德國房地產(chǎn)金融政策介評

在美國次貸危機(jī)引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)衰退后，作為傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國的德國，其房價(jià)并沒有像歐盟中的英國、西班牙等國房價(jià)那樣出現(xiàn)大幅波動。受益于“二戰(zhàn)”結(jié)束后以來形成的特有的房地產(chǎn)金融模式，德國房地產(chǎn)市場在幾十年中保持了供求基本平衡和價(jià)格總體水平較低的發(fā)展態(tài)勢，抗風(fēng)險(xiǎn)能力一直較強(qiáng)。

德國房地產(chǎn)市場發(fā)展的突出特點(diǎn)

住房價(jià)格多年穩(wěn)定維持在較低水平。在過去的十年中，大多數(shù)歐洲國家的房價(jià)上漲了兩倍左右，但同期德國平均物價(jià)水平漲幅每年約為2%，名義房價(jià)每年上漲約1%。也就是說，扣除物價(jià)上漲因素，德國房價(jià)實(shí)際以每年1%的速度“縮水”。自1977年至今，德國的平均房價(jià)上漲了約60%，而同期個人名義收入已增長近三倍，如在2009年，德國的人均月收入為2400～3000歐元，同期普通住宅的銷售均價(jià)為每平方米1000～2000歐元。按匯率折算后，其價(jià)格也低于我國許多大城市的房價(jià)水平，但德國的人均工資水平是我國的10～20倍。

更強(qiáng)調(diào)行業(yè)的社會福利屬性而非支柱產(chǎn)業(yè)特征。德國是歐洲人口最多的國家，在“二戰(zhàn)”結(jié)束后和東西德統(tǒng)一后也曾是歐洲“住房荒”最嚴(yán)重的國家之一。與英美等國相比，德國更強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的社會福利屬性。德國憲法第20條明確規(guī)定“德國是一個高福利的國家”，因此，對居民的住房保障也成為政府的首要政治目標(biāo)之一。與此相應(yīng)，德國政府沒有把房地產(chǎn)尤其是住房建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”之一，其最直接的證明是德國的房貸總額占GDP比重一直維持在43%左右，相對穩(wěn)定。

形成了成熟完善的房地產(chǎn)市場體制。德國政府鼓勵自建房和合作建房，打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷。合作社共同建房是德國住宅建設(shè)的主要組織形式之一，政府對其給予多方面的政策幫助，合作建房量占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%。德國通過這些方式建立起了多渠道的住房供應(yīng)體制，從而擺脫了聽任開發(fā)商任意定價(jià)的局面。發(fā)達(dá)的房屋租賃市場也是德國房價(jià)穩(wěn)定的重要保證。德國的租賃住房率達(dá)58%，77%的年輕人都是“租房族”。

主要的房地產(chǎn)金融政策

住房儲蓄計(jì)劃。與美國的住房抵押貸款模式和新加坡的住房公積金模式不同，德國實(shí)行獨(dú)特的住房儲蓄合同貸款模式。該模式是一個封閉運(yùn)轉(zhuǎn)的融資系統(tǒng)，獨(dú)立于德國的資本市場，存貸款利率不受資本市場供求和通貨膨脹等因素的影響。該模式的實(shí)質(zhì)是“合作”而非贏利，即購房者與銀行簽訂購房儲蓄合同，當(dāng)購房者的儲蓄達(dá)到未來需要貸款額的一定比例時(shí)，可以按低于市場利率的價(jià)格獲得購房貸款。住房儲蓄合同貸款金額大約占到德國房貸總額的一半，另外20%的部分來自家庭儲蓄，剩余三成左右的住房貸款來自商業(yè)貸款。這種以儲蓄為基礎(chǔ)的房貸模式能夠幫助居民形成理性、有計(jì)劃的住房消費(fèi)理念和消費(fèi)行為，較好地防范信用風(fēng)險(xiǎn)。此外，政府對住宅價(jià)格的有效調(diào)控，以及住宅價(jià)格的相對穩(wěn)定，保證了居民儲蓄的購買力不會發(fā)生大的變化（貶值），這也保證了住房儲蓄模式的不斷發(fā)展。

