買賣不成 房產中介傭金該不該付?

【事件回放】

金先生凖備將自己近百平方米的房屋出售，便在房產仲介公司掛牌。李先生想買下這套房屋，就在仲介公司簽訂了《房屋買賣三方居間協議》，房屋總價125萬元（人民幣，下同），仲介公司愿意以低於總價的2%收取仲介服務費，即買賣雙方共交1.8萬元即可。在簽訂協議時，李先生給了金先生1萬元。

協議約定，金先生及李先生與仲介公司三方簽訂協議後16日內，按照上述約定的成交條件簽訂買賣合同。但由於金先生身體不適住院治療，不能親自到場簽訂買賣合同，因此與李先生買賣房屋的事耽擱了下來，金先生通過電話先後告訴仲介方和李先生，沒有按約定的時間與李先生到相關部門簽訂買賣合同。由於金先生不想馬上賣房了，因此退還了李先生定金并給予了雙倍賠償。

但事後仲介公司卻不同意，認為金先生單方面解除協議，造成應該交易而無法進行，要求金先生和李先生仍需支付總房價2%的仲介服務費，按事先說好的各自支付仲介方傭金，即李先生和金先生各支付9000元。因李先生拒絕支付，故仲介公司訴至法院，要求判令房屋產權人金先生支付傭金1.8萬元。

金先生認為，當時仲介公司是在無法出示產權原證件的情況下簽下居間協議，而且在簽合同時產權號是空白的；又因其視力不好未能仔細看合同，仲介公司也沒有告知若房屋買賣不成功仍需支付傭金的事項；仲介公司見房屋買賣不成功後，還故意將其房屋上網致使其不能再做交易，經過多次交涉才從網上撤下。仲介公司本身有過錯，請求駁回原告的訴訟請求。

房產仲介見掛牌的房屋產權人改變主意不想出售，因無利可圖便有意擅自在房產網絡掛牌限制房主交易，并將其告上法庭，要求支付仲介費1.8萬元。近日，上海松江區法院以未簽訂房屋買賣合同為依據，判令駁回該仲介公司的訴訟請求，房屋產權人金先生酌情給予仲介公司1000元的居間費用。

【律師解讀】

上海市海華永泰律師事務所高級合夥人馬丹律師表示：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。根據法律規定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬，居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間支出的必要費用。

本案中仲介公司提供的《房屋買賣三方居間協議》中包含條款「若房屋買賣不成功仍需要支付傭金」，法律要求提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。該條款因加重了金先生的責任，且未提醒金先生加以注意，根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十條，該條款歸於無效，仲介公司無權要求金先生支付傭金。

本案中，金先生與案外人李先生并沒有簽訂房屋買賣合同，仲介公司為促成金先生與李先生的成功買賣，確實履行了部分居間義務付出了一定的勞務，雖并未促成房屋買賣合同的成立，不得要求支付傭金，但可以要求金先生支付從事居間活動支出的必要費用。法院據此判決金先生向仲介公司支付居間費用1000元。

通過居間方式進行房屋買賣，已成為目前房屋交易的重要途徑。在這期間，無論是買房者還是賣房者都需要簽署大量協議。這些協議往往都是房產中介為重復使用而事先擬定的格式合同，由於其條款細則復雜、專業程度高，中介的解釋又往往含糊其辭，甚至對某些關鍵條款故意不做解釋，一旦買賣不成，中介很有可能根據條款中的某些約定向委托人索取傭金或違約金。

律師提醒：仲介公司，應誠信守法，以積極促成交易為主要目的，并據此取得相應報酬，而不應以收取服務費為目的，設置霸王條款，置被服務對象的利益於不顧。作為委托人，也應該提高自我保護意識，細讀條文，慎重簽約，避免落入合同陷阱。