房地產(chǎn)市場調(diào)控中的政府責(zé)任與市場機(jī)制

摘要：我國房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展與壯大的同時(shí)存在著一些不容怨視的問題，需要通過市場和政府兩個(gè)方面的調(diào)控加以解決。文章在分析了市場在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用機(jī)制及“市場失靈”的表現(xiàn)后，進(jìn)一步分析了政府在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用及宏觀調(diào)控的措施及其效果，根據(jù)以上的分析提出了從市場和政府兩個(gè)層面完善我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場

市場運(yùn)行機(jī)制 政府宏觀調(diào)控

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914(2011)03-277-03

一、引言

隨著我國工業(yè)化與城市化的進(jìn)程不斷推進(jìn)．房地產(chǎn)市場在住房制度改革后得到了快速發(fā)展與壯大。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響重大。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與否，直接關(guān)系到我國的國計(jì)民生。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程中，出現(xiàn)了一些不容忽視的問題。直接表現(xiàn)為房價(jià)的居高不下，此外還存在著供需不平衡、供給結(jié)構(gòu)不合理以及房地產(chǎn)商不公平競爭等一系列問題。面對這些僅靠市場機(jī)制已不能解決的問題，政府從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)控干預(yù)，但調(diào)控效果并不理想。因此，房地產(chǎn)市場要取得預(yù)期的調(diào)控成效．必須從市場和政府兩個(gè)方面同時(shí)進(jìn)行。對于如何有效發(fā)揮市場機(jī)制和政府宏觀調(diào)控對我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的作用也就成為了熱點(diǎn)研究問題。

研究我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的文獻(xiàn)較多，大致可分為兩類，一類是從市場和政府兩方面進(jìn)行分析的。另一類是單從政府調(diào)控分析的。

(一)從市場和政府兩個(gè)層面對房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究

趙傳偉(2006)從市場和政府兩個(gè)方面的運(yùn)行機(jī)制對房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)行了研究。從房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制來分析，他認(rèn)為企業(yè)和個(gè)人追求利益最大化是市場經(jīng)濟(jì)的基本特性，但是在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)商為獲取更高的私人利益而提供虛假商品信息，甚至違反相關(guān)法律法規(guī)則說明了其運(yùn)行的不規(guī)范性。此外，我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行并不是一個(gè)完全競爭的市場，其商品的價(jià)格也不能反映商品的真實(shí)信息，這必然導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不正常。從政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控機(jī)制分析，作者提出正是由于市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場存在著以上的不足，因此需要政府對此加以宏觀調(diào)控。而我國由于地方政府與中央政府的政策目標(biāo)差異，使得政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果并不理想。因此作者提出需要在市場機(jī)制和政府運(yùn)行機(jī)制兩個(gè)方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控才能取得相應(yīng)的成效。張躍慶(2005)認(rèn)為價(jià)格是市場經(jīng)濟(jì)的核心問題，對于很多開發(fā)商和學(xué)者提出的房地產(chǎn)價(jià)格只能由供求決定的說法，他認(rèn)為是不符合市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)際的。他提出房地產(chǎn)商品價(jià)格與一般商品價(jià)格一樣，都是由成本+利潤構(gòu)成的，而之所以我國的利率機(jī)制對房地產(chǎn)調(diào)控不起作用的原因是房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率不是由房地產(chǎn)商負(fù)擔(dān)的，而是轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。他認(rèn)為只有提高房地產(chǎn)市場化的水平。國家宏觀調(diào)控政策和市場機(jī)制，就一定能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)生國家預(yù)定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基本情況后，認(rèn)為需求結(jié)構(gòu)的變化主要與住房價(jià)格有關(guān)，與硬性指標(biāo)關(guān)聯(lián)不大，單靠行政的手段使需求適應(yīng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整難以達(dá)到目的，并對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出了相關(guān)政策建議。此外，李旭輝(2008)從房地產(chǎn)行業(yè)壟斷枧角，提出要斬?cái)喈a(chǎn)業(yè)鏈條，用市場機(jī)制重新整合房地產(chǎn)業(yè)．并提出房地產(chǎn)的項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工與銷售、物業(yè)管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代稅費(fèi)；成立房地產(chǎn)業(yè)市場管理局，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特許化管理等政策建議。可見，從市場和政府兩個(gè)層面研究的文獻(xiàn)并不多。以上學(xué)者的研究從不同的視角分析了市場和政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，但是對二者在房地產(chǎn)市場調(diào)控中如何作用的機(jī)理并未涉及，且提出的政策建議未能有效結(jié)合市場機(jī)制與政府責(zé)任在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用來制定對策。