固定房貸利率機(jī)制。德國的所有房貸（包括住房儲蓄合同貸款和商業(yè)貸款）都實(shí)行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變。這種制度的優(yōu)勢是居民還貸額相對固定和明確，對居民有較大吸引力。德國抵押貸款固定利率合同的期限一般不會超過15年，平均期限在11年半左右，這種長周期的房貸利率安排可以較好地抵御金融市場的周期性波動。與德國形成鮮明對比的是，在采用浮動房貸利率制的國家，如英國、西班牙和愛爾蘭，其房價(jià)普遍隨利率波動出現(xiàn)大漲或大跌。

嚴(yán)格的信貸審核。德國的個人信用體系非常完善，幾乎全部公民在銀行都有信用記錄。與美國相比，德國的銀行很少為追求高額利潤而放松對貸款人的信用要求，在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，德國的銀行會對貸款人的信用、納稅、財(cái)產(chǎn)、收入狀況和家庭開支情況等進(jìn)行嚴(yán)格審核，著重關(guān)注貸款人的購房目的和第一還款來源，如果貸款人沒有穩(wěn)定的工作或未來收入波動較大，其貸款申請將很難被批準(zhǔn)。從這個角度來看，銀行將投機(jī)炒房者擋在了“門外”，同時(shí)也間接保護(hù)了低收入的購房者。

完善的房貸評估。德國的房地產(chǎn)評估工作由政府之外的第三方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)評估從業(yè)者在房地產(chǎn)評估工作中保持完全獨(dú)立，不因政府、委托人及個人的經(jīng)濟(jì)利益而改變評估結(jié)論，房地產(chǎn)評估從業(yè)者評估出的土地價(jià)格不需要政府的確認(rèn)（但法院只承認(rèn)房地產(chǎn)評估師簽字的評估報(bào)告）。同時(shí)，為防范風(fēng)險(xiǎn)，幾乎所有的德國商業(yè)銀行都設(shè)立了房地產(chǎn)評估部門，負(fù)責(zé)內(nèi)部的貸款申請?jiān)u估和對房地產(chǎn)市值與貸款價(jià)值的分析、判斷。此外，銀行還會聘請獨(dú)立的外部估價(jià)師協(xié)助工作，所有的外部評估師完成的估價(jià)報(bào)告都要經(jīng)過銀行內(nèi)部評估部的檢查。

審慎管理按揭貸款抵押證券化。德國的按揭貸款多是相對獨(dú)立的產(chǎn)品，不是那種以獲取客戶為目的、低價(jià)銷售的掛鉤產(chǎn)品或混合產(chǎn)品。德國的按揭貸款證券化操作強(qiáng)調(diào)以“信用”作為基礎(chǔ)，具體模式與很多西方國家的不同。以約占市場份額四成的潘德布雷夫（Pfandbrief）債券為例，為防止信貸抵押貸款脫離實(shí)際需求導(dǎo)致的資本市場盲目擴(kuò)張，德國對此債券的證券化操作并沒有從銀行直接分離出去作為表外業(yè)務(wù)處理，而是將其包含在資產(chǎn)負(fù)債表中，通過這種方式，銀行不得不更加重視資產(chǎn)的安全和質(zhì)量，從而對該種債券的評估變得更加謹(jǐn)慎。正是由于這種謹(jǐn)慎，即使在市場環(huán)境惡劣的情況下，潘德布雷夫債券的變現(xiàn)能力依然很強(qiáng)，其安全程度幾乎可與國債媲美。

