商業(yè)大潮來襲

“大約是去年開始，身邊的很多開發(fā)商都在談?wù)撋虡I(yè)地產(chǎn)，大家都看到了這個領(lǐng)域的廣闊前景。各種關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的研討會也多了起來。”5月18日，鼎峰地產(chǎn)投資基金合伙人白勇在其辦公室對記者表示。

在白勇看來，2010年以來，針對住宅市場的調(diào)控政策不斷出臺，居高不下的通脹壓力，各地政府對商業(yè)地產(chǎn)的逐漸重視，都使得越來越多的房企和社會資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，推動了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。

租金上漲

鼎峰地產(chǎn)投資基金是瑞典一家地產(chǎn)私募基金公司，目前已在青島、臨沂、煙臺等地投資和開發(fā)了5個商業(yè)地產(chǎn)項目，白勇表示今年他們還計劃在青島和濟寧投資3～4個商業(yè)地產(chǎn)項目。

“前些年拿到商業(yè)和住宅混合地塊后，很多企業(yè)只注重項目中住宅部分的開發(fā)，希望將商業(yè)部分整體賣出去或?qū)ふ液献鞴餐_發(fā)。現(xiàn)在主動尋找合作開發(fā)的反而少了，大家都看到了商業(yè)地產(chǎn)的潛力，越來越多的企業(yè)傾向于自己投資開發(fā)。”白勇說。

數(shù)據(jù)顯示，2010年商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到5598.9億元、1806.5億元，分別增長34.2%和31.2%；相應(yīng)的，銷售額分別達(dá)到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。

今年一季度，商用物業(yè)的租金上漲。世邦魏理仕一季度房地產(chǎn)市場報告顯示，國內(nèi)辦公樓物業(yè)市場持續(xù)加速上行，一線城市表現(xiàn)尤為突出，北京、上海、廣州、深圳的市場租金季度環(huán)比升幅均超過4%。零售物業(yè)市場表現(xiàn)更為穩(wěn)健，大部分城市本季度租金增幅在0.5%～3%。

世邦魏理仕環(huán)球研究部中國區(qū)董事馬雪明對記者表示，去年下半年開始，國內(nèi)特別是一線城市對商業(yè)地產(chǎn)方面的需求強烈反彈，無論是商業(yè)地產(chǎn)項目大宗交易，還是散售和出租市場都更趨活躍。

在許多業(yè)內(nèi)人士看來，無論是房產(chǎn)稅還是代表民生問題的保障房政策，很大程度上都是針對住宅市場而言，商業(yè)地產(chǎn)作為一個相對比較安全的資金避險渠道，受到資金的追捧實屬必然。不少人甚至預(yù)測，未來十年將是商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”，地產(chǎn)市場將逐步形成以商業(yè)地產(chǎn)為主角的競爭格局。

此外，商業(yè)地產(chǎn)的強勢也在土地市場上展現(xiàn)。中國指數(shù)研究院監(jiān)測的120個城市土地市場信息顯示，今年一季度住宅用地成交8901萬平方米，同比下降12.3%，而商辦用地則成交2378萬平方米，同比大幅增長37.7%。

“萬保招金”引領(lǐng)“從商”

從去年開始，“萬保招金”率先加碼商業(yè)地產(chǎn)，其他央企、民企、外企也都在提高商業(yè)地產(chǎn)的投資比例，在這波開發(fā)熱潮中生怕被競爭對手甩下。

萬科計劃未來3年內(nèi)建成220萬套住宅商業(yè)配套。目前萬科已經(jīng)通過直接拿地、項目收購等途徑，在北京、東莞、武漢等城市投入大約260億元開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目。

保利地產(chǎn)計劃在未來3年內(nèi)，將持有商用物業(yè)面積增加到300萬平方米，將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步提高到總體投資的30%。

招商地產(chǎn)則將2011年作為招商地產(chǎn)發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的元年，不但與沃爾瑪、天虹百貨、蘇寧電器、迪卡儂、星巴克簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，更是分割出82%的凈資產(chǎn)成立派生公司——深圳招商商置投資有限公司，組建專業(yè)團(tuán)隊負(fù)責(zé)其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。招商地產(chǎn)董事長林少斌表示，2011年公司會開發(fā)200萬平方米左右的商業(yè)面積，5年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例將由20%提高到30%。