(二)從政府層面對房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究

目前大多數(shù)的文獻(xiàn)研究集中于政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的責(zé)任。俞露(2008)從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策和住房保障政策四個(gè)方面對政府調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行了效應(yīng)分析。黎顯揚(yáng)(2010)分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性與可行性，提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要途徑分為直接調(diào)控和間接調(diào)控兩種方式，直接調(diào)控手段有價(jià)格指導(dǎo)和價(jià)格管制，計(jì)劃，規(guī)劃以及管理手段；間接調(diào)控手段有經(jīng)濟(jì)手段和法律手段。張鴻俊(2007)闡述了地方政府對房地產(chǎn)市場的影響．認(rèn)為地方政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換，從受益者向監(jiān)督者轉(zhuǎn)變，以在房地產(chǎn)調(diào)控中充分發(fā)揮出地方政府作用。陳丹(2009)認(rèn)為當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場過熱。迫切需要政府通過宏觀調(diào)控予以調(diào)解控制，但利率調(diào)控房價(jià)失效，土地儲備制度調(diào)節(jié)房價(jià)難度高、效果差，期房銷售制度改現(xiàn)房銷售制度缺少相應(yīng)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)以及開征物業(yè)稅的基礎(chǔ)性工作準(zhǔn)備不足。以經(jīng)濟(jì)手段為主的政府宏觀調(diào)控工具已經(jīng)出現(xiàn)“調(diào)控疲勞”．進(jìn)而預(yù)示著當(dāng)前我國政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控或許將由以經(jīng)濟(jì)手段為主的“軟著陸”轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕姓侄螢橹鞯摹坝仓憽薄Ｚw傳波(2009)認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場處在整體供給過剩與價(jià)格持續(xù)上漲并存的非均衡狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格受到房產(chǎn)商的操縱，是一個(gè)供給壟斷價(jià)格而不是均衡價(jià)格，建立了政府參與下的房地產(chǎn)企業(yè)模型，通過模型分析得出政府和房產(chǎn)商在博弈過程中存在著嚴(yán)重的信息不對稱和樂觀預(yù)期，政府的政策效應(yīng)實(shí)際上推動了房地產(chǎn)價(jià)格的上升．造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效率損失和房地產(chǎn)市場上政府政策失靈。此外．張珺，張京京(2009)，程旭(2009)，孫軍(2009)，童中文。鄧熳利(2009)，孫琳(2008)，白曜新(2008)等作者從不同角度分析了政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的角色以及政府調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響。以上研究從不同視角分析了政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的工具、作用、影響以及“政府失靈”，但卻未分析市場機(jī)制在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的基礎(chǔ)性作用。

綜上所述，目前對于房地產(chǎn)市場刪控的研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實(shí)需要，本文將在對市場機(jī)制和政府責(zé)任在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用機(jī)理分析之后，結(jié)合我國房地產(chǎn)的實(shí)際情況，分析市場失靈的具體表現(xiàn)以及我國政府所采取的政策及其效果分析，并據(jù)此提出符合我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策建議。

二、市場在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用機(jī)制

市場經(jīng)濟(jì)條件下市場運(yùn)行機(jī)制在資源配置中起基礎(chǔ)性優(yōu)化作用，其作用的發(fā)揮是建立在兩個(gè)前提條件之上的，一是市場充分競爭，二是價(jià)格反映真實(shí)商品信息。若兩個(gè)條件有其一不能滿足，則市場機(jī)制在配鼴資源時(shí)會出現(xiàn)“市場失靈”。

(一)市場機(jī)制在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用分析

我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變后，市場這只“看不見的手”就通過價(jià)值規(guī)律在房地產(chǎn)市場運(yùn)行中起著基礎(chǔ)性的配置作用。市場機(jī)制包括價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制和競爭機(jī)制，在房地產(chǎn)市場中．市場運(yùn)行機(jī)制有其自身的特點(diǎn)。

