā)利用應(yīng)有必要的法律法規(guī)和政策支撐，完善地下車庫規(guī)劃和建設(shè)的管理辦法。
　　5.地下車庫規(guī)劃建設(shè)必須考慮周邊房屋建筑安全，并采取必要的安全措施。