房地產市場調控中的政府責任與市場機制

摘要：我國房地產市場在快速發展與壯大的同時存在著一些不容怨視的問題，需要通過市場和政府兩個方面的調控加以解決。文章在分析了市場在房地產運行中的作用機制及“市場失靈”的表現后，進一步分析了政府在房地產運行中的作用及宏觀調控的措施及其效果，根據以上的分析提出了從市場和政府兩個層面完善我國房地產市場發展的政策建議。

關鍵詞：房地產市場

市場運行機制 政府宏觀調控

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2011)03-277-03

一、引言

隨著我國工業化與城市化的進程不斷推進．房地產市場在住房制度改革后得到了快速發展與壯大。房地產業作為我國經濟發展中的基礎性產業和支柱產業，對我國經濟發展的影響重大。房地產市場的健康發展與否，直接關系到我國的國計民生。現階段，我國房地產市場運行過程中，出現了一些不容忽視的問題。直接表現為房價的居高不下，此外還存在著供需不平衡、供給結構不合理以及房地產商不公平競爭等一系列問題。面對這些僅靠市場機制已不能解決的問題，政府從土地出讓管理、房地產信貸管理、房地產稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產市場進行了調控干預，但調控效果并不理想。因此，房地產市場要取得預期的調控成效．必須從市場和政府兩個方面同時進行。對于如何有效發揮市場機制和政府宏觀調控對我國房地產市場調控的作用也就成為了熱點研究問題。

研究我國房地產市場調控的文獻較多，大致可分為兩類，一類是從市場和政府兩方面進行分析的。另一類是單從政府調控分析的。

(一)從市場和政府兩個層面對房地產市場調控的研究

趙傳偉(2006)從市場和政府兩個方面的運行機制對房地產市場調控進行了研究。從房地產市場運行機制來分析，他認為企業和個人追求利益最大化是市場經濟的基本特性，但是在這個過程中，房地產商為獲取更高的私人利益而提供虛假商品信息，甚至違反相關法律法規則說明了其運行的不規范性。此外，我國房地產市場的運行并不是一個完全競爭的市場，其商品的價格也不能反映商品的真實信息，這必然導致了我國房地產市場發展的不正常。從政府對房地產市場的宏觀調控機制分析，作者提出正是由于市場經濟條件下，市場存在著以上的不足，因此需要政府對此加以宏觀調控。而我國由于地方政府與中央政府的政策目標差異，使得政府調控房地產市場的效果并不理想。因此作者提出需要在市場機制和政府運行機制兩個方面對房地產市場進行調控才能取得相應的成效。張躍慶(2005)認為價格是市場經濟的核心問題，對于很多開發商和學者提出的房地產價格只能由供求決定的說法，他認為是不符合市場經濟運行實際的。他提出房地產商品價格與一般商品價格一樣，都是由成本+利潤構成的，而之所以我國的利率機制對房地產調控不起作用的原因是房地產開發貸款利率不是由房地產商負擔的，而是轉嫁給了消費者。他認為只有提高房地產市場化的水平。國家宏觀調控政策和市場機制，就一定能夠對房地產業發生國家預定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地產市場運行的基本情況后，認為需求結構的變化主要與住房價格有關，與硬性指標關聯不大，單靠行政的手段使需求適應供應結構的調整難以達到目的，并對促進房地產市場健康發展提出了相關政策建議。此外，李旭輝(2008)從房地產行業壟斷枧角，提出要斬斷產業鏈條，用市場機制重新整合房地產業．并提出房地產的項目規劃、設計、施工與銷售、物業管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代稅費；成立房地產業市場管理局，實現準公共產品的特許化管理等政策建議。可見，從市場和政府兩個層面研究的文獻并不多。以上學者的研究從不同的視角分析了市場和政府對房地產市場的調控作用，但是對二者在房地產市場調控中如何作用的機理并未涉及，且提出的政策建議未能有效結合市場機制與政府責任在房地產市場調控中的作用來制定對策。

