保障性住房建設(shè)和管理存在的問題及建議

　　2010年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，要強化政府責(zé)任，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系，2011年初住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布2011年將開工建設(shè)1000萬套保障性住房(以下簡稱保障房)。為了解保障房政策落實情況，對珠海、中山、江門三市(以下簡稱珠中江三市)的住房保障狀況進行了調(diào)查，并針對保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、資金投入以及分配管理環(huán)節(jié)存在的問題，提出相應(yīng)的政策建議。
　　
　　珠中江三市保障房建設(shè)基本情況
　　
　　保障房建設(shè)完成情況
　　珠中江三市申請廉租房基本條件：一是在本地居住，擁有本市城鎮(zhèn)戶籍并滿一定年限；二是無自有產(chǎn)權(quán)住房且5年內(nèi)無交易記錄或家庭人均住房建筑面積低于10平方米；三是家庭人均收入低于本地區(qū)城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，或不高于該標(biāo)準(zhǔn)的1500％，2010年三市標(biāo)準(zhǔn)為月人均收入500元左右。
　　截至2010年10月，珠中江三市累計建設(shè)完工保障房15773套。其中：廉租房已做到應(yīng)保盡保，三市滿足廉租房條件的困難家庭累計6527戶，其中實物配租3900戶，貨幣補貼2627戶，實物配租占廉租住房保障戶數(shù)的59.75％，基本達到廣東省政府最低60％的要求；建設(shè)經(jīng)濟適用房9951套，包括舊房改造9141套和新建房810套；建設(shè)公共租賃房1516套，全部為珠海所建。此外，三市在建保障房3642套(見表1)。
　　
　　
　　保障房建設(shè)規(guī)劃情況
　　按照珠中江三市制定的《住房建設(shè)規(guī)劃(2010～2012)》，三市規(guī)劃建設(shè)廉租房1848套，建筑面積9.81萬平方米；建設(shè)經(jīng)濟適用房5329套，建筑面積約42.17萬平方米；建設(shè)公共租賃房2416套，建筑面積約13.89萬平方米(見表2)。
　　
　　保障房建設(shè)資金投入情況
　　保障性住房建設(shè)資金主要有財政一般預(yù)算資金、土地出讓金收入、政府住房基金收入三個來源。2010年1～10月，珠中江三市保障房建設(shè)財政資金投入分別為4.22億元、0.41億元和0.63億元。
　　
　　珠中江保障房建設(shè)和管理中存在的問題
　　
　　經(jīng)濟適用房政策效果欠佳
　　從三市保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，經(jīng)濟適用房占總供應(yīng)量的62％，其中又以舊房改造為主，占經(jīng)濟適用房供應(yīng)量的83.4％(見圖1)，但經(jīng)濟適用房的政策效果并不理想。
aG5+V14nxQXvUR3XFfrlRdeMgYCZ7mSeCt/MbtG1qNU=　　一是舊房改造的經(jīng)濟適用房只定向供應(yīng)原住戶，保障范圍受到較大限制。如截至2010年10月，珠海市西區(qū)華僑農(nóng)場累計改造危舊房6214套，全部按經(jīng)濟適用房定向供應(yīng)給原農(nóng)場職工住戶，占同期珠海市經(jīng)濟適用房供應(yīng)總量的97.5％。
　　二是滿足購買經(jīng)濟適用房條件的低收入家庭缺乏一次性付款能力，同時也很難滿足銀行按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)。如江門市2009年推出的97套經(jīng)濟適用房，有10多套無人參加搖號，部分認購者在繳納首付購房款后由于不能通過銀行的按揭貸款審查被迫放棄認購。
　　
　　公共租賃房供需矛盾突出
　　外來人口與中低收入的戶籍人口既不符合廉租房和經(jīng)濟適用房的保障條件，又缺乏購買和租賃商品住房的能力，屬于“夾心層”。截至2009年，珠中江三市常住人口819萬，其中外來人口178萬。“夾心層”構(gòu)成了對公共租賃房的強大需求。但截至2010年10月，只有珠海市累計提供公共租賃房1516套，占三市保障房供應(yīng)量的10％(見圖1)，中山、江門二市尚未起步；在2010～2012年規(guī)劃建設(shè)的2416套公共租賃房中，外來人口占三市58.4％的中山市規(guī)劃建設(shè)600套，占比24.8％，供需矛盾突出。
　　
　　“土地財政”現(xiàn)象對保障性住房的發(fā)展形成制約
