二線城市房地產發展狀況探析

一、住房制度改革回顧

（一）住房制度改革改變了房屋屬性

1998年以前，由于城市人口的增加，國家實行的住房實物分配制度、公房租賃制度因政府財力不足而造成惡性循環，并且因無法大量建房，城市居住條件難以改善，由此引發了1994—1998年的住房制度改革，提出了全面推行住房公積金制度，并明確所有商業銀行在所有城鎮均可發放個人住房貸款。住房制度改革完全將住房推向了社會，實行了商品化和社會化，使其具有了使用價值和投資價值。住房商品化必然會使房屋這種商品符合市場經濟運行規律，房屋價格會受到城鎮居民收入、供求關系等因素的影響。

（二）住房制度改革后房地產價格出現持續增長

以濟南市為例，濟南市房地產市場大體經歷了兩個階段：1998年住房制度改革以前和住房制度改革以后。

住房制度改革以前，濟南市房地產市場住房制度主要是由單位配給住宅，個人受購買力影響購買房屋的比例極小，房地產價格較低。1995年至1998年，濟南市商品房屋價格基本維持在每平方米1450元至1500元之間。

1998年后，濟南市城鎮居民個人購房的條件逐漸成熟，個人積蓄增加，消費信貸業務廣泛開展，個人購買商品房屋熱情得到釋放。1998年至2009年11年間，濟南市商品房屋價格由每平方米1476元上漲到2009年的4907元，年均增長11.6%。其中2004年濟南市商品房屋價格漲幅32.7%，超過當年城鎮居民人均可支配收入23.7個百分點。盡管近年來國家不斷出臺房地產調控政策，仍未能阻止商品房屋價格大幅上漲。截至2010年9月末，濟南市商品房屋和住宅累計成交價格分別達到每平方米6115元和5906元，比上年分別上漲24.6%和23.1%。2010年6—8月濟南市商品房屋和住宅成交價格比1—5月份分別增長3.1%和1.7%。

二、房地產市場價格變化原因

（一）商品房屋需求增加推動了商品房屋價格增長

根據相關經濟理論和對實際情況的分析可以知道，影響城鎮居民住房消費的因素很多，如收入水平、商品價格水平、利率水平、收入分配狀況、消費者偏好、家庭財產狀況、消費信貸狀況、消費者年齡構成以及制度、風俗習慣等。這些因素中有決定意義的是收入水平。據此，建立濟南市商品房屋價格與城鎮居民人均可支配收入、消費信貸及城鎮居民投入的多元線性回歸模型。

1. 建立模型。本文選取濟南市商品房屋成交均價作為多元線性回歸模型的被解釋變量，選取濟南市城鎮居民人均可支配收入、個人住房貸款和城鎮居民商品房屋投入作為解釋變量，建立房價收入多元線性回歸模型：

pt=c+c1×it+c2×lt+c3×ut

其中，pt代表商品房屋成交均價；c、c1、c2、c3為回歸系數；it代表t期的城鎮居民人均年可支配收入；lt代表t期的個人住房貸款余額；ut代表t期的城鎮居民個人投入增加額。

本文選取1995—2009年的年度數據，城鎮居民人均可支配收入、商品房屋價格來自《濟南市統計年鑒》，個人住房貸款余額來自《濟南市房地產存貸款月報表》。當年城鎮居民個人住房投入額為商品房屋銷售額減去個人住房貸款增加額所得，得到模型數據。

用普通最小二乘法進行估計，估計結果如下：

pt=1289.023+0.036×it+0.057×lt+0.073×ut

2. 模型檢驗及估計參數的經濟意義。經F檢驗發現，總體回歸方程存在顯著的線性關系。經t檢驗發現，城鎮居民人均年可支配收入對商品房屋價格沒有顯著影響；濟南市個人住房貸款余額對商品房屋價格有顯著影響；濟南市城鎮居民個人住房投入對商品房屋價格有顯著影響。樣本回歸直線對樣本點的擬合優度非常高。