1．供求機(jī)制。供求機(jī)制是通過供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價(jià)格的上漲或下跌，從而使供求處于平衡。當(dāng)供過于求時(shí)，供給商之間競爭激烈，此時(shí)為買方市場，價(jià)格下跌；反之．當(dāng)供小于求時(shí)，買方競爭激烈，為賣方市場．價(jià)格上漲。房地產(chǎn)市場由于其特殊性。供求機(jī)制發(fā)揮作用的形式也具有特殊性。一是供求機(jī)制的作用范圍有限，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場具有較強(qiáng)的區(qū)域性，一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的短缺很難由其他區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)來彌補(bǔ)。此外。就算是同一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)由于建筑風(fēng)格等的差異，其他房地產(chǎn)也難以替代。二是房地產(chǎn)供求均衡需要較長時(shí)間完成，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場不像其他商品市場，其建設(shè)周期較長，在需求變化后，不能及時(shí)調(diào)整供給以符合市場需求。三是滿足需求的方式較多，房地產(chǎn)市場不僅僅可以通過提高增量房地產(chǎn)的供給來滿足市場需求。還可以通過改變存量房地產(chǎn)的用途，如出租轉(zhuǎn)出售等來滿足需求。

2．價(jià)格機(jī)制。價(jià)格機(jī)制是通過房地產(chǎn)價(jià)格圍繞其價(jià)值波動的變化來影響房地產(chǎn)市場的供求，從而使供求趨于平衡，優(yōu)化資源配置。對于房地產(chǎn)市場來說，若房屋銷售價(jià)格上漲。則會使社會有效需求減少，而供給增加，若房屋銷售價(jià)格下跌．則會增加社會有效需求，供給減少。此外，房地產(chǎn)市場租售比價(jià)的變化也可以促進(jìn)存量房地產(chǎn)的流通，存量房地產(chǎn)如能有效進(jìn)入流通領(lǐng)域，可在一定程度上解決供需失衡的矛盾。

3．競爭機(jī)制。房地產(chǎn)市場通過競爭機(jī)制實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，競爭機(jī)制是其動力機(jī)制，包括爭奪土地、市場、資金、人才以及先進(jìn)技術(shù)等。房地產(chǎn)市場的競爭不單單是供給商之間的競爭，買方之間的競爭也很激烈。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品具有差異性，特殊地理位置的房地產(chǎn)具有特殊的使用價(jià)值，買方會因此競相提價(jià)，從而使得其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其價(jià)值。此外，房地產(chǎn)市場的競爭還具有區(qū)域性，這與房地產(chǎn)市場本身具有較強(qiáng)的區(qū)域性是一致的。房地產(chǎn)商為了吸引顧客，會在價(jià)格、質(zhì)量以及物業(yè)管理等方面展開競爭。

(二)我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行中“市場失靈”的表現(xiàn)

我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行中“市場失靈”表現(xiàn)在四個(gè)方面：一是房地產(chǎn)市場供需不平衡，二是市場信息不對稱，三是房地產(chǎn)商不公平競爭，四是供給結(jié)構(gòu)不合理。下面對每個(gè)問題逐一詳述：

1．房地產(chǎn)市場供需不平衡。近年來，我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出供小于求的現(xiàn)象，而且供需不平衡有不斷擴(kuò)大的趨勢，這從近幾年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)成套住宅竣工與銷售情況可以看得出來(見表1)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工的套數(shù)均小于住宅銷售的套數(shù)，且有逐年擴(kuò)大的趨勢。直接的后果是我國房地產(chǎn)價(jià)格居高不下(見圖1)。供需不平衡的原因大致可分為幾個(gè)方面：一是我國改革開放以來，城市化進(jìn)程加快，城市人口快速增長。客觀上對房地產(chǎn)的需求加大；二是我國城市批準(zhǔn)建設(shè)用地有限．土地供給不能滿足快速增長的需求，致使“地王”頻現(xiàn)；三是房地產(chǎn)商囤積土地、“捂房”現(xiàn)象嚴(yán)重。使房地產(chǎn)市場有效供給減少。四是房地產(chǎn)市場投機(jī)行為嚴(yán)重，虛增了房地產(chǎn)市場需求。

