開發商擅自改變小區布局 業主可否索賠?

【事件回放】

位於上海市閔行區漕寶路上的某小區早在10年前開盤，置業者購房踴躍。房價連續走高後，一些一手房業主將房屋轉賣。後來，開發商開發小區的三期工程，嚴重改變了原小區的平面布局。小區一業主遂狀告開發商索賠經濟損失。法院以開發商沒有完全兌現其在售樓書中所作的承諾及在未征得業主同意的情況下而單方改變平面布局，已構成違約為由，酌定判決業主獲賠違約賠償金584.80元（人民幣，下同），二審法院維持原判。

在這樣的情況下，4戶二手房業主認為，目前小區三期樓盤已建設動工，但三期建設嚴重改變了原小區的平面布局，不僅減少了綠地，增加了噪聲污染，而且也破壞了原小區的完整性，導致完全變成了一個開放式的小區。

4戶二手房業主還指出，對於開發商的違約行為，法院於2009年已作出了終審判決，開發商賠償部分業主的經濟損失。 因當時訴訟僅針對的是一手房業主，二手房業主并未參加訴訟，未獲得相應的賠償，於是二手房業主們一起將開發商告上法院，分別要求索賠8000元左右的經濟損失。

開發商辯稱，當初因預售時對外所宣傳的廣告與小區實際情況不符才向原預售合同業主作出賠償的，開發商與一手房業主是基於預售合同才產生違約。而4業主受讓的是二手房，二手房屬現狀轉讓，因此4戶業主是在全面了解小區房屋現狀的情況下受讓房屋的，他們與開發商不存在合同關系，不具備訴訟主體資格，要求法院駁回訴訟請求。

【律師解讀】

上海市海華永泰律師事務所高級合夥人馬丹律師指出，在開發商擅自嚴重改變小區規劃的情況下，一手房業主和二手房業主主張賠償的法律救濟途徑是不同的，應該加以區別對待。

合同是平等主體的自然人、法人或其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。合同關系只能發生在特定的合同當事人之間，只有一方合同當事人能夠基於合同向另一方當事人提出請求或提出訴訟；不屬於合同當事人的第三人不能依據合同向合同當事人提出請求或提出訴訟，也不應承擔合同的義務或責任，法律上稱為合同的相對性。

本案中，二手房業主與開發商之間并不存在合同關系，就預售合同而言，二手房業主不是預售合同的主體；就二手房買賣合同而言，開發商不是二手房買賣合同的主體，根據合同相對性原則，二手房業主與開發商之間不存在合同的權利義務，二手房業主以合同違約之訴提起訴訟，屬於選擇訴由錯誤。

馬丹律解釋對二手房業主而言，還有其他救濟途徑：第一可以選擇行政復議或行政訴訟，以規劃管理局批準變更規劃侵害了業主權益為由，請求對規劃管理局的批準文件予以變更或者撤銷；第二可以選擇侵權之訴，以開發商嚴重改變小區布局、減少綠地、增加噪聲污染、侵害了業主權益為由，請求法院判令開發商承擔賠償損失的侵權責任。

需要提示的是，上述兩種救濟方式仍有一定的難度，具體結果須視情況而定。

而一手房業主面臨開發商擅自嚴重改變小區規劃的問題，可以提出違約之訴，要求開發商承擔違約責任。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

開發商在銷售房屋時所散發的售樓書中對一手房業主所作出的關於綠化、景觀、道路及公共設施的承諾已構成法律上的要約，開發商未征得一手房業主同意的情況下單方改變小區平面布局，從法律上而言構成對預售合同的違反。

而根據合同法第一百零七條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。法院據此判決開發商承擔違約責任，賠償一手房業主違約金。

【處理結果】

法院認為，開發商在未征得業主同意的情況下，單方改變小區平面布局，確認已構成違約。但開發商是基於違反與一手房業主訂立預售合同中的約定而承擔違約責任。而本案4戶業主受讓的房屋系二手房，屬現狀轉讓。

一般而言，二手房買賣中的房屋已使用一定年限，買受人對房屋的狀況應有一個理性判斷。即在全面了解上述房屋的小區整體現狀下，從一手房業主處受讓的房屋。故雙方間沒有直接的合同關系，不存在任何權利義務，因此，無法認定開發商對4戶業主構成違約。