優化我國房地產稅基批量評估方法體系的政策建議

摘要：采用科學合理、準確有效的房地產稅基評估方法是準確計算與征收房地產稅的基礎與關鍵。本文認為。優化我國房地產稅基批量評估方法體系應從三方面入手：一是建立以“市場比較法為主，成本法和收益法為補充”的評估方法體系；二是采用“批量評估為主、單宗評估為補充”的房地產稅基評估技術；三是建立專業化、專門化的稅基評估數據庫。

關鍵詞：房地產稅基評估；批量評估方法體系；稅基評估數據庫

房地產稅基評估是房地產稅收征收體系最容易引起納稅人爭議的環節。因此，采用科學合理、準確有效的房地產稅基評估方法是準確計算與征收房地產稅、以更好地體現房地產稅量能負擔的稅收公平原則的基礎與關鍵。1983年，國際估價官協會(簡稱IAAO)頒布批量評估準則，形成了以傳統評估方法(市場比較法、成本法和收益法)為模型母層面、以數理統計與計算機技術組成的模型校準技術為子層面的較為成熟的批量評估方法體系。國際經驗表明，批量評估方法體系在房地產稅基評估中大顯身手，被世界各國普遍采用。而我國由于房地產稅正處于改革優化的前期論證和準備階段，尚未正式實施，因此，房地產稅基批量評估方法體系正處于摸索試點和逐步優化階段。目前，我國在十省市進行的房地產稅(即官方所稱物業稅)“空轉”試點采用批量評估技術對房地產稅基進行評估測算，這也是我國對房地產稅基批量評估方法體系的初步探索與實踐。本文認為，要想進一步優化我國房地產稅基批量評估方法體系，應從如下三方面人手。

1、建立以“市場比較法為主。成本法和收益法為補充”的評估方法體系

目前，我國大部分地區，尤其是東部經濟發達地區和中心城市的房地產市場化程度較高，計算機網絡普及，積累了大量的可比銷售數據；二手房市場也有了一定規模，已經初步具備了實施市場比較法的客觀條件。另外，市場比較法符合市場供求法則對價格確定的基本要求，其評估結果能夠比較準確地反映房地產的實際市場價格，是適用范圍最廣、最直接、也最容易被接受的評估方法。而成本法和收益法的理論依據由于具有先天缺陷，其適用范圍受到一定的限制，但在無法采用市場比較法的情況下，這兩種方法可以對其進行彌補。如對于既沒有市場交易參照物又沒有可測算收益的港口、碼頭、機場，油庫等房屋建筑物，只能根據其可測算的成本采用成本法；對于商店、餐館、游樂場、休憩會所等無法準確核算成本但能夠比較準確評估其收益的房地產應采用收益法。因此，考慮我國的實際情況，結合三種傳統價值評估方法的適用范圍、優劣比較以及評估中存在的問題(如表1所示)，筆者認為，我國應綜合利用各種評估方法的優點，建立以“市場比較法為主，成本法和收益法為補充”的評估方法體系。通過這三種方法的綜合運用，能夠合理地確定房地產的計稅價格，為全面、有效開展房地產稅基評估工作奠定了基礎。

2、采用“批量評估為主、單宗評估為補充”的房地產稅基評估技術

雖然批量評估有著效率高、速度快、成本低的優勢，但是，也不能完全排除單宗評估在房地產稅基評估中的實際應用。況且，單宗評估與批量評估的理論基礎相同，都是基于市場比較法、成本法和收益法的基本原理。單宗評估是批量評估的基礎，批量評估技術是在單宗評估的基礎上應用計算機技術進行的大批量評估和修正。下表2對批量評估與單宗評估進行比較，據此可以得出二者的適用范圍。

因此，在綜合考慮批量評估技術和單宗評估技術的各項不同之處與認真分析其適用范圍的基礎上，筆者認為，我國應采用“批量評估為主、單宗評估為補充”的房地產稅基評估技術，促進房地產稅基優化的實現。具體來講，一方面，對以征稅為目的的大宗房地產稅基評估適宜采用批量評估技術，利用計算機軟件、GIS系統和GPS系統對系列房地產的大量信息進行分析和處理，并對相關信息進行即時跟蹤和動態分析，促進計算機輔助批量評估系統(CAMA)的建立；另一方面，如果對房地產稅基評估產生了爭議和糾紛，因單宗評估具有針對性和準確性等特點，必要時可采用單宗評估技術予以重新評估。

3、建立專業化、專門化的稅基評估數據庫

建立以批量評估為主的房地產稅基評估系統，并使最終的評估結果能被政府和公眾接受，數據質量至關重要。因此，建立房地產稅基評估數據庫，建立科學、合理地數據采集制度和通暢的數據采集渠道，及時獲得或更新數據并保持數據的完整性和有效性是開展稅基評估的基礎。目前我國與評估所需的相關數據零散分布在國土資源部門、測繪部門、城市規劃部門、房管部門等單位，尚未建立完整、統一的專門用于稅基評估的信息數據庫和數據采集制度。各部門出于自身業務的需要，制定了不同的數據采集標準，因而會出現相同的數據項目由于使用目的和采集標準不同而獲得的數據結果不一致的情況。這些零星、分散、口徑不一致的數據沒有經過專門的渠道加工整理，與稅基評估所需數據要求不符，無法直接為稅基評估所使用。因此，優化我國房地產稅基評估體系必須要建立專業化、專門化的稅基評估數據庫。

第一，整合利用現有各部門數據作為稅基評估數據庫的基礎來源之一。根據稅基評估原理和稅基評估方法對房地產信息數據的要求，結合各部門目前已有的數據儲備，將數據庫需要的基本數據如房地產的地理位置、土地面積、建筑面積、建筑等級、建筑時間、質量、外觀造型、用途、輔助設施、周邊景觀和環境以及房地產交易價格、交易時間等基本特征信息加工整理到特定的稅基評估數據庫中。另外，還要加強各部門之間的信息溝通和協調配合，實現信息數據的資源共享。這樣就可以有效利用現有數據，減少重新收集數據的成本耗費和時間耗費，有利于效率的提高。

第二，充分依托與利用GIS等現代信息技術手段收集整理房地產特征數據是稅基評估數據庫的另一重要來源。房地產稅基評估需要獲取大量的、及時更新的信息數據作為其評估基礎，而GIS技術具有信息采集自動化、多樣化、智能化等特征，可以為稅基評估數據庫的建立提供大量準確、及時、有效的信息。因此，我國在建立稅基評估數據庫的過程中，充分利用GIS等現代信息技術手段收集房地產數據，不僅可以降低數據收集的成本，促進經濟效率的提高；而且還可以將GIS技術與CAMA技術有效結合，大大提高工作效率和工作質量，促進整個房地產稅基評估信息系統的建立與優化。下表3和圖1分別顯示了GIS技術和CAMA技術的功能整合與基于GIS技術的房地產評估信息系統的建立。

第三，其他渠道。一是通過稅務機關的稅收征管，如納稅申報、稅源調查等渠道獲取房地產和納稅人相關信息數據；二是建立嚴格的房地產登記制度，對我國的房地產進行徹底的清查，并逐步建立個人財產(主要針對房地產)申報制度，直接獲取房地產信息資料；三是通過政府公開的信息網站，如二手房交易信息等渠道獲得房地產信息數據；四是通過評估人員實地勘察獲取數據。通過這些渠道獲取信息數據時，要根據稅基評估的要求對其進行必要的分析調整，保證數據真實可靠。

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