2．房地產(chǎn)市場信息不對稱。信息不對稱指的是交易一方對交易另一方的了解不充分，雙方在與交易相關(guān)的信息在準(zhǔn)確性、全面性、及時(shí)性與連貫性方面存在差別。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，以及房地產(chǎn)市場預(yù)防信息不對稱的成本費(fèi)用高，我國房地產(chǎn)市場信息不對稱的現(xiàn)象比起其他產(chǎn)品市場更為明顯。我國房地產(chǎn)市場由于信息不對稱已造成了諸多問題，并呈現(xiàn)上升趨勢。在一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場消費(fèi)鏈條中，只有消費(fèi)者是信息不對稱的受害者．而開發(fā)商則無疑占據(jù)信息優(yōu)勢地位，我國市場管理層還沒有建成中立的、公開的信息發(fā)布體系。

3．房地產(chǎn)商不公平競爭。市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)商通過正當(dāng)競爭追求利益最大化本無可厚非，但是我國房地產(chǎn)商為了獲取更高的私人利益而蓄意向市場提供虛假的商品信息，故意囤積居奇，以此抬高商品價(jià)格，并且因此給消費(fèi)者的合法權(quán)益造成了不必要的損失，使得整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展也因此遭受損害。從現(xiàn)實(shí)情況來看，房地產(chǎn)商土地囤積逐年增長(見圖2)，房屋空置率過高同時(shí)價(jià)格又不斷飆升，本身就說明了我國房地產(chǎn)運(yùn)行中的不規(guī)范性。

4．房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)不合理。供給結(jié)構(gòu)不合理是我國房地產(chǎn)市場突出的問題之一，表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是戶型結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)供給中以大戶型住房供給較多，而中小戶型住房供給較少；二是價(jià)格結(jié)構(gòu)不合理，中高端住房供給較多，低端住房供給較少；三是在住宅供給中，占人口總?cè)藬?shù)70％的中低收入者所需要的經(jīng)濟(jì)適用房的新開工面積以及投資完成額占比小且逐年降低．而別墅、高檔公寓的新開工面積以及投資完成額相對來說占比大，且逐年增加。

三、政府在房地產(chǎn)運(yùn)行中的責(zé)任

我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行在市場機(jī)制充分發(fā)揮作用的兩個(gè)前提條件方面均存在不足．存在“市場失靈”，需要政府從社會收益最大化的角度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。

(一)政府宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用分析

在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，政府主要是通過土地出讓管理、財(cái)政稅收政策、對信貸資源的疏導(dǎo)以及住房保障政策來影響房地產(chǎn)市場的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，以促進(jìn)資源的優(yōu)化配置，同時(shí)兼顧房地產(chǎn)市場的公平性。

1．土地出讓管理機(jī)制。由于我國土地是國家所有的，私人沒有土地的所有權(quán)，因此政府有責(zé)任根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求變化及價(jià)格的漲落來調(diào)節(jié)土地的出讓計(jì)劃。通過變動土地出讓數(shù)量及出讓方式．影響房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)和供給數(shù)量，從而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需平衡。

2．財(cái)政稅收機(jī)制。財(cái)政稅收機(jī)制是政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段之一，政府通過對房地產(chǎn)市場的課稅對象、交易數(shù)額以及征收稅率的大小的調(diào)節(jié)來影響房地產(chǎn)市場的有效需求和有效供給，通過房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的變動．實(shí)現(xiàn)政府預(yù)期的政策目標(biāo)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的資源配置。

3．信貸政策機(jī)制。我國房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營的資金來源主要是銀行信貸，因此，信貸政策機(jī)制可以從金融調(diào)控的視角對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。通過對房地產(chǎn)市場信貸規(guī)模的管理以及利率的變動．可以有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的力度以及購房者需求的大小。從而影響供給和需求結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)政府的調(diào)控目標(biāo)。

4．住房保障機(jī)制。我國中低收入者比例非常大，必須有相關(guān)的住房保障機(jī)制來保障迭一群體的基本住房需求。政府通過制定相關(guān)的住房政策，如修建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、規(guī)定房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中經(jīng)適房的修建比例等政策來保障廣大低收入職工及住房困難戶的基本居住條件．以促進(jìn)社會的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)我國政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的措施及其效果分析

針對我國房地產(chǎn)市場存在的一系列問題．我國政府從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)控干預(yù)，但調(diào)控效果并不理想。