(二)從政府層面對房地產市場調控的研究

目前大多數的文獻研究集中于政府在房地產市場調控中的責任。俞露(2008)從土地出讓管理、房地產信貸管理、房地產稅收政策和住房保障政策四個方面對政府調控對房地產市場的影響進行了效應分析。黎顯揚(2010)分析了房地產宏觀調控的必要性與可行性，提出房地產宏觀調控的主要途徑分為直接調控和間接調控兩種方式，直接調控手段有價格指導和價格管制，計劃，規劃以及管理手段；間接調控手段有經濟手段和法律手段。張鴻俊(2007)闡述了地方政府對房地產市場的影響．認為地方政府在房地產宏觀調控中應進行角色轉換，從受益者向監督者轉變，以在房地產調控中充分發揮出地方政府作用。陳丹(2009)認為當前中國房地產市場過熱。迫切需要政府通過宏觀調控予以調解控制，但利率調控房價失效，土地儲備制度調節房價難度高、效果差，期房銷售制度改現房銷售制度缺少相應的現實基礎以及開征物業稅的基礎性工作準備不足。以經濟手段為主的政府宏觀調控工具已經出現“調控疲勞”．進而預示著當前我國政府對于房地產市場的調控或許將由以經濟手段為主的“軟著陸”轉變為以行政手段為主的“硬著陸”。趙傳波(2009)認為中國房地產市場處在整體供給過剩與價格持續上漲并存的非均衡狀態，房地產價格受到房產商的操縱，是一個供給壟斷價格而不是均衡價格，建立了政府參與下的房地產企業模型，通過模型分析得出政府和房產商在博弈過程中存在著嚴重的信息不對稱和樂觀預期，政府的政策效應實際上推動了房地產價格的上升．造成了房地產開發企業的效率損失和房地產市場上政府政策失靈。此外．張珺，張京京(2009)，程旭(2009)，孫軍(2009)，童中文。鄧熳利(2009)，孫琳(2008)，白曜新(2008)等作者從不同角度分析了政府在房地產宏觀調控中的角色以及政府調控對房地產市場的影響。以上研究從不同視角分析了政府在房地產市場調控中的工具、作用、影響以及“政府失靈”，但卻未分析市場機制在房地產市場調控中的基礎性作用。

綜上所述，目前對于房地產市場刪控的研究還遠遠不能滿足現實需要，本文將在對市場機制和政府責任在房地產調控中的作用機理分析之后，結合我國房地產的實際情況，分析市場失靈的具體表現以及我國政府所采取的政策及其效果分析，并據此提出符合我國房地產市場調控的政策建議。

二、市場在房地產運行中的作用機制

市場經濟條件下市場運行機制在資源配置中起基礎性優化作用，其作用的發揮是建立在兩個前提條件之上的，一是市場充分競爭，二是價格反映真實商品信息。若兩個條件有其一不能滿足，則市場機制在配鼴資源時會出現“市場失靈”。

(一)市場機制在房地產運行中的作用分析

我國從計劃經濟向市場經濟轉變后，市場這只“看不見的手”就通過價值規律在房地產市場運行中起著基礎性的配置作用。市場機制包括價格機制、供求機制和競爭機制，在房地產市場中．市場運行機制有其自身的特點。

1．供求機制。供求機制是通過供求關系的變化導致價格的上漲或下跌，從而使供求處于平衡。當供過于求時，供給商之間競爭激烈，此時為買方市場，價格下跌；反之．當供小于求時，買方競爭激烈，為賣方市場．價格上漲。房地產市場由于其特殊性。供求機制發揮作用的形式也具有特殊性。一是供求機制的作用范圍有限，因為房地產市場具有較強的區域性，一個區域的房地產業的短缺很難由其他區域的房地產業來彌補。此外。就算是同一個區域的房地產業由于建筑風格等的差異，其他房地產也難以替代。二是房地產供求均衡需要較長時間完成，因為房地產市場不像其他商品市場，其建設周期較長，在需求變化后，不能及時調整供給以符合市場需求。三是滿足需求的方式較多，房地產市場不僅僅可以通過提高增量房地產的供給來滿足市場需求。還可以通過改變存量房地產的用途，如出租轉出售等來滿足需求。

2．價格機制。價格機制是通過房地產價格圍繞其價值波動的變化來影響房地產市場的供求，從而使供求趨于平衡，優化資源配置。對于房地產市場來說，若房屋銷售價格上漲。則會使社會有效需求減少，而供給增加，若房屋銷售價格下跌．則會增加社會有效需求，供給減少。此外，房地產市場租售比價的變化也可以促進存量房地產的流通，存量房地產如能有效進入流通領域，可在一定程度上解決供需失衡的矛盾。