金地集團(tuán)也成立商業(yè)地產(chǎn)公司，金地集團(tuán)董事長凌克透露，未來金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將以大中型城市綜合體為主要產(chǎn)品，到2015年，金地的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量基本相當(dāng)于再造一個金地。

有“萬保招金”四大領(lǐng)軍企業(yè)引領(lǐng)，其余房企也紛紛提出自己的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示，遠(yuǎn)洋有近300萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)用地正在規(guī)劃建設(shè)中，未來還將逐步擴大投資物業(yè)規(guī)模及收入比例。萬通地產(chǎn)在北京宣布集中發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，至2015年持有投資級商用面積超過50萬平方米，目標(biāo)年租金收入11億元。

而不少零售業(yè)企業(yè)也在頻頻“搶道”商業(yè)地產(chǎn)。國際零售業(yè)大鱷沃爾瑪首次在國內(nèi)招聘地產(chǎn)經(jīng)理，并策劃開始購置地產(chǎn)。法國零售業(yè)巨頭家樂福擬將其旗下的迪亞天天折扣連鎖店以及地產(chǎn)業(yè)務(wù)分離，分別成立獨立上市公司，以提升投資價值和盈利能力。此外，蘇寧、紅星美凱龍、美特斯邦威等都在通過收購等方式試圖進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

在華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(中國)有限公司副總經(jīng)理公衍奎看來，“現(xiàn)在地方政府推出的住宅地越來越少，拿到住宅地塊更難了，而獲取商業(yè)綜合體地塊相對容易。限購、限貸等對住宅的限制，以及商業(yè)物業(yè)持有帶來的長期穩(wěn)定收益，都使許多企業(yè)加大商業(yè)地產(chǎn)投入。”

短期風(fēng)險已現(xiàn)

商業(yè)地產(chǎn)一派火熱，各類開發(fā)企業(yè)信心爆棚之際，也有許多人看到了其中潛在的風(fēng)險。

目前開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)有兩種模式，一種是開發(fā)之后全部散售，一種是以開發(fā)企業(yè)自身持有經(jīng)營為主。“第二種模式是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向，但對企業(yè)的資金實力和管理運營又提出了更高要求。”中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，對許多試圖轉(zhuǎn)型的房企來說，其帶來的持續(xù)運營收益更像一片“美麗的彩云”，只有跨過這些“門檻”的企業(yè)才能獲得成功。

“前幾年金融政策寬松，企業(yè)貸款容易，再加上房地產(chǎn)牛市后房企沉淀了大量資金，才有這么多企業(yè)愿意開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。不過隨著調(diào)控后金融政策趨緊，融資越來越難，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營需要大量資金，開發(fā)后還要培育，回款周期較長，對企業(yè)融資能力提出很大考驗。”公衍奎表示。

除了對企業(yè)資金和運營能力提出考驗，商業(yè)地產(chǎn)供大于求的局面也可能在短期內(nèi)悄然形成。

戴德梁行華北區(qū)商鋪部董事、商業(yè)顧問負(fù)責(zé)人張家鵬表示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一擁而上的局面，很可能在一些地區(qū)造成供過于求的局面，特別會影響到商鋪和寫字樓的出租。馬雪明也同意上述觀點，他認(rèn)為一線城市次中心以及二線城市的商業(yè)地產(chǎn)，短期內(nèi)面臨租金下調(diào)的局面。“許多房企都會發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)增大的供應(yīng)將造成賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)的招商將越來越難，許多商戶在談判時會更多地要求減免租金、送裝修等附加條件。”馬雪明說。

白勇則認(rèn)為，任何一個業(yè)態(tài)在興起階段，適當(dāng)?shù)呐菽夭豢缮佟６鴱闹虚L期來看，不斷增長的消費需求以及二三線城市的商業(yè)中心升級潛力將逐漸消化這些泡沫，商業(yè)地產(chǎn)市場依然具有廣闊的發(fā)展前景。

“不過3～5年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂瓉硪徊ㄏ磁啤！卑子卤硎尽?/p>