等待新的游戲規(guī)則

中國的銀行體系流動資金充裕，部分原因是由于熱錢，因為政府有許多杠桿讓銀行資金進(jìn)入市場。但是，泡沫持續(xù)的時間越長，就越會損害經(jīng)濟(jì)

中央政府已經(jīng)出臺了新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。這一次，它明顯地調(diào)高了按揭貸款的門檻：首次購房者的按揭貸款利率優(yōu)惠減少；對于購買第二套房的人，首付比例提高到40%，利率的優(yōu)惠取消；對于購買第三套房的人，首付比例提高到60%，銀行可以自行調(diào)高利率。

果然，房地產(chǎn)一級和二級市場的成交量明顯下降。但是，沒有人驚慌，甚至那些靠房地產(chǎn)泡沫吃飯的人。這是為什么？難道他們不應(yīng)該害怕中央政府的打壓措施嗎？

游戲不會結(jié)束

這一幕似曾相識。過去，中央政府多次推出過房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，但每次市場稍受影響，政策就松了。根本的原因是地方政府，還有他們上頭的中央政府，都靠著房地產(chǎn)獲得財政收入。如今，市場已不相信政府會切斷它們的財源。

地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商都坐擁大量現(xiàn)金，這是他們?nèi)ツ曩u地、賣樓及貸款得來的，當(dāng)時在刺激經(jīng)濟(jì)的名義下，有一個什么項目都能上的時間窗口，可以輕易獲得貸款。他們似乎認(rèn)為，中央政府會在它們的資金耗盡之前改變主意，所以他們并不降價，而只是靜靜地等待。

按揭門檻提高后，購買第二和第三套房的人被排在門檻之外。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在要賣房給收入低、財富少的首次購房者，只能降價到他們負(fù)擔(dān)得起。但這樣的降價沒有任何意義，因為中央政府可能很快會再次放松政策。

在中央政府能對它的政策建立起威信之前，此樣的游戲不會結(jié)束。中央政府建立威信只有一種途徑，就是維持緊縮的政策，一直到地方政府和開發(fā)商把錢用完。如果真是這樣，以后大家就會按新的游戲規(guī)則來做了。

移民安置的作用

與中央政府的政策意圖相反，地方政府正在為新一輪房地產(chǎn)價格大漲做準(zhǔn)備。地方政府一直借銀行貸款來安置拆遷戶，由于拆遷戶需要有足夠的補償，才能按現(xiàn)在的價格買得起房，安置費用在飛漲。除非房地產(chǎn)價格大漲，否則地方政府可能會賠錢，這是他們無法接受的。

去年，這種拆遷戶重新安置產(chǎn)生的需求對支持房地產(chǎn)需求發(fā)揮了重大的作用。購房自住的需求中，絕大部分來自這些拆遷安置戶，他們把拆遷補償款用作了首付。自十年前低成本公房私有化以來，拆遷補償是最大的政府向私人的財富轉(zhuǎn)移。這可能是當(dāng)前支持經(jīng)濟(jì)的最重要的政府行為。

拆遷安置補償有積極因素，但也有兩個主要負(fù)面因素。

首先，它使用了杠桿的形式支持需求。地方政府用土地作抵押，借錢支付拆遷補償。拆遷居民使用補償款作為首付，取得按揭貸款。這樣，按揭貸款的首付實際上來自政府從銀行借的錢，在這個資金鏈上，所有的錢都是從銀行借的。

第二，盡管高額的拆遷補償款讓拆遷戶受益，但這讓地方政府成為房地產(chǎn)價格進(jìn)一步膨脹的推手。而最終，成本將由中國新生的中產(chǎn)階層承擔(dān)。

過去數(shù)年，中央政府的經(jīng)濟(jì)政策有利于低收入階層，具體做法是對農(nóng)村的補貼，農(nóng)地改革和生活必需品的價格管制。移民安置政策的初衷是另一項幫助他們的措施。

但中產(chǎn)階級需要為此支付成本，因為他們最重要的開支——房地產(chǎn)、汽車和教育都在飛漲。事實上，從絕對值來看，中國的房地產(chǎn)和汽車價格都在世界最高之列，若以相對于收入的比例而言，更是全世界最高的。除非政策發(fā)生重大變化，否則中產(chǎn)階級受到的擠壓會越來越嚴(yán)重。

中國的房地產(chǎn)市場是一個巨大的泡沫。住宅物業(yè)，房地產(chǎn)商的庫存、地方政府抵押給銀行的土地，加起來的價值是中國GDP的三倍以上。在大多數(shù)城市，租金收入連折舊費用都覆蓋不了。衡量購房負(fù)擔(dān)的價格與收入的比率，在主要城市都超過20倍，這意味著中國人將不得不用20年的收入來購買一套平均價格的房子。

泡沫將繼續(xù)，因為中國的銀行體系流動資金充裕，部分原因是由于熱錢，因為政府有許多杠桿讓銀行資金進(jìn)入市場。但是，泡沫持續(xù)時間越長，就越會損害經(jīng)濟(jì)。

合理的政策

現(xiàn)代社會的穩(wěn)定，取決于有一個健康并主導(dǎo)的中產(chǎn)階級。支持高地價的政策相當(dāng)于是對中產(chǎn)階級課稅，從而延緩中產(chǎn)階級的發(fā)展。中國有可能出現(xiàn)這樣的社會結(jié)構(gòu)，有少數(shù)超級富豪，大部分人沒有房產(chǎn)，而中產(chǎn)階級很小。這種結(jié)構(gòu)不利于社會長期穩(wěn)定。

出臺合理的房地產(chǎn)政策，前提是進(jìn)行財政收入結(jié)構(gòu)的改革。首先，以固定資產(chǎn)投資為主的政府開支應(yīng)該受到限制。

中國并不需要立即去做全面的建設(shè)。去年，政府的財政收入總和，中央和地方政府的借款，國有企業(yè)的開支，三者加起來超過GDP的一半。政府部門能夠把這么多錢花得有效率嗎？你知道答案。收縮政府部門應(yīng)放在首位。

第二，政府部門擁有的資產(chǎn)仍超過GDP。政府應(yīng)該把這些資產(chǎn)分給私人，具體的方式要有利于中產(chǎn)階段的成長。這一舉措將支持消費，收入和稅收。政府收縮、還富于民，對于平衡和可持續(xù)增長是必須的。

政府部門的高速增長，只會激起它們對收入的渴望，讓它們有動力去刺激地產(chǎn)泡沫。沒有可信的政府改革，房地產(chǎn)調(diào)控是不可信的。

房價拐點已現(xiàn)

治理通脹，房地產(chǎn)價格就一定會下降，房地產(chǎn)市場的拐點出現(xiàn)了。這一輪上漲周期是從2003年開始的，整個周期持續(xù)了7年左右的時間，下調(diào)周期也會比較長，至少3年左右。十幾年前，房租回報率超過了10%，目前2%略多一點的出租回報率甚至比銀行利率都低，在房市上漲預(yù)期沒有了之后，銀行利率和房市出租回報率之間的關(guān)系，是會回歸常態(tài)的。如果您有多套房，趕快賣了。不過，中國的商業(yè)地產(chǎn)可能還有一波漲勢。

在樓市大降價之前，股市的波動難以改變，因為資金總量在收。股市要牛起來，需要兩個條件，一是房價下調(diào)后，交易量活躍起來，資金流轉(zhuǎn)起來。第二個條件就是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向消費周期。

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