特殊背景下成都市房地產業的SWOT分析

　　摘 要：隨著第三個國家綜合配套改革試驗區獲得國家批準，地震災后重建政策的進一步落實以及金融危機背景下擴大內需政策的出臺，成都房地產市場迎來了前所未有的發展良機。文章用SWOT方法分析了這個特殊背景下成都房地產市場存在的優勢和劣勢、機會和威脅，并據此提出幾點成都市房地產業發展策略。
　　關鍵詞：綜合配套改革試驗區 災后重建 擴大內需 成都市房地產業
　　中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
　　文章編號：1004-4914（2011）01-273-02
　　
　　一、成都市房地產業發展歷程
　　成都是一個神秘的東方之都，建城至今城名未改，城址未遷，這在今天的中國再也找不到第二個這樣的城市。2008年“5.12”地震，成都離震中汶川僅92公里，但城市中心城區有驚無險、安然無恙，足見古人選擇成都城址多么得當。
　　成都歷代都是中國西南地區的政治、經濟、文化中心和長江流域的重要城市，近年來成都市區西面金沙遺址的發現和發掘，更改寫了成都的歷史，證明3000多年前，以成都為中心的長江上游地區也是中華文明的發祥地之一。杜甫詩句“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”生動描繪了古代成都商賈如云、車水馬龍的繁榮景象，成都不僅過去如此，而且城市不斷發展，長期繁榮。
　　成都建筑歷史同建城歷史一樣悠久，房地產業自建城以來，從無到有，從弱到強，經歷了翻天覆地的變化和飛速的發展，尤其是近代以來，房地產業發展跌宕起伏，是傳統文化與現代文化、中國文化與西方文化相互碰撞又相互交融的過程，成都房地產業從古至今，大體經歷了六個發展階段。
　　 二、對當前背景下成都市房地產業的SWOT分析
　　改革開放以來，中央先后重點發展珠三角、長三角、京津唐及渤海灣，上世紀90年代末中央實施西部大開發，成都終于搭上發展的快車道，城市快速發展，但處于西部的成都與東部沿海城市仍有較大差距。中央審時度勢，從“局部發展、以點帶面發展步入兼顧大勢、總體平衡、協調發展”的中國經濟總體發展思路出發，批準成都成為“國家綜合配套改革實驗區”，“新特區”的設立是中央加快推進西部大開發的重大戰略部署，通過成渝經濟圈帶動中西部地區的發展，盡快打造中國經濟社會發展新的重要增長極，這是中國經濟發展布局謀篇的必然選擇。
　　1.優勢（S）分析。（1）房地產開發投資持續增長，發展潛力巨大。近年來，成都房地產開發投資一直保持穩定發展的態勢，從1998年到2008年房地產開發投資額連續十年均保持高增長的趨勢，增長幅度雖經多次調整，但到2008年以前增幅均超過17%，其中2005年-2007年，增幅均創新高，分別達到53．0%、37、4%和47%，均遠遠高于同期全國平均水平19.8%、21.8%、30.2%。數據說明，從2005開始我國房地產投資正在向成都等西部城市轉移。加之成都擁有“三中心、兩樞紐”特殊區位優勢，是四川全省、整個大西南，甚至遠達大西北廣大區域眾多購房者的理想居家城市。同時，我國西南地區腹地豐富的資源，相當一部分不是通過廣州、上海、珠三角、長三角和國際社會接軌，日益增多的是通過以成都為核心的城市窗口，直接和世界對接。諸多優勢的集合，使成都房地產市場擁有深厚的經濟基礎和發展潛力，成都已漸漸成為國內最熱門的投資城市之一。（2）良好的經濟發展勢頭使成都房地產業發展具有比較優勢。自1991年以來成都市經濟一直保持兩位數增長，1995年至2000年經濟增長速度在10.7%至11.8%區間，2003年至2006年經濟增長速度在13%至14%區間，到2007年，經濟增長速度達到了15.3%的高峰值。