3．競爭機制。房地產市場通過競爭機制實現資源的優化配置，競爭機制是其動力機制，包括爭奪土地、市場、資金、人才以及先進技術等。房地產市場的競爭不單單是供給商之間的競爭，買方之間的競爭也很激烈。因為房地產商品具有差異性，特殊地理位置的房地產具有特殊的使用價值，買方會因此競相提價，從而使得其價格遠遠高于其價值。此外，房地產市場的競爭還具有區域性，這與房地產市場本身具有較強的區域性是一致的。房地產商為了吸引顧客，會在價格、質量以及物業管理等方面展開競爭。

(二)我國房地產市場運行中“市場失靈”的表現

我國房地產市場運行中“市場失靈”表現在四個方面：一是房地產市場供需不平衡，二是市場信息不對稱，三是房地產商不公平競爭，四是供給結構不合理。下面對每個問題逐一詳述：

1．房地產市場供需不平衡。近年來，我國房地產市場表現出供小于求的現象，而且供需不平衡有不斷擴大的趨勢，這從近幾年我國房地產開發企業建設成套住宅竣工與銷售情況可以看得出來(見表1)。房地產開發企業住宅竣工的套數均小于住宅銷售的套數，且有逐年擴大的趨勢。直接的后果是我國房地產價格居高不下(見圖1)。供需不平衡的原因大致可分為幾個方面：一是我國改革開放以來，城市化進程加快，城市人口快速增長。客觀上對房地產的需求加大；二是我國城市批準建設用地有限．土地供給不能滿足快速增長的需求，致使“地王”頻現；三是房地產商囤積土地、“捂房”現象嚴重。使房地產市場有效供給減少。四是房地產市場投機行為嚴重，虛增了房地產市場需求。

2．房地產市場信息不對稱。信息不對稱指的是交易一方對交易另一方的了解不充分，雙方在與交易相關的信息在準確性、全面性、及時性與連貫性方面存在差別。由于房地產市場的特殊性，以及房地產市場預防信息不對稱的成本費用高，我國房地產市場信息不對稱的現象比起其他產品市場更為明顯。我國房地產市場由于信息不對稱已造成了諸多問題，并呈現上升趨勢。在一個完整的房地產市場消費鏈條中，只有消費者是信息不對稱的受害者．而開發商則無疑占據信息優勢地位，我國市場管理層還沒有建成中立的、公開的信息發布體系。

3．房地產商不公平競爭。市場經濟條件下，房地產商通過正當競爭追求利益最大化本無可厚非，但是我國房地產商為了獲取更高的私人利益而蓄意向市場提供虛假的商品信息，故意囤積居奇，以此抬高商品價格，并且因此給消費者的合法權益造成了不必要的損失，使得整個社會經濟的健康發展也因此遭受損害。從現實情況來看，房地產商土地囤積逐年增長(見圖2)，房屋空置率過高同時價格又不斷飆升，本身就說明了我國房地產運行中的不規范性。

4．房地產市場供給結構不合理。供給結構不合理是我國房地產市場突出的問題之一，表現在三個方面：一是戶型結構不合理，房地產供給中以大戶型住房供給較多，而中小戶型住房供給較少；二是價格結構不合理，中高端住房供給較多，低端住房供給較少；三是在住宅供給中，占人口總人數70％的中低收入者所需要的經濟適用房的新開工面積以及投資完成額占比小且逐年降低．而別墅、高檔公寓的新開工面積以及投資完成額相對來說占比大，且逐年增加。

三、政府在房地產運行中的責任

我國房地產市場運行在市場機制充分發揮作用的兩個前提條件方面均存在不足．存在“市場失靈”，需要政府從社會收益最大化的角度對房地產市場進行宏觀調控。

(一)政府宏觀調控在房地產運行中的作用分析

在房地產市場調控中，政府主要是通過土地出讓管理、財政稅收政策、對信貸資源的疏導以及住房保障政策來影響房地產市場的內部運行機制，以促進資源的優化配置，同時兼顧房地產市場的公平性。

1．土地出讓管理機制。由于我國土地是國家所有的，私人沒有土地的所有權，因此政府有責任根據房地產市場的供求變化及價格的漲落來調節土地的出讓計劃。通過變動土地出讓數量及出讓方式．影響房地產市場的供給結構和供給數量，從而調節房地產市場的供需平衡。

2．財政稅收機制。財政稅收機制是政府對房地產市場調控的重要手段之一，政府通過對房地產市場的課稅對象、交易數額以及征收稅率的大小的調節來影響房地產市場的有效需求和有效供給，通過房地產市場需求結構和供給結構的變動．實現政府預期的政策目標，優化房地產市場的資源配置。

