我國(guó)房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策優(yōu)點(diǎn)與定位

[摘要]稅收政策作為我國(guó)宏觀調(diào)控的重要手段，也是用于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要工具。收手段比其他經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、法律手段更急快捷、迅速。針對(duì)性強(qiáng)，短期效果明顯。

[關(guān)鍵詞]稅收房地產(chǎn)調(diào)控

僅僅依靠增加土地供給和限制房地產(chǎn)資金供給兩個(gè)閘門來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控已經(jīng)不能有效調(diào)節(jié)行業(yè)發(fā)展，只有通過能夠更廣泛、更深刻影響各方面經(jīng)濟(jì)關(guān)系的稅收手段才能建立起更充分的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性上漲，說到底是由于供給不足與需求過剩的尖銳矛盾所導(dǎo)致的，而調(diào)節(jié)供需矛盾，關(guān)鍵在于運(yùn)用恰當(dāng)?shù)亩愂照邔?duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控。稅收政策特別是房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)稅可以有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求。相對(duì)增加房屋供給量，緩解住房供需矛盾。有效減緩房?jī)r(jià)高速上漲態(tài)勢(shì)。

一、現(xiàn)行稅收政策作用不明顯原因簡(jiǎn)析

政府對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，大致分為行政手段、經(jīng)濟(jì)手段等，從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，利用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行間接調(diào)控的效果比運(yùn)用行政手段進(jìn)行直接干預(yù)更加持久，影響更為深刻。而在經(jīng)濟(jì)手段中，主要是通過稅收政策和金融政策對(duì)市場(chǎng)各參與主體產(chǎn)生影響，進(jìn)而調(diào)節(jié)他們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的行為實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

剛剛過去的一年，政府先后出臺(tái)了“國(guó)十條”、“新國(guó)五條”等一系列政策文件，接二連三的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，其力度一次大過一次，分別就限購、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應(yīng)和保障房建設(shè)等多個(gè)方面做出規(guī)定。特別是運(yùn)用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)在各個(gè)方面做了有效改變。政府為抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)主要出臺(tái)的稅收政策主要包括以下幾個(gè)方面。營(yíng)業(yè)稅上，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅[2009]157號(hào))規(guī)定：對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。土地增值稅上，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào))自2010年5月25日發(fā)布，該文所規(guī)定的調(diào)控原則一是預(yù)征率大幅上調(diào)，二是核定征收率大于5％。且強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。這從各地對(duì)于該文的反響可看出其重磅出擊的調(diào)控效果。

雖然以前也相繼推出過調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策，但效果卻十分有限，這并不是由于稅收政策本身的優(yōu)勢(shì)不明顯，而是由其他原因所致，如營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅的征收本意是為了打擊炒房者的投機(jī)性，但由于稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)，反而加重了二手房購買者的負(fù)擔(dān)；再如征收土地增值稅后，稅收向住房購買者轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。但是這種反常現(xiàn)象并不意味著利用稅收政策不能夠達(dá)到控制房?jī)r(jià)的理想效果，或者說稅收手段在房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，而是由相關(guān)稅收政策在設(shè)計(jì)上的不足和缺陷所致。

二、稅收政策與財(cái)政支出政策相比較

稅式支出作為稅收政策的重要手段之一，是指政府通過一定的稅收安排基于納稅人一種相對(duì)的稅收優(yōu)惠，從而實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。稅式支出與直接的財(cái)政支出一樣，都是為了扶持特定的對(duì)象，給予相應(yīng)的補(bǔ)貼或者優(yōu)惠安排，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。但與政府直接進(jìn)行財(cái)政資金撥付不同的是，稅式支出通過影響一定的經(jīng)濟(jì)行為而發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，減少了政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的直接干預(yù)，更有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的效率。具體來看，稅式支出較財(cái)政支出的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一，稅式支出具有較強(qiáng)的時(shí)效性。稅式支出在納稅時(shí)直接作為稅收優(yōu)惠安排使納稅人減輕相應(yīng)的納稅額度，避免的資金的回收——發(fā)放過程，減弱了直接財(cái)政支出所帶來的時(shí)間滯后效應(yīng)，能夠起到更加及時(shí)的經(jīng)濟(jì)作用。第二。稅式支出通過市場(chǎng)價(jià)格影響資源配置，避免了政府的直接決策。政府不直接對(duì)具體的投資項(xiàng)目進(jìn)行干預(yù)和選擇。能夠帶來更高的經(jīng)濟(jì)效率和經(jīng)濟(jì)公平性。

三、稅收政策與貨幣政策相比較

貨幣政策，又稱金融政策，是指政府或中央銀行為實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而調(diào)節(jié)和控制貨幣供應(yīng)和利率水平所采取的金融工作指導(dǎo)方針和相應(yīng)措施。傳統(tǒng)的三大貨幣政策工具包括法定存款準(zhǔn)備率、再貼現(xiàn)率和公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)操作。貨幣政策通過對(duì)貨幣供給量和利率施加作用達(dá)到調(diào)控經(jīng)濟(jì)的目的，與稅收政策的作用機(jī)制不同。

通常而言，貨幣政策在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)總量方面優(yōu)勢(shì)明顯但在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)時(shí)卻是力量有限，稅收政策在這方面具有先天的優(yōu)勢(shì)。僅就對(duì)經(jīng)濟(jì)總量的調(diào)節(jié)手段來說，貨幣政策重在抑制通貨膨脹，防止經(jīng)濟(jì)過熱，在經(jīng)濟(jì)衰退階段不如稅收政策效果明顯。在現(xiàn)階段，大量的國(guó)際資本涌入中國(guó)境內(nèi)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行出現(xiàn)嚴(yán)重的資金過剩，通過提高利率、調(diào)節(jié)貨幣供給等金融政策受到很大的制約。如，提高利率會(huì)帶來嚴(yán)重的人民幣升值壓力，促使更多的國(guó)際資本流入中國(guó)。但稅收政策較之金融政策而言，具有明顯的優(yōu)勢(shì)。第一，稅收政策不受國(guó)際資本流動(dòng)的影響和牽制，具有更高的獨(dú)立性，可以精確打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。第二，在打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為時(shí)，不會(huì)對(duì)其他行業(yè)造成過大壓力，亦不會(huì)影響正常家庭的生活。第三，稅務(wù)部門與房地產(chǎn)部門沒有直接的經(jīng)濟(jì)、利益聯(lián)系，有利于稅收政策的貫徹與實(shí)施。

四、稅收政策定位

通過分析與比較，可以明確看出：首先，稅收政策通過間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)使得經(jīng)濟(jì)比政府直接干預(yù)更具效率。其次。與其他間接調(diào)控措施相比，稅收政策具有更強(qiáng)的獨(dú)立性，在經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的多個(gè)方面具有先天的優(yōu)勢(shì)。目前，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)尖銳的供需矛盾，抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，政府的核心武器莫過于運(yùn)用恰當(dāng)?shù)亩愂照撸ㄟ^影響供求關(guān)系來調(diào)價(jià)商品房?jī)r(jià)格。特別的。合理恰當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)流轉(zhuǎn)稅及房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)稅的制定與切切實(shí)實(shí)的貫徹與實(shí)施，一方面可以壓縮國(guó)內(nèi)的住房需求，另一方面也會(huì)迫使擁有多套房屋的套利者們不得不放棄繼續(xù)持有。這樣不僅降低了住房需求量。同時(shí)提高了住房供給量。自然能夠抑制住房的價(jià)格過快上漲。