房屋中介不會告訴你的十件事

買房、租房這種事花錢數(shù)目大，又往往是一錘子買賣，挑準中介很重要。

“掮客”這個行業(yè)自古就是如此。房屋中介靠買主和賣主的信息不對稱賺錢。但這個信息不對稱，技術(shù)含量和門檻都有點低，上下家總會見面。為保自己利益，他們難免要做些欺上瞞下、緊張兮兮的事。因此，中介們多少總是給人留下“愛耍小伎倆”的印象，在上下家那里都不招待見。他們到底都會算計什么？這里向你透露幾條。

聰明的中介，交易的不僅僅是房子

“我們更看重人脈。”聰明的中介深諳“主顧”這個道理。租客帶來的生意雖小，但先租后買或者換房，都可以保證給自己帶來收入。而房東手里如果有幾套房子、或一套房子出手后，中介會勸他進一步投資。對于自己看上的主顧，他們會主動給予優(yōu)惠，或為回頭客爭取銀行優(yōu)惠的貸款利率。一位在上海高端住宅區(qū)開連鎖房屋中介鋪的店長說：“為了迎合客人，我要求店員一半是上海人，會英文，還有英文名字。我會從著裝談吐上包裝他們，要懂金融專業(yè)知識、政策法規(guī)、股票。”

雖然上下家都不愛中介，但中介可能更愛房東，因為房東看起來生意會更大一些。而且他們早晚能勸房東把房子賣掉。

租房回報率，不過是銷售手段

房屋中介會告訴你，租這套房子的投資回報比很高。對付這類銷售手段最好的辦法就是要求對方把所說的寫入附加合同協(xié)議中。中介們一定不會同意的，因為這不過是他們的銷售手段。租金回報率的計算方法是同地區(qū)同類型房屋的租金除以房屋購買價格，其中存在許多變量，還存在空租期的問題。“上海地區(qū)的租金回報率一般在2%至3%，最高不過4%，如果說超過5%那基本是在忽悠。”租金回報率的對比標準是利率，如果不超過利率，談房屋的投資價值不過是空話。

同類的銷售術(shù)語還有“處于未來規(guī)劃中，一定會漲”、“這里是學區(qū)房”。這些銷售手段的根本目的只有一個：迫使買家盡快做出購買的決定！

月底更容易獲得中介費的折扣

每個房屋中介手中都握有一些房屋折扣，一般他們絕不可能主動提出給客人降低費用，傭金的縮水等同于他們降低提成。但如果想要在傭金方面獲得折扣，選在月底成功率會高上許多。月底每個銷售和店鋪都需要沖刺銷售業(yè)績，有時候，偏向做買賣房屋的中介公司甚至會通過促進租房來抵沖銷售，畢竟買房的手續(xù)時間比較長，很可能就拖過了統(tǒng)計業(yè)績的時間，損害他們的評分和業(yè)績收入。“主動要求降低中介費的客人比較少。”極力要求，又選對了時間的話，房屋中介會向上級部門進行申請。“一般申請折扣的話，2個小時就能批復下來。”

本地中介和連鎖中介

幾乎可以視為兩種職業(yè)

一定區(qū)域內(nèi)的房源可能就那么幾套，信息是公開的。這時候你應該挑選的是中介而非房子。通常會把生意做得更認真的是那些在一個小區(qū)里做了很久的本地中介。連鎖中介公司看似招牌大，服務(wù)未必更好，尤其是房情好的時候，大中介忙不過來，常把客戶合并起來一起看房。“確實我們沒有人力和精力去打房源（行話，指發(fā)小卡片尋找房源委托），大中介的渠道互通是我們不可比擬的。”小中介公司說，但他們更易獲得鄰里的獨家委托，將鑰匙直接交給他們管理。選中介只看連鎖招牌的話，可能會誤失那些好商量的本地小中介，對于一些歷史稍久有些陳舊的小區(qū)而言，本地小中介也許體驗更佳。