獎勵和補(bǔ)貼制度。對德國的低收入居民來說，參加住房儲蓄可以得到政府的獎勵。獎勵主要有兩種方式。一種是儲蓄獎勵：任何l6周歲以上、年收入五萬馬克（當(dāng)時(shí)德國尚未加入歐元區(qū)，下同）以下的單身家庭，其每月住房儲蓄在l000馬克以下的部分可以得到政府每月最高l00馬克(即10%)的儲蓄獎勵；年收入十萬馬克以下的單身家庭，其每月住房儲蓄在2000馬克以下的部分可以得到政府每月最高200馬克(即10%)的儲蓄獎勵。另一種是購房獎勵：對通過住房儲蓄進(jìn)行的建房活動，政府給予相當(dāng)于貸款總額14%的貸款補(bǔ)助。另外，為保證每個家庭都有足夠的住房支付能力，政府對建房、購房者在繳納個人所得稅上采取優(yōu)惠政策，還根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民適當(dāng)補(bǔ)貼。在德國，有86%左右的人可以享受不同額度的購房補(bǔ)貼和租金補(bǔ)貼。

對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的啟示

完善房地產(chǎn)市場機(jī)制，抑制高房價(jià)。德國的房地產(chǎn)市場機(jī)制是多方位、立體式的，能夠協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)在住房規(guī)劃、法律、金融、評估和市場管理等諸多方面的有效配合，對德國房價(jià)起到了很好的穩(wěn)定作用。我國要在研究自身文化背景的基礎(chǔ)上，借鑒德國整體房地產(chǎn)市場機(jī)制的有益經(jīng)驗(yàn)，制訂適合我國國情的一系列相互配合的機(jī)制和具體措施。只有如此，才能從根本上達(dá)到抑制高房價(jià)的作用，逐步實(shí)現(xiàn)“住有所居”的社會發(fā)展目標(biāo)。

借鑒住房儲蓄銀行模式，多渠道融通購房資金。德國的住房儲蓄計(jì)劃通過特殊的運(yùn)作方式，使封閉循環(huán)的資金有效抵御風(fēng)險(xiǎn)，使居民能夠享受到固定且低于市場水平的利率，實(shí)現(xiàn)居民以較低成本解決住房問題的目標(biāo)。2004年，中德合資成立中德住房儲蓄銀行，該銀行試運(yùn)營至今，積極效果逐步顯現(xiàn)。我國應(yīng)結(jié)合自身金融市場運(yùn)行的實(shí)際，借鑒住房儲蓄模式的有益經(jīng)驗(yàn)和做法，為居民提供籌措購房資金的新渠道。

嚴(yán)格銀行房貸審核，防范金融市場風(fēng)險(xiǎn)。德國的銀行在考察貸款申請人時(shí)，會關(guān)注其購房目的和職業(yè)情況，同時(shí)看重申請人按揭后的第一還款來源，如果沒有穩(wěn)定工作或未來收入波動性大，則很難能獲得銀行貸款。在此方面，目前國內(nèi)的大多數(shù)銀行都是“走形式”，真正調(diào)查申請人收入情況的幾乎沒有。國內(nèi)銀行看重的是貸款者是否具有抵押品，而這會引發(fā)房地產(chǎn)市場運(yùn)行和與此相關(guān)的金融市場運(yùn)行中的“泡沫”。鑒于此，借鑒德國對房地產(chǎn)貸款的審核方式將有助于從源頭切斷國內(nèi)投機(jī)性金融資本的入市渠道，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

加大對低收入群體及公共住房項(xiàng)目的金融扶持。對弱勢群體的金融扶持是德國房地產(chǎn)金融政策中不可或缺的重要部分。借鑒這一經(jīng)驗(yàn)，我國可從貸款發(fā)放和公共住房項(xiàng)目建設(shè)兩個方面進(jìn)行金融扶持。如對低收入者購房實(shí)行貸款優(yōu)惠，差額部分由財(cái)政補(bǔ)足；對用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的項(xiàng)目，從征地環(huán)節(jié)開始，實(shí)行較為優(yōu)惠的金融扶持政策，如提供低息或無息貸款、進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)和稅費(fèi)減免等。

（作者單位：中國人民銀行海口中心支行）