論商品房買賣中房屋面積差異若干法律問題

［摘 要］商品房買賣一直是社會熱點問題。房地產(chǎn)在今天不斷發(fā)展的同時，也暴露出一些問題。其中面積問題是近年來商品房買賣和交易的常見疑難問題，因此產(chǎn)生不少糾紛。如何處理面積差異糾紛，對房地產(chǎn)法律研究和實務，維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展起到重要作用。

［關鍵詞］商品房 合同 面積 差異

近來，房地產(chǎn)市場發(fā)展愈加活躍，作為即將到來的十二五規(guī)劃建設的重要產(chǎn)業(yè)為我國的經(jīng)濟發(fā)展作出重要貢獻，但房地產(chǎn)發(fā)展中還存在許多問題，商品房面積差異就是其中一個，筆者就商品房面積差異問題做一探討。

一、商品房銷售面積差異產(chǎn)生的原因

所謂房屋面積差異是指房屋買賣合同約定的面積與房屋產(chǎn)權登記面積發(fā)生的差異。在房地產(chǎn)市場中，面積誤差通常被稱為房屋縮水，實際上表現(xiàn)形式各有不同。面積差異是目前房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生糾紛的一大緣由。因為目前的房屋銷售主要以預售方式為主，這種方式的主要優(yōu)勢為：一是對開發(fā)商的投入要求較?。欢琴彿空咄ǔ？梢韵硎艿捷^大的優(yōu)惠，但是預售時的面積是在圖紙上測出來的，與實際完工的房屋面積肯定會存在誤差。大多數(shù)的開發(fā)商都會盡量準確預測，在施工過程中盡力控制誤差大小，但也有個別開發(fā)商出于某種目的利用這種誤差為自己牟取不當利益，對于購房者而言，對房價款的承受能力，對房屋的使用規(guī)則等都是以房屋面積為基礎的面積的變動有可能導致超出購房者的承受能力，或者使原先的使用計劃落空。

二、商品房面積差異的處理

1.認購面積與《商品房買賣合同》約定面積不一致產(chǎn)生的糾紛的處理

（1）雙方當事人對房屋面積差異有約定的情形：

如果雙方當事人在認購、訂 購或預定協(xié)議對面積差異做出約定，那么就應該依照約定處理。

（2）雙方當事人對房屋面積差異沒有約定的情形：

如果發(fā)生糾紛時開發(fā)商已取得商品房預售許可證，則該認購協(xié)議可以確定為真實、有效，那么開發(fā)商就應當依照認購協(xié)議的約定承擔違約責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。這是處理此類糾紛的一個原則性規(guī)定。

如果發(fā)生糾紛時開發(fā)商仍未取得預售許可證，那么情形就顯得復雜些。在實踐中，法院有時會認為該認購協(xié)議違反法律的禁止性規(guī)定而確認無效，此時雙方負有互相返還的義務。但隨著社會的進步，這幾年實踐中法院越來越來傾向于認定為有效，如果認定為有效，那么就可以依照前述法律規(guī)定辦理。值得注意的是還有一種情況，即最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，該條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。此時我們就可以依照關于調整商品房買賣合同的法律法規(guī)去處理。

2.《商品房買賣合同》約定面積與房屋權屬證書登記面積不一致產(chǎn)生的糾紛。

這種情形是實際上就是商品房買賣糾紛了，只不過是因為面積差異導致的。同樣，此時的糾紛也存在有約定和無約定的情形。有約定的相對要簡單一些，但是提醒一點的就是，《商品房買賣合同》是由房管部門監(jiān)制的示范性合同文本，如果范本條款與選擇性條款不一致的情形下，經(jīng)當事人選擇的條款更能體現(xiàn)雙方當時人在簽約時的真實意思表示，理應適用選擇性條款，也就是說范本條款和當事人手寫條款矛盾時，應當優(yōu)先使用手寫條款。

雙方當事人對面積差異沒有約定的話，就要依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定處理。建設部《商品房銷售管理辦法》第十九條規(guī)定：按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

第二十條規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％）的，據(jù)實結算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出３％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起３０日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人補足；超出３％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出３％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產(chǎn)權登記面積－合同約定面積

面積誤差比＝————————————— ×１００％

合同約定面積

這是調整面積差異的比較細致的規(guī)定，實踐中可以依照該規(guī)定處理此類糾紛。

總之，當發(fā)生商品房面積差異時一定要分清責任，在此基礎上確定處理方法，這樣才能從根本上消除矛盾，真正解決糾紛。

在商品房買賣實務中，還需要強有力的法律來約束面積差異問題，雖然有相關的司法解釋和管理辦法，但筆者認為力度還要加大，杜絕面積差異問題的發(fā)生。

參考文獻：

[1]商品房買賣合同司法解釋適用指南《司法解釋適用指南》編寫組中國法制出版社， 2006年4月

[2]房地產(chǎn)法律制度 唐茂華：電子工業(yè)出版社，2009年2月