2008年成都GDP達到3901.0億元，比上年同期增長12.1%，高于全國9.0％的增長水平。據測算，地震對成都經濟增速的影響約2.3個百分點，如果不是金融危機，2008年的增長應該高于2007年水平，2009年成都GDP同比增長14.7%，高于全國8.7%的水平。可見，金融危機對成都經濟的影響較小，加上居民非常高的儲蓄率，消費需求的釋放必然激發對房地產的投資熱情，給成都房地產業帶來機遇。事實上，以成都為核心的成都平原經濟圈已經成為外商投資中國內陸的首選地區，成都的投資環境已接近長江三角洲和珠江三角洲的水平。
　　同時，成都在城市化水平、軟實力、綜合房地產潛力以及房地產土地成本等方面均具有比較優勢。不久前，《中國新型城市化報告》統計分析顯示，成都的新型城市化總水平排名第六，超過天津、杭州、寧波等人均GDP總量，大大高于成都的東部城市。在50個“中國最具軟實力城市”大型抽樣調查中，成都名列榜首。在最新研究報告《中國新興城市40強》中，成都成為最強綜合房地產潛力城市之一，在辦公樓市場、商鋪市場、產業園區市場三大領域，成都都進入了最具潛力城市的前列。在土地成本方面的優勢也很突出。據成都市國土局的數據顯示，成都土地相對北京、上海、廣州這些一線城市供應量充裕、價格低廉，這足以令投資者對成都地產趨之若鶩。而且成都的基礎設施一直在改進提高，成灌鐵路、地鐵1號線已建成通車，這些都將推動房地產更加活躍。
　　2.劣勢（W）分析。（1）住房供應結構性矛盾突出。2006年以來，成都市政府專門發文明確要求調整商品房供應結構，重點發展普通商品住房，基本思路是“保障低端、調控中端、引導高端”。但近年來的實際情況是高檔住宅、別墅、商業建筑等非普通商品房反而越建越多。據中原地產調查顯示，2008年，成都一手住宅市場主要在售樓盤高層占59%，超高層占15%，低密度的多層及小高層物業的市場比率日趨減少。中原地產預測，在未來的5～10年內，最適合成都白領階層居住的“小三房”等產品將成為稀缺產品。與此同時，成都的經濟適用房存在不適用、位置偏遠、房屋本身條件欠佳、價格不經濟以及市場監管力度不夠等諸多弊端。（2）成都房價攀升風險加快。隨著樓市的升溫，開盤頻率增加，成都樓市價格也是一批高過一批。價格的上漲是當前特殊背景下各種綜合因素作用的結果，但主要還是內在合理性因素的作用，比如城市經濟快速發展；城市人居環境改善；樓盤外觀、功能設計、建材使用、環境配套等方面的品質提升；地價、開發成本上升、新房建造質量提升都會促進有效需求的增加，促使房價上漲。另一方面，“新經濟特區”效應，引起了省內、國內乃至國外的廣泛關注，導致大批投資者涌向成都，正如當年的深圳、浦東一樣，也起到了推波助瀾的作用。當然成都新特區與浦東、濱海的“綜合配套改革試驗區”提法略有不同，其側重點是加快城鄉一體化進程和新農村建設，縮小城鄉差距。所以，成都的房價絕不會向浦東或濱海看齊。但東南亞金融風波后的新加坡房價、日本泡沫破滅后連續十年的房地產狀況應引以為戒。
　　3.機會（O）分析。2009年以來，成都房地產市場成交量出現較大幅度的回升，其程度高于全國城市水平，不可否認，未來成都房地產業已經面臨種種發展契機。（1）大批知名房企入駐。成都目前共有130余家世界500強企業、數十家中國100強企業、上百家全球研發中心在這里投資興業，境內外知名房企紛紛入住。隨著深圳、上海、北京等一線城市房地產市場的日益飽和及土地供應的日趨貧乏，實力雄厚的中外房地產企業轉向西部市場展開角逐，成都是他們首當其沖的選擇。萬科、中海、雅居樂、恒大、和記黃埔、九龍倉、新世紀、新鴻基等大批知名房企的入駐，不僅能帶來大量的資金，提供戶型更新、質量更高的產品，有利于成都與國內其他發達城市接軌，還有利于帶動一批本地房地產企業的發展，從企業管理、融資模式、開發模式等方面都提供了更新的經驗。