華業的商業地產冒險

在土地市場被房地產調控政策的蕭瑟氣氛所籠罩之際，一家年銷售額剛過十億的房地產企業卻在短短不到半年之內在北京通州，隅豪擲超過45億元接連攬下5塊地塊之多。而該公司的董事長更豪言未來將在該地投入200億。這樣的投資額相對于2.09年僅僅為12億元的主營收入而言，無疑是個天方夜譚式的數字。

故事的主人公是華業地產(600240)，

家有著26年悠久歷史的老牌房地產企業，此前擴張和開發速度較為緩慢，一直以單住宅項目開發商的面目為人所知。去年才僅僅是處于快速擴張期的華業地產的跨區域擴張元年。

逆勢擴張、選擇在通州、投資額為200億，又轉身商業地產開發，這些要素的組合給人以種強烈的戲劇化的疊加效應。

對于尚屬商業地產新兵行列的華業地產而言，在房地產調控的陰影之下，投資200億押注通州，不啻為次不折不扣的冒險之旅。

押注通州

通州，華業地產冒險之旅的發源地。

2月21日，華業地產發布公告稱，以總價格23.25億拿下北京市通州區運河核心區三幅多功能地塊。這是冷清的2011年北京土地市場首單地出讓成交成功案例。此前的2010年10月7日，華業地產以21.94億元成功競得北京市通州區運河核心區兩幅多功能國有建設用地使用權。

這5幅被華業地產斬獲的地塊均位于通州區運河核心區，用地性質均為F3其他類多功能用地，出讓年限均為商業40年、綜合50年。總面積達到52.5萬平方米，其中寫字樓部分達到30萬平方米，超過總體量的半。

“在核心城市、核心地理位置進行布局，將重點資金投入到重點項目之中正是華業的既定戰略。”華業地產董事長徐紅很是淡定：通州是塊暗藏潛力的價值洼地，故此華業未來在通州的投入可能達到近200億。

華業地產目前在通州所擁有的95.6萬平方米的低價土地儲備和多年的級開發經驗，使得公司在通州奠定了定的基礎，相對未進入通州市場的開發商有比較好的優勢，后續拿地值得期待。

曾經擔任華業地產副總經理的陳云峰表示，華業地產選擇該區域地塊的原因是多方面的，首先是看中通州的整體規劃；其次是在個區域多拿幾塊地可相對成規模，對塑造公司產品和品牌有好處；第三，在宏觀經濟政策影響下，華業地產的發展戰略從偏向住宅轉為商業和寫字樓；還有就是，通州對發展產業的公司支持力度較大，這也是華業頻頻出手該區域地塊的重要原因之。商業地產的春天

200億押注通州的背后，透露的是在政策調控助推下，華業地產的戰略轉型。

時代背景正是房地產新政造就了房地產行業分化為冰火兩重天。這廂是住宅市場的料峭寒冬，那廂是商業地產的風景獨好。

從去年4月開始，三輪房地產調控如連環重錘，尤其是自各地的限購令相繼出臺以來，不僅嚴重影響了市場成交量和房價走勢，還改變了市場對房地產行業的認識。

當住宅市場遭遇嚴厲調控之時，商業地產領域卻綠燈大開。從政府的土地供應方面就可以看出些許苗頭。僅以北京數據為例，截至3月15日，北京2011年出讓的20宗經營性用地中只有3宗為純住宅用地，16宗全部或部分為商業用地。

政策引導之意日趨明顯，行業發展階段已經出現新的變化，轉戰商業地產順理成章。

“新政對住宅影響很大，但對于商業地產則是個利好。隨著未來土地資源越來越稀缺，華業將不再完全以住宅開發為主，而是轉向商業地產。”徐紅表示。

不僅僅是畢業，萬科、保利、遠洋地產等曾經專注并領先于住宅地產市場的企業也紛紛加碼商業地產，尋找新的藍海機遇，并為搶占先機提早謀篇布局。

對于投身商業地產的熱情，那些房地產商自己更愿意將其理解為“水到渠成”，而非房地產新政壓力下的“避風行為”。

遠洋地產行政總裁李明認為：“商業地產是地產行業發展的高境界，符合資產和物業的發展規律。”

而萬通地產董事局主席馮侖甚至認為，房地產企業“去住宅化”成為今后段時期內房地產行業發展的顯著特點，未來房地產市場將逐步形成以商務不動產為主角的競爭格局。

后來者的夢想與隱憂

強勢占位，搶奪先機。敏銳的開發商已經紛紛在商業地產領域加快跑馬圈地的速度，銷售型商業地產項目更是頻頻受到市場熱捧，成為實力資本青睞的長期投資之選。誰將在下個黃金十年贏得先機?先行者如萬達、中糧集團、華潤等在商業地產領域浸淫多年的企業，早已形成各自的核心競爭力，后來者華業地產的腳步聲漸次響亮，但面對激烈的競爭，門檻已被推高。

從當前來看，龍湖、萬科、華潤、保利、招商、綠地、恒大等開發商不約而同選擇了商業地產為戰場，厲兵秣馬準備大干一場，與他們同道的還有各路資金。在商業地產這片看似平靜的海面下，同樣暗流涌動。

“對于華業這樣資金規模不是很大的企業，在商業地產領域的高舉高打是件增加資金鏈斷裂風險的事情。此外，商業地產對華業的開發能力，尤其是后期的運營能力提出一定的挑戰。”一位商業地產管理公司人士指出。

誠如其言。商業地產項目的開發建設階段需要占壓大量現金，資金周轉率慢；投資回報周期較為漫長。在此期間，利潤都沉淀到資產上，會給企業帶來很大的資金壓力。企業資金鏈緊繃且房地產折舊會讓物業貶值進而吞噬利潤，使企業陷入資金困局。

而很多轉型做商業項目的開發商，缺乏完整操盤商業項目定位、選址。規劃、租售、招商、運營管理的經驗和能力，而鏈條較長的商業項目對專業化水平的要求非常高，任何個環節出問題都會直接導致經營風險的增加。