已建成住宅小區地下車庫規劃建設的實踐與思考

　　［中圖分類號］Tu984.１２［文獻標識碼］ Ａ ［文章編號］ １００９ — ２２３４（２０１1）０２ — ０138 — ０１
　　
　　隨著經濟的發展，停車難成為城市發展的重要社會問題，停車矛盾突出，尤其是住宅區內停車位更是遠遠不能滿足需求。在城市土地資源短缺的情況下，地下車庫建設是解決停車難問題的重要手段，在具備條件的已建成住宅小區建設地下車庫，能夠更好地解決老城區的停車需求，但地下車庫的規劃建設引起的糾紛頻繁出現，筆者結合自身實踐，對該類建設項目進行探討。
　　一、停車難產生的原因
　　（一）停車場規劃建設歷史欠賬多。受當時經濟發展水平的制約，早期部分住宅小區及公共建筑沒有考慮停車位，或配建指標不到位，也沒有預留可供改建成停車場的儲備土地。建設時間較早的住宅小區及公共建筑，有的規劃時即未考慮地下車庫，有的規劃時有地下車庫，實際建設時未按規劃數量和面積建設。據調查，齊齊哈爾市中心城區建設規模在2萬平方米以上并且人口稠密的小區有55個，規劃地下車庫79個，實際建成43個，只占規劃數量的54%，其中有8個住宅小區未規劃地下車庫。地下車庫規劃建筑面積37.16萬平方米，實際建設面積22.36萬平方米，只占規劃面積的60%。
　　（二）隨著人民生活水平的提高，對于機動車的購置需求大幅增加。2010年6月末，齊齊哈爾市機動車保有量33萬輛，中心城區機動車數量占到了齊市機動車保有量的1/3。其中私家車24萬輛，已經成為機動車保有量迅速上升的主要動力。近兩年，齊市新車的數量以驚人的速度增長，僅個人用車平均每天落戶180余輛。隨著有車一族隊伍的增大，小區內的停車場完全不能滿足車輛停放的需求。一些高檔住宅小區和年輕人較多的新建小區車滿為“患”，想找停車位越來越難，已成了不少有車一族的心病，也成為社會各界關注的熱點。
　　（三）停車產業沒有得到足夠的重視，停車場規劃建設缺乏政策扶持。目前，缺乏較為完整的停車場規劃建設管理的法規，對停車場規劃建設，停車場管理及地下車庫建設等問題難以實現規范管理。
　　二、已建成住宅小區實施地下車庫建設中存在的問題
　　對已建成住宅小區地下停車場進行改擴建，雖能極大緩解停車難問題，但在實施中也存在諸多困難，尤其是居住小區內涉及居民的切身利益，處理不當極易引發矛盾。
　　（一）土地權屬問題。根據物權法73條、76條規定，已建成小區內的道路、公共綠地、公共場所、公用設施和物業服務用房等屬于業主共有，增建或續建項目必須征得三分之二以上的業主同意。根據物權法147條規定，住宅銷售后，占用范圍內的建設用地使用權一并處分，原建設單位已無建設用地使用權。
　　（二）地下車庫建設對周邊建筑的安全影響問題。周邊建筑已建設完成，再進行地下車庫改擴建，措施不當易對周邊建筑地基產生不利影響，引發安全問題。由于媒體多次報道地下車庫建設引發周邊建筑出現安全問題的案例，居民對地下車庫的規劃和建設產生擔憂和抵觸心理。
　　（三）影響居民生活問題。地下車庫施工過程中不可避免會對周邊居民正常生活造成影響，如施工噪音、造臟和影響出行等問題，一些建設單位和施工單位因搶工期，沒有妥善處理與居民關系等問題，經常與周邊居民產生矛盾，也造成居民對地下車庫規劃建設的抵觸心理。
　　近兩年，齊齊哈爾市中心城區在已建成住宅小區進行地下車庫修建性詳細規劃5項，規劃方案公示后，均引起周邊居民強烈抵觸，除1項因具有明確的建設用地使用權，經過和居民的反復協商和調整規劃方案得以實施外，其余均因土地權屬不明確和居民強烈反對而無法實施。