3．信貸政策機制。我國房地產市場開發經營的資金來源主要是銀行信貸，因此，信貸政策機制可以從金融調控的視角對我國房地產市場進行調控。通過對房地產市場信貸規模的管理以及利率的變動．可以有效地調節房地產開發的力度以及購房者需求的大小。從而影響供給和需求結構，實現政府的調控目標。

4．住房保障機制。我國中低收入者比例非常大，必須有相關的住房保障機制來保障迭一群體的基本住房需求。政府通過制定相關的住房政策，如修建經濟適用房、廉租房、規定房地產商在開發過程中經適房的修建比例等政策來保障廣大低收入職工及住房困難戶的基本居住條件．以促進社會的穩定發展。

(二)我國政府對房地產市場進行宏觀調控的措施及其效果分析

針對我國房地產市場存在的一系列問題．我國政府從土地出讓管理、房地產信貸管理、房地產稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產市場進行了調控干預，但調控效果并不理想。

1．土地政策分析。我國房地產市場過熱問題是一個結構性問題，用土地出讓管理措施來調控結構性矛盾，其政策效果不強。更重要的是我國是多渠道、多源頭供應土地。由于我國財政體制的原因，地方“土地財政”的局面難以改變．導致地方政府和中央政府的調控目標不一致，通過土地出讓管理措施調控房地產市場針對性不強。

2．財政政策分析。我國政府對房地產需求調控中，出臺了一系列相關的房地產稅收政策，比如從2010年1月1日起，政府對個人購房不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅，還有諸如二手房轉讓個人所得稅等，這些政策的變化會對房地產市場產生一定的影響，但卻不能從根本上使房地產市場供需達到平衡。

3．貨幣政策分析。貨幣政策是我國政府對房地產市場常用的調控手段，諸如調整準備金率、調整住房公積金存貸款利率、調整購房首付比例等。如2010年4月15日對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭．貸款首付比例不得低于30％．4月17日對房價過高地區暫緩發放第三套房貸等等。這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產市場的投機需求，但仍不能從根本上解決房地產市場存在的問題。

4．住房保障政策分析。1998年我國城鎮住房改革的目標就包括要建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，政府在調控的過程中也加大了保障性住房供給的干預。但是我們從表2和表3可以看到無論是經濟適用房開工面積占住房開工面積的比重，還是經濟適用房投資完成額占住宅投資完成額的比重都在逐年的下降。這是由于政府對經適房的價格管制使得房地產開發商不愿投資低利潤的經適房，而是投向高利潤的豪華住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效監督機制的缺乏，政策未能得到有效實施。

四、完善我國房地產市場發展的對策建議

綜合以上分析，我國房地產市場運行中市場機制和政府調控都存在不完善之處，需要從市場機制和政府運行機制兩個方面對房地產市場加以調控，才能促進我國房地產市場健康穩定發展。

從市場運行機制來看，由于我國房地產市場運行中市場機制發揮作用的兩個前提條件存在著很大的不足。我國現階段應重點從這兩個方面完善市場運行機制。一是提高房地產市場的公平競爭程度，包括房地產開發市場的公平競爭和土地出讓市場的公平競爭。在我國，由于土地資源是歸國家或集體所有，在土地出讓過程中，應減少土地審批的行政權力干預，使土地的出讓真正實現公平競爭。二是提高市場信息透明度。即完善商品信息機制，減少信息不對稱給社會經濟發展帶來的損害。我國應建立相應的房地產市場信息公開制度。定期對房地產市場開發的土地成本、建筑成本、房地產商品供給信息、房地產價格及房屋空置率等向社會公布，讓供需雙方信息不對稱的局面逐漸改變。避免房地產商為了抬高商品價格，蓄意向市場提供虛假商品信息。在此基礎上，還要進一步完善房地產市場價格形成機制、成本及供需機制。

從政府運行機制來看，政府的責任是在市場失靈的時候進行宏觀調控，對于房地產市場也應如此，應當明確政府與市場在房地產市場管理上的界限，政府在調控中既不能“缺位”，也不能“越位”。在房地產市場調控中．政府的責任就是維護房地產市場的健康穩健運行，促進公平競爭，防止過度投機和炒作，保證房地產市場的正常秩序。此外，由于房地產市場的特殊性。政府還應進一步完善社會保障制度，出臺相關政策保障低收人階層的基本住房需求。