新規(guī)控房價

2011年，流動性變化帶來的資金壓力、城市化發(fā)展引發(fā)的供求轉(zhuǎn)變以及制度性調(diào)控的進展，這三大因素將成為左右未來房價走勢的重要推手。

緊緊相距一天時間，兩則有關(guān)四川房價的重磅消息引起了人們關(guān)注。

2010年12月7日，省政府第72次常務(wù)會議審議通過省政府《關(guān)于進一步貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》要求，房價過高、上漲過快、房源供應(yīng)緊張的城市，要根據(jù)實際，明確在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，具體細則各市州制定。

2010年12月8日，中國社會科學(xué)院在北京發(fā)布了“住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告(2010－2011)》”(以下簡稱《綠皮書》)。該報告指出，成都普通商品住房平均房價泡沫成分占實際價格比例在30％至50％。

兩則消息的面世，仿佛一劑興奮劑，給人們期盼樓市回歸理性而毫無收獲、氣氛沉悶的心理空間激起了些許漣漪。

四川出新規(guī)

嚴控房價過快上漲

2010年12月7日，省政府《關(guān)于進一步貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》指出，要嚴格執(zhí)行差別化的信貸、稅收政策，抑制不合理住房需求，嚴格限制炒房和投機性購房，加強對二手房交易中訂立“陰陽合同”等偷逃稅款行為的查處。要加強住房建設(shè)和用地管理，增加住房有效供給，各地保障性住房、棚戶區(qū)改造安置住房和中小套型普通商品住房建設(shè)用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％；嚴格限制低密度大戶型住宅項目，住宅用地容積率必須大于1。各類住房建設(shè)項目應(yīng)在土地交付1年內(nèi)開工建設(shè)，開工3年內(nèi)竣工。要加快推進保障性安居工程建設(shè)，各類棚戶區(qū)居民(職工)住房應(yīng)在2012年前全部啟動實施改造，力爭2013年底前全面完成：設(shè)區(qū)城市要嚴格落實省政府關(guān)于在商品住房開發(fā)項目中配建公共租賃住房的要求，有條件的地區(qū)可按上限5％的配建比例建設(shè)。各市州政府要在2011年3月底前制定并公布2012年前(合)各類保障性住房建設(shè)項目和城市棚戶區(qū)改造安置住房項目的供地計劃。《通知》要求，房價過高、上漲過快、房源供應(yīng)緊張的城市，要根據(jù)實際，明確在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，具體細則由各市州制定。

新規(guī)的出臺，立即受到眾多網(wǎng)友的歡迎，名叫“岷江放歌”的網(wǎng)友在四川吧里說：“毫無疑問這是一個好消息!政府開始動真格了，房價將回歸理性只是時間問題!”“巴山一郎”在成都吧里說：“我期盼著更嚴厲的調(diào)控措施出臺，現(xiàn)在的房價確實高得離譜r

現(xiàn)在的房價究竟有多高?

中國社會科學(xué)院發(fā)布的“綠皮書”指出，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5％，其中福州、杭州泡沫指數(shù)最高。

分城市看，泡沫指數(shù)最高的前七個城市分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州和石家莊。這些城市的泡沫成分占實際價格比例在50％以上。

泡沫較高，泡沫成分占實際價格比例在30％至50％的城市有：北京、深圳I、武漢、長春、寧波、哈爾濱、大連、貴陽、上海、鄭州和成都。

存在一定的泡沫，泡沫成分占實際價格比例在10％以上30％以下的城市有：南昌、濟南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧和長沙。

泡沫較低，泡沫成分占實際價格比例在10％以內(nèi)的城市有南京、重慶、太原、呼和浩特、沈陽、廈門、海口、銀川、烏魯木齊。

“綠皮書”解釋稱，泡沫指數(shù)的取值在0－1之間，泡沫指數(shù)越大，說明該城市房價中的泡沫成分越大。“綠皮書”同時指出，房價泡沫指數(shù)的估值存在誤差，不能僅依據(jù)房價泡沫大小，去進一步推斷房價的走向。

成都房市究竟有沒有泡沫?有沒有30-50％那么高的比例?省社科院房地產(chǎn)研究中心主任、研究員蔣華東認為，樓市存在泡沫是不爭的事實。作為西部地區(qū)的特大中心城市，成都當然也不例外。但泡沫究竟有多大?部分人覺得“綠皮書”應(yīng)該是權(quán)威性的，而另外一些人卻認為，按照目前成都的房價來看，與一線城市的房價還有很大差距，雖然成都房地產(chǎn)市場也存在泡沫，但沒有想象的那樣糟糕。

2011年三大因素左右房價

雖然在房地產(chǎn)泡沫程度上意見紛紜，但希望調(diào)控房價讓其回歸理性卻是眾望所歸。

盤點2010年的房地產(chǎn)發(fā)展，調(diào)控是無法繞過的關(guān)鍵詞。從4月17日出臺的“國十條”、9月29日再次出臺的“新國五條”，再到近段時間各部委密集出臺的一系列政策文件，黨中央、國務(wù)院遏制房價過快上漲勢頭的決心堅定，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度持續(xù)加大。

盡管調(diào)控政策相繼出臺，但從有關(guān)數(shù)據(jù)上看，房價并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的回落，房企資金鏈的壓力也并不大。

北京大學(xué)風(fēng)險投資研究所研究員馬光遠的一段話比較幽默，也很具認同感。他說，如果說美國的房地產(chǎn)泡沫是塑料做的，日本的是羊皮做的，那么，中國的泡沫很可能是用全球最堅固的皮質(zhì)做的，任憑你吹得再大，其依然具有絕對的堅韌性。之所以堅固，當然不是說中國房地產(chǎn)泡沫不受經(jīng)濟規(guī)律的制約，而是說制約房價的因素很多都并非經(jīng)濟因素。

那么，2011年房價走勢將是個什么樣子?人們期待的房價回歸理性果真會到來嗎?

