首創:“芭蕾雨”后發先至

在首創置業董事長劉曉光的眼中，在競爭越來越激烈的商業地產領域，“芭蕾雨”將成為首創在商業地產的殺手锏。

2010年9月，首創置業和中國基建通過其共同成立的奧特萊斯（中國）有限公司，創造性地提出了城市新中心的國際化運營模式——“芭蕾雨”。

“芭蕾雨”就是在大城市周邊或者城際之間打造“以奧特萊斯名牌折扣店為龍頭”的多種商業業態集群的新型現代產業模式，形成奧特萊斯商業集群、休閑度假、文化娛樂、商務會展與低碳居住為一體的城市新中心。

經過幾年醞釀和一年多的運作，北京房山、浙江湖州、廣東佛山、海南萬寧相繼下起“芭蕾雨”，累計計劃投資將超過數百億元。

“芭蕾雨”造城

從去年開始，劉曉光幾乎在所有公開場合，推銷他的“新城市中心和新都市”概念，他認為奧特萊斯業態與城市新中心是“芭蕾雨”創新模式的兩大基石。

具體來說，同步全球的奧特萊斯名品折扣中心，將為“芭蕾雨”集聚高檔品牌、優惠價格、充足貨源、舒適環境、專業運營五大優勢。而城市新中心，即是在歐美模式的基礎上，結合中國國情，將流行全球的奧特萊斯購物、世界級休閑商業集群、原味歐洲生活新都市進行融合，并根據地方特色，增加獨特資源產業。

“這個商業模型里，不僅要有絢麗的規劃圖，還要有一張產業圖、就業圖、稅收圖、經濟圖和可持續發展圖。”劉曉光如是說。在這個過程中，奧特萊斯（中國）所扮演的角色是城市新中心的運營商。

奧特萊斯（中國）提出了未來發展的兩個大方向，一是在北京、上海等一線城市周邊的新城建設；二就是關注一些城市群的新城鎮建設，在它的新城區里規劃出一定規模的地塊，由奧特萊斯（中國）按照國際化的規劃來進行七通一平的拆遷，使它具備一個城鎮化的條件，然后再用國際化的理念，國際化的開發運營模式進行建設，從而帶動大城市周邊以及城市群的全面發展。

錢從哪里來?

公告顯示，光是廣東佛山、浙江湖州和北京房山三個奧特萊斯項目，保守推算總投資就高達180億元。

劉曉光曾透露過，要把產業地產、商業地產、住宅地產混合以后再研究一下做新的都市，需要大量的現金。“奧特萊斯做下來可能需要8年的時間，在全國布局約15個項目，建設規模達3000萬平方米，需要1400多億元現金。”

首先，作為港股老牌上市公司，首創置業自身具有良好的造血功能。而首創置業的股東首創集團和新加坡政府投資公司（GIC）也都是相關領域的領先者，在信托、企業債、直接融資、私募等多元化融資領域有明顯優勢，新加坡政府投資公司是全球最大的商業地產及物流投資商。

其次，奧特萊斯（中國）有限公司的另一出資方，中國基建集團也是一家以大型工業生產、房地產開發、商業地產投資及租賃、能源投資和大型基建建設為主導的多元化經營大型綜合性集團公司，具有相當豐富的商業地產開發及運營經驗，在內地20多個城市和地區都開展了相關業務。

第三，傳統“以宅養商”也是芭蕾雨的資金來源。在奧特萊斯“芭蕾雨”項目中，商業與住宅的配比一般在30%～40%。“住宅地產很快就可以收獲，而商業地產估計幾年才能有回報，投資壓力很大。我們必須開發住宅，否則很難撐住。”劉曉光表示。

而在融資渠道上，首創也幾乎啟動了所有可能的融資方式，從自有資金、銀行貸款、信托計劃到中短期債券。對首創和“芭蕾雨”來說，如何找到適合的長期股權性合作資本，是規模化擴張的關鍵。此外，首創置業已經與其他機構聯合做了境內、境外兩只基金，將一些與產業結合的地產項目吸引地產基金進入。

除了資金，在對商業地產同樣重要的運營方面，“芭蕾雨”也有備而來。他們與擁有豐富國際品牌資源及運營經驗的英國FREEPORT與法國SCC聯合投資成立OOM公司，全面負責芭蕾雨奧特萊斯及商業集群中的國際品牌的招商與運營管理工作。同時，請來將奧特萊斯業態引入中國，并創建燕莎奧特萊斯的萬文英，領銜其精英商業管理團隊全面負責芭蕾雨·奧特萊斯的國內招商和運營。

通過強強聯合的方式，資金、開發、管理能力及創新模式正產生合力效應。劉曉光相信，已經為“芭蕾雨”的全面發力找到了可靠的保障模式。