淺析房價迅速上漲的原因及對策

摘要：房地產業是國民經濟的基礎、先導性產業，房價已經成為社會關注的熱點，國家的宏觀調控措施也不斷出臺，從信貸、稅收、住房保障、土地等政策到房地產企業的自有資本金要求等。文章著重于對房價的變化進行了分析，在分析房價上漲原因基礎上，提出了促進房地產市場平穩健康發展的建議。

關鍵詞：房價上漲原因對策

中圖分類號：F293.30

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2011)03-053-02

近幾年來，房地產市場呈現出爆發式增長的勢頭，其增長幅度之大，范圍之寬，速度之快，在我國房地產歷史上是少有的。房地產業是我國經濟增長的引擎和國民經濟的重要支柱產業，住房是百姓的生活必需品，又匯集了天下大量的資金，所以，房地產動態時刻牽動著大家的敏感神經。

房地產業的發展非常迅速，已是不爭的事實，問題的關健是目前我國的房地產市場有沒有泡沫?這樣的發展速度是否正常?或者說，是什么原因導致房地產行業的高速增長?對控制高房價有什么樣的建議?本文對此進行了初步探討。

一、目前樓市現狀

近幾年來，我國房價一路暴漲，2010年國家動用了強有力的政策工具，從限貸、限購到限外，從信貸、稅收、住房保障、土地等進行了三次調控，但房價漲幅從1月的9.5％到3月份的11.7％，一路上揚。自6月起持續3個月的環比漲幅為零，但進入9月，房價環比再度增長。中國指數研究院發布的數據顯示，11月全國100個城市住宅均價較10月上升0.82％。但據有關報道稱，目前中國卻有85％的家庭無力購房，普通家庭8.76年不吃不喝才能買套房，居民收入漲幅比房價少5個百分點。望樓興嘆，一房難求，這絕對不是少數人面臨的困境。飛漲的房價與居民無力購房的矛盾正在加劇。

目前我國某些大中城市房地產市場存在著整體過熱和一定程度的泡沫。據2011年《住房綠皮書》中國住房發展報告顯示，2010年我國大中城市房價泡沫程度偏大，部分城市過大。綠皮書通過對2010年9月全國35個大中城市一般地段，普通商品住宅集中成交價的對比分析發現，普通商晶住房平均房價泡沫為29.5％，其中有7個城市泡沫成分占實際價格比例在50％以上，11個城市泡沫成分占實際價格比例在30％-50％之間。住宅價格泡沫指數代表實際房價中價格泡沫所占的比例，泡沫指數越大，說明該城市房價中的泡沫成分越大。用一個簡單的比喻：粉絲也賣魚翅價。

二、房地產價格迅速上漲的原因分析

房地產市場的高速增長主要是由供求關系決定的，首先是供不應求，供應總量不足，需求的總量卻很大。其次是供需不對位，高端房產的供應和低端住房的需求不對位。再次是1998年福利分房體制的終結和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，使房地產投資、投機行為大行其道，主導了房地產價格的上漲。

1 城市化拉動了住房消費，改革開放以來，我國城市化水平逐步提高，城鎮規模和數量不斷增加，中國城鎮化發展帶來的住房剛性需求越來越旺盛。1978年至2007年，城市化水平由17.92％提高到44.9％，年均增長0.87個百分點。截至2007年底。我國有設市城市655個，建制鎮2萬個左右，城鎮人口達到5.94億人。2010年中國的城市化水平將達到47％，即全國有6.3億人口在城市中生話，與2004年相比，城鎮人口凈增1.07億。城市化與工業化一并成為我國農村富余勞動力轉移、推動經濟社會快速健康發展的關鍵因素。近年來，國家提出的許多政策加速了農村人口(包括土地被征用后的失地農民)向城市轉移。改革開放30多年來，約2億農民進了城，還有約4億農民的進城問題需要解決，城市人口的急劇增長帶來了巨大的住房需求。從2004年到現在，房子需求量逐年增大，2004年供求比是1:1，到2009年，供求比達到1:1.5，就是建一套房子，預賣了1.5套，完全成了賣方市場。可以估計，城市化的進程將在未來較長時間內持續下去，中國將進入城市化率40％到60％的加速擴張階段。在這一時期，商品住宅的需求將繼續增長，城市化進程將推動房地產業繼續發展。

2 住房制度改革刺激了房地產市場的需求。1998年，國務院發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，它表明中國新住房政策開始實施。政策目標是將城市住房消費從實物分配向貨幣分配轉移，實現住房商品化、市場化、自有化。從政策導向看，國家明確提出要把房地產培育成支柱產業、把住宅產業培育成國民經濟的增長點并出臺了一系列的扶持政策，電刺激著住房產業的增長。個人購買商品房的比例從1997年的30％左右上升到2003年的92.5％，個人消費成為推動房地產需求的決定性力量。