（2）成都有絕好的優惠政策。地震和金融危機后，成都市政府迅速出臺了比全國任何一個地方都更優惠的房地產政策，能給成都房地產市場以巨大信心。一方面有災后重建的優惠政策，“5.12”地震后，國家迅速加大了對四川（包括成都）地區的財政補貼和政策傾斜力度，成都政府對穩定房地產業出臺的補貼、減稅等政策的做法也是率先執行，這無疑增強了開發商對成都投資的信心，蘊藏著無限商機。震后不久，企業對震后重建的很多項目都很感興趣，像GE要加大對成都基礎設施的投入，廣東珠江投資公司、第一太平戴維斯成都公司、仲量聯行領盛投資管理公司等眾多外來有實力的開發企業都認為成都房地產市場機會無限。另一方面有應對金融危機的優惠政策，國家有4萬億元投資、2009年1~5月份5.8萬億元新增信貸、貨幣政策繼續從寬等政策，成都投資150億元改造中心城區“兩軸四片”，城中村、棚戶區、東郊企業生活區危舊房改造項目的推進及鼓勵安置拆遷戶等措施的執行等政策促使樓市回暖。（3）城市化進程將帶動房地產業需求的增長。房地產市場具有很強的區域性。支持成都城市建設和房地產業發展的不僅僅是重建，而是城市本身的發展和建設。當前，成渝地區是我國房地產四個熱點地區之一，“十二五”期間，國家將加大對中西部地區的政策傾斜力度，一方面，“城鄉一體化進程”將有實質性的改革深化。農村土地將被放寬限制，近郊農村的土地能名正言順地進行整體規劃，大規模用于城市整體的擴展建設。通過近郊、遠郊土地的置換，對小塊、分散的土地資源的整合，達到為中心城市提供土地資源的目的，優化了房地產業的投資環境；新特區政策會吸引更多外資進來，尤其是囊括金融、開發、代理等房地產業各環節的更多房地產機構將對成都樓市形成強有力的支撐。另一方面，隨著“新特區”建設的進一步推進，農村土地進入城市規劃建設的同時，郊區的農民將逐漸變成城市市民，成為房地產市場新的消費者，各行業投資者和求職者也將成為當地房地產市場的終端消費者，他們將改變成都房地產需求以剛性的居住需求為主的局面。
　　
　　4.威脅（T）分析。（1）地震和金融危機對成都房地產市場的影響并未消除。盡管地震對成都房地產市場的影響有限，但對購房者的心理影響是長遠的，并非暫時的優惠政策出臺能夠完全化解，成都區域房地產市場的恢復將是一個較長的過程。同時，地震后對建筑物品質提出了更高要求，對開發商在土地規劃運作方面要求也更高，客戶更會選擇建筑質量好、抗震度高、疏散性更強的物業產品。這必然引發房地產企業的兩極分化，品牌房地產企業在管理和質量控制上的優勢將吸引更多購房者，從而增大中小企業的生存壓力。
　　金融危機造成資金短缺是很多開發商前所未有的頭疼事，成都多數房地產企業融資渠道單一，“比例很少的自由資金+銀行貸款+預售款”是他們“囊中”羞澀的現實境況，大多自有資金不足五成，實力弱小的開發商則幾乎是依賴銀行度日。金融危機以后，成都房地產行業投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現同比下降的態勢，房地產行業對GDP增長的直接貢獻度也在降低，這些是成都近年少有的現象。
　　（2）行業競爭加劇。成都房地產開發企業眾多，但銷售額超過10億元以上的并不多，這部分企業中多以外來開發商為主，他們的到來極大地提升了成都房地產行業的競爭水平。2006年底是外資大量進入成都房地產市場的標志，即使在經濟不景氣的2008年，地產“百億軍團”的13家企業中來到成都的就有8家，萬科、綠地、中海、恒大、保利、富力、龍湖、雅居樂都各有一片天地，各有一番作為，2009年都加大了在成都的投入力度。同時與一般城市相比，成都的房地產市場的集中度要高得多，藍光、萬科、中海、龍湖和華潤等市場份額前五名的開發商總共占據了市場30%的份額。