　　近年來，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收和土地出讓金收入普遍成為地方財政收入的主要來源，就是常說的“土地財政”現(xiàn)象。2010年1～10月珠中江三市土地出讓金收入286.07億元，與同期一般預(yù)算收入基本持平。發(fā)展保障性住房不僅要投入財政資金、占用土地資源，而且會減少商品住房的剛性需求，抑制房價和地價上漲，從而影響房地產(chǎn)相關(guān)稅收和土地出讓金收入的增長。因此“土地財政”現(xiàn)象已成為制約保障性住房發(fā)展的主要因素。如按照中央規(guī)定“土地出讓金凈收益的10％用于廉租住房建設(shè)(次年支出)”，2009～2011年珠海市廉租房資金投入應(yīng)為19.83億元，但按照珠海市對土地出讓金凈收益的計算口徑，投入保障性住房的資金為3.68億元，遠低于中央規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。再如，土地資源的稀缺性和土地價格的不斷上升，使地方政府供應(yīng)保障性住房用地的意愿不強。按照珠海市2010～2012年住房建設(shè)規(guī)劃，全市需要保障性住房用地28.2萬平方米，但目前保障性住房土地儲備不足。
　　
　　缺乏保障性住房管理的協(xié)調(diào)聯(lián)動機制
　　由于缺乏相關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，保障房分配和管理過程中的公開、公正、公平性難以得到充分體現(xiàn)，同時政策效果也大打折扣。
　　一是保障房受惠主體資格核查存在困難。由于職能部門與銀行、證券以及房產(chǎn)、車輛登記部門之間缺少協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，而資產(chǎn)調(diào)查涉及個人隱私，核查存在較大阻礙，這就給弄虛作假、非法享受政策優(yōu)惠提供了可乘之機。如江門市興南里67幢302室，原由張偉紅作為廉租房租住，2007年1月以其子楊浩名義按經(jīng)濟適用房購買，并于當(dāng)年11月進行轉(zhuǎn)讓謀利，后被舉報和查證，張偉紅在江門市還有其他房產(chǎn)。
　　二是保障房分配后的跟蹤管理機制不完善。當(dāng)購房者的家庭收入明顯增加時，如不進行及時跟蹤和重新分配，保障房分配的不公平性將凸顯。
　　三是異地房產(chǎn)、車輛登記管理部門之間缺乏信息共享機制。珠中江城市區(qū)域一體化促進了三市居民跨市購房、購車的趨勢，增大了對申請人資產(chǎn)核查的難度。
　　
　　政策建議
　　
　　改革土地出讓金收支管理體制，充實保障房建設(shè)資金
　　在目前的土地出讓金收支管理體制下，地方對中央“土地出讓金凈收益的10％用于廉租住房建設(shè)”規(guī)定的執(zhí)行彈性較大，保障房建設(shè)資金得不到保證。一是土地出讓金凈收益的計算口徑不統(tǒng)一，地方自成體系；二是上述規(guī)定只限用于廉租房，當(dāng)廉租房建設(shè)已達標(biāo)時，土地出讓金用于保障房建設(shè)將受到限制。將原來從“土地出讓金凈收益”中提取一定比例用于“廉租房”建設(shè)的規(guī)定，改為直接從“土地出讓金收入”中提取一定比例用于“保障房”建設(shè)，并適當(dāng)提高比例，擴大政策受益面、增強規(guī)定執(zhí)行剛性。
　　
　　轉(zhuǎn)變住房保障觀念。謹慎推行經(jīng)濟適用房
　　住房保障政策的宗旨是實現(xiàn)中低收入的住房困難家庭住有所居，而不一定使其擁有房屋產(chǎn)權(quán)。從前文分析可知，推行經(jīng)濟適用房存在諸多弊端：一是政策惠及面較窄；二是受銀行按揭貸款條件的限制；三是由于涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，難以實現(xiàn)二次分配；四是容易成為做假牟利的目標(biāo)和滋生腐敗。因此應(yīng)謹慎推行、逐步減少經(jīng)濟適用房。
　　
　　大力發(fā)展公共租賃房，實現(xiàn)“夾心層”住房保障
　　在廉租房群體“應(yīng)保盡保”的情況下，“夾心層”成為目前住房保障的最大需求群體，同時也構(gòu)成了對商品住房的潛在剛性需求。公共租賃房不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，具有分配調(diào)劑靈活、政策惠及面廣、財政壓力較小等優(yōu)點。因此大力發(fā)展公共租賃房，滿足“夾心層”住房保障需求，應(yīng)作為保障房建設(shè)的重心，這同時也是抑制房價過快上漲的有效渠道。
　　
　　建立協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，加強保障房監(jiān)督管理
　　一是鑒于資產(chǎn)核查的難點在于金融資產(chǎn)核查，人民銀行應(yīng)利用與各金融部門聯(lián)系緊密的優(yōu)勢，協(xié)調(diào)建立個人金融資產(chǎn)信息查詢和共享機制；二是在珠中江區(qū)域一體化的框架下，建立住房、車輛等資產(chǎn)信息查詢的共享機制；三是發(fā)揮人民銀行征信職能作用，與住房保障管理部門建立協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，將享受住房保障情況納入個人信用體系，用以證明、評定和檢查申請人資信狀況；四是建立有獎檢舉激勵機制，充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用。
　　
　　責(zé)任編輯：劉