可以要求房東一起承擔中介費

在租購房過程中，中介費經(jīng)常由下家獨立承擔。但按照上海地區(qū)規(guī)定，買賣房屋中介公司向買賣雙方各自收取的傭金費，不能超過房屋總額1%。如果在合同中明示，或賣方事先給出聲明，則向單方收費不得超過2%。針對出租房，一般情況下也是由租賃雙方各自負擔單月租金的35%為上限，不得向單方面收取超過70%的中介費。如果中介方收費超過這兩個數(shù)字屬于違規(guī)行為。“事實上，除非上家在委托時就明確提出由下家承擔傭金，否則中介公司應該默認上下家各付一半。如果在有買房意向交完定金之后再提出由單方承擔，是可以拒絕的，且中介公司也有義務(wù)幫助下家要求上家支付，否則這單生意僵持不下，對三方都不利。”北京地區(qū)近日也調(diào)整了規(guī)定，將買賣房屋的中介費用降低至2%，也可由上下家協(xié)商達成由誰付款。

出手快比出價高重要

買到稱心好房的關(guān)鍵可能是速度。同時有幾個客戶看中同套房的時候，如果下家愿意先下定金，即使價格不是最高的，房屋中介都可能幫忙說服房東降價，并且絕大多數(shù)情況下，他們不會自找麻煩地去通知其他客戶。因為，在買家猶豫期間，房源就可能被別家同行賣出，到時候不是傭金少些的問題，而是之前都白忙一場的結(jié)局。“除非另一客戶能給出付完違約金、傭金之后尚讓房東賺上一筆的價格，通常高出十萬都未必能滿足，所以，先下手為強”。

跳單他們知道，但無可奈何

如果你問中介他們是如何判斷客人跳單的，大約有一半的回答會是“憑感覺”，譬如：在看房過程中和房東過分熱絡(luò)，或是“明明一看就很喜歡，又非說不喜歡”。雖然他們定期會去房地產(chǎn)交易中心做房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查，但也只能獲知“被跳單”這樣的結(jié)果，房東與客人同時撤單再私下聯(lián)系的狀況，他們已經(jīng)習以為常了。

一些中介公司會讓客人在看房當下簽署《看房協(xié)議書》，公司的法務(wù)部門起訴客人的條件是：只有當看房協(xié)議書上的簽名同懷疑被私下交易的房屋產(chǎn)權(quán)書上一致。顯然，這中間的漏洞還很大。當然，跳單事關(guān)誠信，并不建議刻意為之。小心碰上憤怒的中介，上門用口香糖或膠水把門鎖堵掉，或是拿著油漆去搞破壞。

他們應該告知你那是兇宅

被定義為有問題的房屋包括：在屋內(nèi)發(fā)生非正常、非自然死亡的房屋；房屋采光不足或是有結(jié)構(gòu)性損傷（比如：漏水）；房屋處于司法受限之中。“這些都是瞞不掉的，看房的時候周圍鄰居就會竊竊議論，買主總會知道的。”正規(guī)中介都表示這類房子他們雖然會接單，但不會極力推薦，銷售時也會告知買主實情。

這些房源流向了哪里？先天缺陷的房屋售價偏低，如果總價不高，可能會有房屋中介自己出錢吃下來，再尋找下家。這中間的利益高于傭金很多，難免使得一些小中介公司鋌而走險，一錘子買賣完成之后很難再找到他們。

從法律上來說，在補充說明里要求賣方保證所售房屋未發(fā)生過非正常死亡事件或受司法限制，也是相當合理的。

看房先后有講究

有些中介會對帶領(lǐng)客戶看房的先后順序進行調(diào)整。最先看的那套通常是他想主推的，賣價偏高，一方面試探你的實際預算—他們知道，人總是想要買到便宜的東西，他們認為客戶在報預算的時候都會少報10%至20%；另一方面，如果能成功的話，交易費用也高，對他絕對是一樁好事。再者，利用人習慣比較的心理，在看了貴的房子后，接下去那些稍便宜的房子就顯得優(yōu)勢明顯了。但對租房情況而言，卻恰恰是反過來的。他們通常會先帶你看性價比較差的房源來降低你的期望值，即便他們知道你絕對不會看中，目的其實是，方便后面幾套房的成交。

一字之差，賠償翻倍

付完定金遭遇違約，好吧！大多數(shù)人都不愿意這樣的事情發(fā)生，但是為了保障利益，要看清楚在付定金時中介給你的收據(jù)寫的究竟是“定金”還是“訂金”，很可能因為一字之差，損失一倍的賠償。

定金是購買商品房時，合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。買賣雙方履行合同后，應當?shù)肿鲀r款或者收回，一旦發(fā)生違約，對方需全額退還并給予一倍補償。

而訂金僅有預付款的意思，是當事人的一種支付手段，并不能起到擔保的作用，遭遇違約也不會收到賠付。