3 土地政策的變化推高了房價。2002年7月1日開始實行土地招拍掛制度，導致地價過高，上漲過快。而由于土地的壟斷性、稀缺性和儲值功能，開發商又能夠輕易地把地價轉移給房價，起到了催生房價的作用。

作為供應方，地方政府的主要收入來源是賣地和稅收。土地的強制性招拍掛制度使地方政府有了土地壟斷的強大工具，也有了低價征用土地、高價招拍掛土地獲取巨額土地差價的利益驅動，賣地收益最大化成為其政策和行為取向。許多地方政府用炒高地價的方式籌集地方政府收入，“招拍掛”與“價高者得”體制就成為地價上漲的推動因素。在許多城市中的大企業，甚至大型國有企業，天價購買土地，成為“地王”，而最終把地價轉移給房價，進一步推高了房價的預期。招拍掛體制已經成了房價上升的一個深層次的重要推動原因。

4 投資、投機型購房推動了房價。“住房既是消費品又是投資品”。據專家分析，當前以及未來一段時間，我國房地產市場將處于總體供求不平衡狀態，“房價長期看漲”的觀念幾乎深入人心，尤其是近年來漲幅較大，住房的投資價值就凸顯出來，漲價預期和賺錢效應成為投資者趨之若鶩的主要原因。

從短期看，首先是通脹預期。據國務院發展研究中心有關專家介紹，當前CPI已經呈現上升趨勢，全社會的通脹預期在加強。由于不動產是幾乎所有產品中抗通脹能力最強，保值、增值率最高的產品，對普通老百姓而言，投資購房是抵御通貨膨脹有效的選擇之一。

其次是寬松的住房信貸環境降低了投資住房的門檻。2009年以來，政府為了應對全球金融危機，采取了多項措施刺激國內消費，放寬了對于房地產市場的金融調控限制，特別是大規模新增信貸投放，使更多人有能力通過貸款投資房地產。

第三是中國的民問投資渠道過于狹窄。高物價、低利率，儲戶錢袋“縮水”，“更多投資”取代“更多儲蓄”成為居民第一選擇。45.2％的城鎮居民傾向于“更多投資”，37.6％的傾向于“更多儲蓄”，17.3％的傾向于“更多消費”。因為人民幣對外升值，對內貶值，除了樓市、股市，老百姓缺乏投資渠道，而目前買房子是最簡單有效的理財方式，相對近年來大起大落的股市，目前“房地產投資”以26.1％的相對高值繼續成為居民投資首選，“股票投資”僅為14.8％，位居第三，加之樓市的投資風險相對較低，吸引力更強，這在一定程度上助長了樓市的繁榮。

5 城市基礎設施和公共服務提升。中國經濟的高增長中一個明顯的特征正是城市之間的競爭。這種競爭之中，所有的城市政府都在努力改變城市的形象，不斷地加大對城市基礎設施和公共服務功能的投入。大量的城市在建高速鐵路、公路、輕軌、學校、醫院、文體設施以及城市花園和改善城市面貌，因此許多“地王”的出現正在于公路、輕軌的作用；正在于城市花園的環境改變；正在于學校與醫院提供了專項的需求。不但所供的土地被社會與投資者重新認識了，周邊的房價也在市場中得到了價值的重新認定。

其他如國際“熱錢”涌入、人口數量和結構、建房成本、房產的金融杠桿作用、傳統文化、居民收入增長、開發商“捂盤惜售”等都不同程度地推動著房價不同幅度的上漲。

三、對控制高房價的幾點建議

1 治理通脹，控制價格，調整結構。2010年12月11日國家統計局公布的數據顯示，11月CPI(居民消費價格指數)同比上漲5.1％，正在加重的通脹成為目前經濟發展的重要矛盾。

房地產和土地價格上漲產生了大量的擠出效應，影響了經濟發展和資源合理配置。高速增長的房地產業帶動了其他行業的投資過熱，尤其是鋼材等建材和電力，從而加劇了中國經濟中的瓶頸問題，也將進一步拉大收入分配差距，對整個經濟的平穩運行產生影響，住房不降價，將會而對更為嚴重的通貨膨脹。