　　三、已建成住宅小區地下車庫規劃建設的出路
　　（一）明確地下空間開發利用的權屬問題。地下空間開發利用首先要明確權屬問題，產權不清、主體不明將不可避免地導致地下空間開發利用的諸多問題，如地下建筑的權屬問題、地下空間開發利用的管理主權等。依據物權法第136條規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。地下空間已經從土地本身中分離出來，成為具有權利主體的一部分。地下空間權的出現，是目前城市發展的客觀需要，也是城市立體化開發利用的必然趨勢，地下空間權具有法律依據，也具有重要的現實意義。通過地上空間與地下空間權屬的分離，更加有利于城市空間的開發利用，避免由于權屬不清而導致的管理上的混亂，為地下空間規劃和管理提供了基礎。
　　（二）對地下空間的開發利用進行統一規劃和管理，遵循地上空間與地下空間開發整體協調的原則。地下空間具有用途變更的困難性，位置的固定性，開發利用的不可恢復性等特點，因此在開發利用地下空間時必須進行全面合理的規劃和有效的管理。早期大部分地下空間的開發利用是在當初原有人防工程的基礎上改建而成，地下空間的規劃和管理缺乏統一性。地下空間的開發具有一次性的特征，進行地下空間的開發時必須要進行詳細、周密的規劃。由于許多地市尚未進行地下空間開發利用的總體規劃，容易造成開發利用的混亂局面。近年來，隨著地下挖掘技術不斷成熟和更新，各地已經出現不同程度的地下建設（包括已有的防空設施的改造利用和地下商業街的開發），對城市地下空間開發利用做科學合理的規劃已迫在眉睫。
　　（三）地下空間的開發利用應有必要的法律法規和政策支撐，扶持和引導地下車庫的規劃建設。在已建成住宅小區規劃建設地下車庫必然會對業主產生一定影響，且為小區內改建、重建建筑物的重大事項，根據物權法第76條規定，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。因此政府應有必要的政策扶持，明確新建地下車庫的產權、銷售及管理方式和對業主的相應補償，取得大部分業主的同意。
　　（四）地下車庫規劃建設必須考慮周邊房屋建筑安全，并盡量減小對居民正常生活的影響。根據物權法第第91條規定：不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。因此，地下車庫規劃建設必須考慮周邊房屋建筑安全，在規劃方案時必須妥善設定地下車庫與周邊原有建筑的安全距離，在建設時采取必要安全措施。如周邊已有房屋建筑，在其中挖建地下車庫，更需要投入大量的安排，施工之處既要做圍護，又要做支撐，圍護樁根據具體的工程與樓宇進行設計。據同濟大學地下巖土設計院院長賈堅接受新民網采訪時稱，措施得當的話，地下車庫施工對周邊的建筑不會有影響。周邊其他建筑出現裂縫問題，往往是施工組織安排不當導致的。已經發生影響的話，應該立即停工，對原因進行分析，出具安全性的施工組織方案。
　　四、結語
　　1.城市地下空間是城市土地資源的重要組成部分，是潛力巨大，開發價值極高的土地資源，也是解決我國城市建設用地緊缺問題的主要途徑之一，應當引起地方政府的高度重視。
　　2.地下空間合理開發利用的前提是明確城市地下空間的權屬，為地下空間規劃和建設提供基礎。
　　3.地下空間的開發利用應當進行詳細、周密的規劃，通過超前規劃、強制配套等舉措，保證車位供給量。
　　4.地下空間的開發利用應有必要的法律法規和政策支撐，完善地下車庫規劃和建設的管理辦法。
　　5.地下車庫規劃建設必須考慮周邊房屋建筑安全，并采取必要的安全措施。