德國房地產金融政策介評

在美國次貸危機引發全球經濟衰退后，作為傳統經濟強國的德國，其房價并沒有像歐盟中的英國、西班牙等國房價那樣出現大幅波動。受益于“二戰”結束后以來形成的特有的房地產金融模式，德國房地產市場在幾十年中保持了供求基本平衡和價格總體水平較低的發展態勢，抗風險能力一直較強。

德國房地產市場發展的突出特點

住房價格多年穩定維持在較低水平。在過去的十年中，大多數歐洲國家的房價上漲了兩倍左右，但同期德國平均物價水平漲幅每年約為2%，名義房價每年上漲約1%。也就是說，扣除物價上漲因素，德國房價實際以每年1%的速度“縮水”。自1977年至今，德國的平均房價上漲了約60%，而同期個人名義收入已增長近三倍，如在2009年，德國的人均月收入為2400～3000歐元，同期普通住宅的銷售均價為每平方米1000～2000歐元。按匯率折算后，其價格也低于我國許多大城市的房價水平，但德國的人均工資水平是我國的10～20倍。

更強調行業的社會福利屬性而非支柱產業特征。德國是歐洲人口最多的國家，在“二戰”結束后和東西德統一后也曾是歐洲“住房荒”最嚴重的國家之一。與英美等國相比，德國更強調房地產行業的社會福利屬性。德國憲法第20條明確規定“德國是一個高福利的國家”，因此，對居民的住房保障也成為政府的首要政治目標之一。與此相應，德國政府沒有把房地產尤其是住房建設作為經濟增長的“支柱產業”之一，其最直接的證明是德國的房貸總額占GDP比重一直維持在43%左右，相對穩定。……