房地產市場結構的大調整勢在必行，包括供求總量和供需對位的調整。社會購房群體分為高、中、低三類，同家應出臺相應的政策。用經濟適用房、廉租房和公租房來讓低端有保障。用限價商品房來讓中端保平穩。純商品房來解決高端需求。只有結構的調整才能使不同收人家庭買得到、必得起，租得到、租得起和收入相匹配的房子。解決這個問題的關鍵是理清基本需求、改善需求和投機需求這三層需求，并合理協調商品房、保障房和小產權、城中村、農民房、地下室、集體宿舍等“小、城、農、下”市場。

2 嚴格控制投資、投機性購房，促進房地產市場健康發展。要抑制房價，必須抑制投機。要抑制投機，應該繼續在土地、金融、財稅上做文章，管住土地，管住銀行。一方而要通過信貸杠桿，增加投機性購房的成本和門檻；另一方面，要通過稅收杠桿，降低投機者的房地產投資收益。

首先，政府應建立科學的土地供應和監管制度，在統籌平衡建設發展和農田保護的基礎上適當地增加土地供應總量，通過土地“放水”，以及嚴禁囤地、炒地的政策來抑制地價。同時在對土地招拍掛進行完善的基礎上，改變地方政府對土地財政的依賴，降低土地出讓金收益，以減少房價中的土地成本。另外，還應實行差別化的土地政策，對于保障性住房、商品房中的低價房和非高檔住宅的土地供成實行鼓勵性的政策；

第二，剝離銀行和投機者，不要讓銀行再作為投機者的助火劑和避風港。出臺更有針對性的差別化信貸政策，規范、限制銀行貸款。如對于居民購買第一套住房，仍然應該堅持以前利率七折優惠和首付20％，這個政策，至少在目前仍然應該堅持，不能貿然取消首套住房的利率優惠，引發恐慌性的購房；然后應該嚴格控制房地產項目貸款、提高商品房開發的資本金比例、并逐漸取消預售制度，如把2010年降低到20％的資本金提高到35％及以上。

第三，實行有保有壓的稅收政策。差別化的稅收政策絕不僅僅限于營業稅和印花稅等毛毛雨般的差別對待，而應該通過收取房產稅、房屋空置稅、特別消費稅等方法加大投機者成本，同時加大房屋流轉手續費和稅費，如對別墅等高檔住宅、擁有二套以上住房的征收房產稅；對于購買多套住房的行為，累進征收營業稅。

3 調整住房供給結構，繼續加大保障性住房建設。目前的保障性住房有三種，第一種是廉租房，保證城市里的老居民住房，第二種是經濟適用房，保證拆遷戶、國企員工、引進人才用房；第三種是公共租賃住房，放開戶口讓有穩定工作的外來移民居住。政府應建立以公共租賃住房為發展方向，體現廉租房、經濟適用房、限價商品房、員工公寓和農民工住房的保障要求，梯度化、多形式、全覆蓋的住房保障體系。從資金、土地供應、稅收優惠等方面加大住房保障的建設力度和監管力度。同時還要繼續限制國有企業進入房地產業，對于那些已經以房地產開發為主要業務的國有企業，應盡量減少普通商品住房建設，把主要精力放在保障性住房建設上。以此來增加保障性住房房源，抑制投機需求，切實解決中低收入家庭住房困難，從而達到抑制房價的目的。

4 加強輿論宜傳，樹立正確的住房消費理念。應用宣傳教育手段，培育廣大居民樹立正確的住房消費觀是十必要的。我國在政策取向上，缺乏對租賃住房的引導。我們的居民往往尤法將“有房住”和“擁有住宅”區分開。人人有房住，并不意味著戶戶擁有住宅產權，要實現“居者有其屋”這個目標有兩中途徑，一是買房，二是租房。如果消費能力不能夠承受購房的負擔，就應該采用租房的方式改善居住條件。即使是選擇購房的家庭，也不一定追求一步到位，應選擇在自己的能力范圍內量力而行。所以住宅消費形式不能單一化，從觀念上要有改變。據統計，美國是世界上公認的住宅自有率很高的國家，比英國、德國、法同等國家都高，至2010年第三季度也不過66.9％，而我國城鎮居民的住宅自有率在2008年就已很高，因此，居民過度依賴從市場上購買住宅實現“居者有其屋”的消費理念，必然推動房價的卜升。再加之居民“買漲不買跌”的心理，也不管自己有無需求和實力，盲目跟風，導致越追越漲，越漲越追的惡性循環。所以國家應發揮輿論的正面引導作用，引導消費者正常、理性消費，形成正確的梯級消費觀念，以維護房地產市場健康穩定的發展。

總之，住房問題是關系國計民生的大事，讓每個人有房可居任重而道遠。國家要加大民生住房工程建設、保障性住房建設，讓每個居民在可承受的經濟范圍內都買得起房子，過上幸福美滿的生活。

參考文獻：

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