　　當成都房地產經過多年的發展進入到目前的深度調整期時，開發商經歷了融資渠道單一、終端銷售市場不暢、資本的瓶頸等困境之后，開始沉下心來研究產品、深入挖掘市場定位，不少品牌開發商也認為放棄中低端，轉戰高端可能是企業將面臨的戰略性調整。在2008年樓市一片低迷的時候，成都的開發商仿佛在一夜之間都紛紛將目光瞄準了高檔住宅市場；而進入2010年，這樣的市場態勢并沒有改變，依然有眾多開發商打出“高端牌”，當然這樣一來高端市場的競爭又會日趨激烈。
　　三、抓住機遇，促進成都市房地產業持續健康發展
　　通過以上分析可見，成都房地產業優勢突出，有擴大內需、災后恢復重建和“新特區”建設的多重機遇，也有金融危機和地震的雙重壓力，在發展過程中，筆者認為應該采取以下策略抓住機遇，擴大優勢，迎接挑戰。
　　1.認清形勢，練好內功，壯大開發企業自身。成都房地產發展到現在，已經發展到一個相對高峰期，正是市場的過度繁榮造成了房地產企業的魚龍混雜局面，遭遇金融危機，正是進行行業整合的好時機，淘汰一些企業，讓大型房企規范化和規?；\營已是大勢所趨。2008年以后，成都房地產市場雖有明顯回暖跡象，但眾多中小房企激進發展、缺少風險防范措施，這使得房地產企業采用多元融資渠道顯得尤其重要。除此之外，成都的本土企業要想在競爭激烈的市場中謀求出路，強強聯合作戰是條必由之路。
　　2.優化住房結構，進一步完善住房保障制度。從2006年4月開始至今，成都市政府創新性地在全國率先提出了“保障低端、調控中端、引導高端”的住房供應結構思路，將公共住房保障制度的外延不斷延伸，將住房保障與市場接軌，通過市場手段，強化產品供應，著手建立健全以政府為主導并與市場有機結合的公共住房供應、分配和管理模式，從“零租金”廉租房、租賃型經濟適用房、限價商品房，到“農民工宿舍”、“高級員工公寓”、“大學畢業生公寓”，推出了不同“品種”的公共住房。但近年來的實際供應情況并不理想，低端保障、中端調控方面嚴重不到位，必須充分發揮政府調控和市場配置兩方面的功能，嚴格按規劃要求供應土地，盤活存量土地，強化產品供應，才能有效保證住房供應結構優化與平衡。
　　3.進一步穩定成都房價，促進房地產市場健康發展。成都一手住宅成交價格，經歷了2004年-2006年上漲幅度相對穩定，2007年成交均價達到最高，2008年的回落，2009年進入顯著的調整階段。房價繼續上漲顯然不是好事，房價走出低谷以后，應該讓它慢慢進入勻速運動，回落到合理的區間，而不是暴漲或暴跌。為此，要落實好政府有關宏觀調控政策，合理確定土地供應總量，加大公共住房建設用地規模，實行有計劃的供地，同時進一步將“保障低端、調控中端、引導高端”的住房供應創新政策落到實處，讓老百姓買得起房，住得上房，住得好房。
　　4.抓住“新特區”城鄉統籌建設的契機，推進城鄉住宅市場一體化。國務院批復的《成都市統籌城鄉綜合配套改革試驗總體方案》明確：10年以后，成都市城市化率將達到70%，土地規模化經營流轉達到75%?，F代城市和現代化農村和諧交融的新型城鄉形態將初步形成。成都應抓住“新特區”城鄉統籌建設的契機，把城鄉統一規劃、統一打造，建立城鄉一體化的房地產市場。但美好的藍圖貴在落實，今后要抓住“新特區”建設、災后重建的契機，推進城鄉住宅市場一體化。在這方面，成都目前已經邁出了實質性的步伐，但要達到總目標要求，還需有序有效推進。
　　
　　參考文獻：
　　1.羅永泰，范士波.加入WTO對我國房地產業的SWOT分析[J].商業研究，2000(9)
　　2.嚴焰，徐超.限外后境外資金進入我國房地產市場的SWOT分析及管理建議[J].商場