從房地產價格增長與城市居民可支配收入、個人住房貸款增加額及城鎮居民個人住房投入的線性關系分析可以看出，商品房屋價格的過快上漲是由個人住房貸款和城鎮居民個人住房資金投入推動的，即由住房需求增加推動的，這也說明國務院出臺房地產信貸政策是正確、可行的，只要控制住個人住房貸款和城鎮居民個人住房資金投入就基本能控制商品房屋價格的過快增長。

（二）消費環境的變化對房地產價格上漲起到推波助瀾作用

1. 地方政府與房地產開發企業的耦合。1993年國務院發布了《關于實行分稅制財政管理體制改革的決定》，明確了中央與地方的收入和中央與地方的事權及支出劃分。分稅制改革把地方政府推向了與中央的利益博弈當中。當地方政府財政入不敷出，被迫經營城市、提高地價時，房地產開發企業便有了用武之地。以濟南市為例，2008年土地出讓收入占到地方一般財政收入的30%以上，財政對土地收入的依賴性顯著提高。同理，推高地價、帶動房價上漲成為地方政府增加收入的一種隱性手段。

2. 日本經驗。中國當前房地產價格的大幅上漲與二十世紀中后期的日本有相似之處。日本房地產價格在二十世紀60 年代后期至70 年代前期以及80年代后期上漲尤為迅速。2010年中國的GDP約為4300 美元，與日本二十世紀70年代中期的水平接近。2000—2009年GDP平均增長率為9.9%，與日本1973 年以前的10 年平均增長率相當。另一方面，從產業結構轉變進程的角度來看，截至2008 年，中國第一產業占名義GDP 比重約為11%，這相當于二十世紀60 年代中期日本的情況。同時，中國目前的城市人口比例相當于日本二十世紀60 年代初期的水平。兩國經濟雖然無法單純地進行比較，但綜合這些指標認為，目前中國的經濟發展階段相當于日本二十世紀70 年代前期或更早的時期，發展潛力仍然較大。尤其需要指出的是，目前中國房地產價格的上漲因素中，城市化帶來的實際購房需求占相當大的比重。中國城市人口比例預計將在今后很長一段時間內繼續以較快速度上升。日本在經濟高度增長時期，發生了從農村到城市的大規模人口流動，從而產生了旺盛的實際購房需求。目前中國城市化的進程與當時的日本一樣，也正在從實際需求層面推動房地產價格上漲。

三、建議

影響房地產市場價格的因素較多，但基本的影響因素就是供求關系及資金投入。因此，僅采取單一政策控制需求難以達到調控目的，而采取系統性調控政策是當前房地產市場調控的必然選擇。

（一）明確房地產市場監控體系建設

房地產市場監控體系是制定房地產市場調控的基礎。從現在看應建立的監控體系包括：土地供應、供應品種、市場銷售、市場交易、資金供給及價格變化等六個方面。

（二）制定房地產市場監控標準

制定房地產市場監控標準主要是以監控市場供求關系為主，適當增加投入，強化市場合理預期。一是合理供地。在土地供應方面要保持每年供給的均衡，避免市場供需脫節；制定土地供應面積的限制，避免房地產開發企業的土地囤積。二是合理供房。增加商品房屋、限價房、經濟適用房和公租房等供應品種。三是強化市場監管，避免房地產開發企業囤房。制定合理的施工、銷售時間限制，避免房屋的供需脫節。四是加大投資性購房的購房成本。五是強化房地產信貸政策的嚴肅性，避免房地產信貸政策落空。六是明確房地產市場價格與收入關系監測標準。統一房價收入比標準，公布房價收入比，讓民眾參與監督。凡是房價收入比超過一定標準的，一律對領導進行問責；凡房價收入比進入泡沫范圍的，對領導進行警示制度，避免制度落空。

（三）強化措施手段

建立全國個人住房征信體系網絡，保證房地產信貸政策執行的可操作性，避免投機資金利用政策的漏洞將資金轉入二線城市。

（責任編輯 劉西順）