近期以來，中國社會科學(xué)院、中國人民大學(xué)等獨立研究機構(gòu)相繼公布了2011年房地產(chǎn)市場分析報告，預(yù)測今年房價漲跌、縱論行業(yè)變局。其中既有“2011年房價將下調(diào)20％”的預(yù)測，也有“政策放松后出現(xiàn)報復(fù)性反彈”的推斷。

《中國證券報》消息稱，2011年，流動性變化帶來的資金壓力、城市化發(fā)展引發(fā)的供求轉(zhuǎn)變以及制度性調(diào)控的進展，這三大因素將成為左右未來房價走勢的重要推手。該報報道說，2011年國內(nèi)信貸總體投放規(guī)模不會明顯下降，而城市化進程中膨脹的住房需求又往往領(lǐng)先于土地開發(fā)的進程。目前，房地產(chǎn)業(yè)還處于上升周期，制度性調(diào)控叉不可能一蹴而就，因此，房價在階段性波動后仍將呈現(xiàn)上行態(tài)勢。

房產(chǎn)稅開征能否“治療”高房價

作為抑制房價的手段之一，房產(chǎn)稅的征收被視為一劑猛藥。而進入新一輪五年規(guī)劃，房產(chǎn)稅的征收也被視為改變地方政府土地財政的重要手段。在多位業(yè)內(nèi)人士看來，房產(chǎn)稅征收是“早晚的事”。

針對上海與重慶將作為首批試點城市即將征收房產(chǎn)稅，中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，“有這種可能性”。他稱，上海、重慶房產(chǎn)稅征收的方案都已上報。何時推出只等財政部等相關(guān)部門批準。

盡管不少人對房產(chǎn)稅寄予厚望，希望能“挽狂瀾于既倒”。但住建部政策研究中心副主任王玨林表示，房產(chǎn)稅并不能解決目前樓市的困境。王玨林認為，房地產(chǎn)市場目前存在的問題不是房地產(chǎn)稅就能解決的，房地產(chǎn)市場要加快法制建設(shè)和管理。房地產(chǎn)稅只能在條件成熟后分批推進，成熟一個，批準一個。

鏈接

看世界各國如何征收房產(chǎn)稅

美國

從目前的情況來看，美國大部分地區(qū)房產(chǎn)稅的稅率維持在0.8％－3％之間，并以1.5％左右的稅率水平居多。房產(chǎn)稅的稅率每年由地方政府根據(jù)各種預(yù)算收入和支出的情況而定，因此不同的地方稅率會有所不同，并且處于不斷的調(diào)整變化之中。舉例來說，如果某個地方政府的一年開支為2億美元，這個地方的房產(chǎn)估價總額為100億美元，那么該地當年的房產(chǎn)稅稅率便是2％。假如過了一年，這個地方的經(jīng)濟發(fā)展了，房價有所提高，房產(chǎn)估價的總額上漲為200億美元，但地方政府的開支若維持2億美7LT-變的話，當年房產(chǎn)稅的稅率反而會下降一個百分點。也就是說，不一定房價上漲了，房產(chǎn)稅也必然會跟著水漲船高。

韓國

為了抑制房價過快上漲，韓國政府于2005年出臺了綜合不動產(chǎn)稅，征稅對象為擁有房產(chǎn)總價值超過6億韓元(1美元約合1144韓元)的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價值的不同，稅率為每年0.75％－2％之間。此外，韓國從1961年起就征收財產(chǎn)稅，這一稅種的征稅對彖是面向所有擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實物財產(chǎn)的人，也是根據(jù)財產(chǎn)價值不同，所負擔(dān)的稅率相應(yīng)不同。因此，如果將財產(chǎn)稅和綜合不動產(chǎn)稅算在一起，擁有高檔房產(chǎn)的富裕階層就會承擔(dān)更重的賦稅。

日本

上世紀50年代，日本在地方稅制改革中引進了固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅屬于地稅，由地方稅務(wù)機關(guān)征收管理。固定資產(chǎn)稅主要對土地、房屋等征稅，納稅人是法律意義上的土地、房屋產(chǎn)權(quán)所有者。土地包括住宅、農(nóng)田、森林、牧場、原野等，房屋包括住宅、店鋪、工廠等。每年1月1日在房屋登記簿上登記的產(chǎn)權(quán)所有者，有義務(wù)向所在的市町村繳稅，標準稅率為1.4％。

德國

房產(chǎn)稅是地方稅，有專門的《房產(chǎn)稅法》。計算方式相對簡單，是按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5％后，再乘以當?shù)卮_定的稅率。例如，一房產(chǎn)近140平方米，按此規(guī)定，計算的結(jié)果是每年分李度交納900余歐元。這一數(shù)字相對固定，因為“統(tǒng)一的征稅值”在德國西部是按1964年1月1日的數(shù)字確定，在東部是按1935年1月1目的數(shù)字確定，雖然法律要求每6年需重新核算“統(tǒng)一的征稅值”，但實際上沒有做到，所以德國目前認為此征稅值低于實際房產(chǎn)價值。