“60分”凱德

2011年5月，凱德商用中國公布了新的擴張計劃。因為看重中國市場城市化進程和消費力不斷提升而帶動的個人消費能力的增長，公司計劃在未來3～5年把中國的項目數量擴大一倍到100家。

在中國，凱德商用擁有并管理著分布于34個大中城市的53個商業地產項目，總建筑面積超過540萬平方米。標志性項目包括：北京凱德Mall·望京(原北京嘉茂購物中心·望京)、成都凱德廣場·金牛（原成都嘉信茂廣場·金牛）、北京來福士中心、上海來福士廣場等。其資產組合也包括位于馬來西亞檳城的合您廣場、日本東京的Vivit Square及印度班加羅爾的Forum Value Mall。

凱德商用總裁林明志坦言壓力很大。讓他倍感壓力的不是因為內地有越來越多的開發商意識到商業地產的重要性，紛紛進軍這一領域；也不是未來將增加的47個商業項目。而是如何經營好每一個購物中心?！斑@是一個很辛苦的行業，遠不比賣住宅，商業地產的錢要一分一分（租金）地賺?！绷置髦菊f。同時他還指出，商業地產對資金的要求很高，一個綜合體項目除去土地外，資金凈投入四、五億元，按照新加坡的經驗，購物中心不會拆散來賣，如果做不好，很難翻過身來。

事實上，從1994年進入中國到現在，凱德亦品嘗過苦澀。如今，凱德商用在中國所開發的商業地產已經是第三代。和深國投、沃爾瑪合作是拋磚引玉的第一代，當時所收購的購物中心中，超市占很大比例，專賣店形式等能租到較高租金的店鋪面積不多。而由于前期“硬件”設計的緣故，后期很難通過“軟環境”的提升來實現提高租金的目標。于是第二代擴展到一、二線甚至三線城市的不同合作伙伴。第三代的購物中心形式則更加靈活多樣，并且單個商場的規模更大。據了解，第三代產品將是未來一段時間內的主打產品。

許多開發商紛紛將凱德視為學習對象，不僅因為凱德慣于在資本市場上長袖善舞，而是“新加坡式的細致”和成熟。這樣的細致滲入到產品的每一個環節中。大到寫字樓、購物中心、酒店、服務式公寓之間功能區域的搭配，再細致到服裝、餐飲、小的主力店、大型超市、生活情趣商店和其他服務性商店之間的比例，背后都有一整套嚴謹的衡量與搭配體系。或許每個凱德廣場具體的內容會因為體量大小的緣故而發生些許變化，但呈現的效果卻驚人地相似。

凱德商用中國稱自己還沒有一個固定的學習目標?！捌鋵嵜總€競爭對手身上，都有可以學習的地方，日本、澳大利亞都有很多很好的發展商，但如果只是模仿，而不是創新，最后一定會走向失敗?！绷置髦菊f。

但并非把新加坡或者美國最好的購物中心搬到中國的某個地方就會大獲成功，重要的是了解當地人的需求?！俺绷饕恢痹谧?，今天可能行得通，明天就可能行不通，必須不斷做調整，把租戶吸引過來。必須了解顧客喜歡吃什么，喜歡用什么。”林明志說。舉例來說，凱德商用在某地方的洗手間設計在一年前可能還是最好的設計，但一年后就可能變為舊的。凱德商用的上海來福士廣場，每年都在改，地下一層幾乎三個月就會調整一次。

這類產品大多為社區配套。例如凱德在成都的項目——凱德廣場·沙灣。凱德商用中國并沒有選擇將此商業配套打造象征高端的來福士廣場，而是引入超市，打造更親民的社區商業。出乎意料的是，凱德發現在運作的購物中心類型中，區域社區購物中心的抗風險能力是最強的，在輻射范圍內，能夠為周邊社區的幾十萬居民提供日常消費必需品，銷售額比較平穩。在金融危機時，很多ShoppingMall都普遍倒閉，但社區購物中心仍能活得很好。

而如何衡量商業地產的成功？林明志回答說，就是為投資者：提供持續的回報和增值的資產；為租戶，創造盈利商機；為顧客，營造舒適與獨特的購物體驗，為了這些目標去做一切。為了幫助租戶能更好地做生意，經常舉辦促銷活動吸引客流，包括廣告和忠誠度的消費計劃，同樣包括聘請明星，舉辦活動來吸引人潮；幫助商家裝修來提升消費額；為顧客設置VIP化妝間。在龐大的商業計劃背后，新加坡人談的都是瑣碎的小事。但惟有如此，才能吸引更多的租戶，打動更多的顧客消費，才是商業地產成功的不二法門……

對于凱德商用過去在中國走過的道路，林明志并不滿意，只打了60分，“每天醒來都是新的一天，要把過去的成功都清零，不能安于現狀，其實一定可以進步的。”在凱德商用旗下某項目的2010年年終總結里如是寫道，“三個優點，十一個缺點，十個可以改進的地方?！?/p>