1．土地政策分析。我國房地產(chǎn)市場過熱問題是一個(gè)結(jié)構(gòu)性問題，用土地出讓管理措施來調(diào)控結(jié)構(gòu)性矛盾，其政策效果不強(qiáng)。更重要的是我國是多渠道、多源頭供應(yīng)土地。由于我國財(cái)政體制的原因，地方“土地財(cái)政”的局面難以改變．導(dǎo)致地方政府和中央政府的調(diào)控目標(biāo)不一致，通過土地出讓管理措施調(diào)控房地產(chǎn)市場針對性不強(qiáng)。

2．財(cái)政政策分析。我國政府對房地產(chǎn)需求調(diào)控中，出臺了一系列相關(guān)的房地產(chǎn)稅收政策，比如從2010年1月1日起，政府對個(gè)人購房不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，還有諸如二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅等，這些政策的變化會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，但卻不能從根本上使房地產(chǎn)市場供需達(dá)到平衡。

3．貨幣政策分析。貨幣政策是我國政府對房地產(chǎn)市場常用的調(diào)控手段，諸如調(diào)整準(zhǔn)備金率、調(diào)整住房公積金存貸款利率、調(diào)整購房首付比例等。如2010年4月15日對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭．貸款首付比例不得低于30％．4月17日對房價(jià)過高地區(qū)暫緩發(fā)放第三套房貸等等。這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求，但仍不能從根本上解決房地產(chǎn)市場存在的問題。

4．住房保障政策分析。1998年我國城鎮(zhèn)住房改革的目標(biāo)就包括要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，政府在調(diào)控的過程中也加大了保障性住房供給的干預(yù)。但是我們從表2和表3可以看到無論是經(jīng)濟(jì)適用房開工面積占住房開工面積的比重，還是經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額占住宅投資完成額的比重都在逐年的下降。這是由于政府對經(jīng)適房的價(jià)格管制使得房地產(chǎn)開發(fā)商不愿投資低利潤的經(jīng)適房，而是投向高利潤的豪華住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效監(jiān)督機(jī)制的缺乏，政策未能得到有效實(shí)施。

四、完善我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的對策建議

綜合以上分析，我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行中市場機(jī)制和政府調(diào)控都存在不完善之處，需要從市場機(jī)制和政府運(yùn)行機(jī)制兩個(gè)方面對房地產(chǎn)市場加以調(diào)控，才能促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

從市場運(yùn)行機(jī)制來看，由于我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行中市場機(jī)制發(fā)揮作用的兩個(gè)前提條件存在著很大的不足。我國現(xiàn)階段應(yīng)重點(diǎn)從這兩個(gè)方面完善市場運(yùn)行機(jī)制。一是提高房地產(chǎn)市場的公平競爭程度，包括房地產(chǎn)開發(fā)市場的公平競爭和土地出讓市場的公平競爭。在我國，由于土地資源是歸國家或集體所有，在土地出讓過程中，應(yīng)減少土地審批的行政權(quán)力干預(yù)，使土地的出讓真正實(shí)現(xiàn)公平競爭。二是提高市場信息透明度。即完善商品信息機(jī)制，減少信息不對稱給社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的損害。我國應(yīng)建立相應(yīng)的房地產(chǎn)市場信息公開制度。定期對房地產(chǎn)市場開發(fā)的土地成本、建筑成本、房地產(chǎn)商品供給信息、房地產(chǎn)價(jià)格及房屋空置率等向社會公布，讓供需雙方信息不對稱的局面逐漸改變。避免房地產(chǎn)商為了抬高商品價(jià)格，蓄意向市場提供虛假商品信息。在此基礎(chǔ)上，還要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場價(jià)格形成機(jī)制、成本及供需機(jī)制。

從政府運(yùn)行機(jī)制來看，政府的責(zé)任是在市場失靈的時(shí)候進(jìn)行宏觀調(diào)控，對于房地產(chǎn)市場也應(yīng)如此，應(yīng)當(dāng)明確政府與市場在房地產(chǎn)市場管理上的界限，政府在調(diào)控中既不能“缺位”，也不能“越位”。在房地產(chǎn)市場調(diào)控中．政府的責(zé)任就是維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)健運(yùn)行，促進(jìn)公平競爭，防止過度投機(jī)和炒作，保證房地產(chǎn)市場的正常秩序。此外，由于房地產(chǎn)市場的特殊性。政府還應(yīng)進(jìn)一步完善社會保障制度，出臺相關(guān)政策保障低收人階層的基本住房需求。