商業(yè)地產(chǎn)資本與耐力的長(zhǎng)跑

北京3月，寒風(fēng)瑟瑟，似乎在不經(jīng)意之間應(yīng)和了當(dāng)下的地產(chǎn)市場(chǎng)。而我還恍惚記得去年此時(shí)萬科2009年財(cái)報(bào)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的熱鬧場(chǎng)景。

彼時(shí)，萬科2009年以634億元的銷售收入驚艷四座。郁亮亦宣稱，萬科定位于主流住宅，并無計(jì)劃進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。但一年不到，郁亮則高調(diào)宣布其新的戰(zhàn)略調(diào)整：萬科將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，住宅與開發(fā)持有物業(yè)的比例為8：2。

行業(yè)嬗變逼迫萬科在糾結(jié)中作出改變。但糾結(jié)的豈止萬科一家。2011年開年，史上最猛烈的調(diào)控政策讓住宅市場(chǎng)進(jìn)退維谷，商業(yè)地產(chǎn)似乎成了房企的救命稻草。

毫無疑問，此次調(diào)控成了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入規(guī)模化發(fā)展階段的重要契機(jī)。但習(xí)慣于賺“快錢”、“蓋了賣、賣了走”的住宅開發(fā)商們，能否順應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)行規(guī)律，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光開發(fā)，運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，依然是待解的難題。

3月21日，西單大悅城、朝陽大悅城、藍(lán)色港灣等知名商業(yè)項(xiàng)目的幕后推手——香港司培思商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)副總裁何誠(chéng)在接受《數(shù)字商業(yè)時(shí)代》記者專訪時(shí)，反復(fù)提醒房企老板：商業(yè)地產(chǎn)是一場(chǎng)資本與耐力的長(zhǎng)跑。當(dāng)你選擇進(jìn)入的時(shí)候，一定要自問，是否已做好準(zhǔn)備。

數(shù)字商業(yè)時(shí)代：嚴(yán)厲的調(diào)控政策導(dǎo)致很多房企開始“去住宅化”，紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，您認(rèn)為宏觀調(diào)控對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的影響是什么?

何誠(chéng)：這一輪調(diào)控對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響長(zhǎng)期而深遠(yuǎn)。對(duì)于住宅地產(chǎn)的緊縮已然不可逆轉(zhuǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)作為長(zhǎng)期、穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較低的投資形式，對(duì)于房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。因此，目前主流企業(yè)紛紛搶占資源，并開始著手研究商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。

司培思作為商業(yè)地產(chǎn)的先行者，曾與國(guó)內(nèi)多家知名房企合作。2009年以前，多數(shù)企業(yè)希望我們像賣住宅一樣幫他們賣掉商業(yè)。但最近三年，市場(chǎng)發(fā)生了很大的變化。如果說2009年“談的得多做的得少”，2010年一些企業(yè)開始以“單個(gè)項(xiàng)目試水商業(yè)”，那么到了今年，一些主流企業(yè)已經(jīng)開始深度布局商業(yè)地產(chǎn)。企業(yè)由最初單純賣商業(yè)，逐漸解決商、世開發(fā)中的土地評(píng)估、招商、后期運(yùn)營(yíng)的問題，乃至于現(xiàn)在，開始進(jìn)行“住宅+商業(yè)”的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型。

數(shù)字商業(yè)時(shí)代：目前中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于什么階段?

何誠(chéng)：目前中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)正由培育期向發(fā)展期過渡。房地產(chǎn)原本就是一個(gè)資本游戲，而商業(yè)地產(chǎn)不但要拼資本實(shí)力，更要比拼的是持久力。需要企業(yè)將開發(fā)運(yùn)營(yíng)的眼光拉長(zhǎng)到10年、甚至20年。過去十年能在地產(chǎn)界稱雄的企業(yè)，不一定能在下一個(gè)十年、在住宅和商業(yè)兩個(gè)領(lǐng)域依然獨(dú)占鰲頭。而未來中國(guó)地產(chǎn)界，真正有實(shí)力的企業(yè)一定是“左手住宅、右手商業(yè)”，兩手都要硬。類似的樣本企業(yè)如香港的和記黃埔、新鴻基等。

數(shù)字商業(yè)時(shí)代：商業(yè)地產(chǎn)是城市、商家、開發(fā)商、投資商四方參與的游戲，怎樣讓這四方協(xié)調(diào)統(tǒng)一，解決開發(fā)商招商和運(yùn)營(yíng)的難題?

何誠(chéng)：四方步調(diào)不一致是導(dǎo)致項(xiàng)目招商困難、運(yùn)營(yíng)困難的重要原因，也是商業(yè)地產(chǎn)初級(jí)階段的典型癥狀。目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者主要來自兩方面：一類來自傳統(tǒng)的住宅開發(fā)企業(yè)，另一類是原來做商業(yè)的。搞開發(fā)的人習(xí)慣于短期投入短期收回投資，難以用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來運(yùn)營(yíng)—個(gè)項(xiàng)目。萬達(dá)之所以發(fā)展得好，是因?yàn)橥踅×侄麻L(zhǎng)諳熟商業(yè)運(yùn)行規(guī)律；中糧大悅城短期內(nèi)得到業(yè)界的廣泛認(rèn)同，寧高寧董事長(zhǎng)功不可沒，他扎根香港多年，了解港資地產(chǎn)商的發(fā)展規(guī)律，隨后又親自領(lǐng)導(dǎo)了華潤(rùn)萬象城的開發(fā)，對(duì)商業(yè)之于地產(chǎn)體系強(qiáng)大的支撐力有深刻的體會(huì)。戰(zhàn)略清晰，輔之以團(tuán)隊(duì)上下配合、執(zhí)行給力，致使中糧大悅城系列發(fā)展后勁十足。

而上述所說的四個(gè)參與方，則是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的組成部分。而一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功，一定是消費(fèi)者、商家、業(yè)主多方共贏的局面。

數(shù)字商業(yè)時(shí)代：一些中小房企也在積極布局商業(yè)地產(chǎn)，您對(duì)他們有哪些建議?

何誠(chéng)：首先要統(tǒng)一思想，其次要搭建一支懂商業(yè)的團(tuán)隊(duì)。前期未做好準(zhǔn)備，后期就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。另外，房企在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)之前—定要充分認(rèn)識(shí)到住宅和商業(yè)的不同。對(duì)于住宅而言，銷售完畢、交房是結(jié)果；但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，交房開業(yè)僅僅才是開始。要及時(shí)根據(jù)不同階段的市場(chǎng)變化進(jìn)行必要的業(yè)態(tài)更新與組合調(diào)整；研究如何迎合不斷變換的市場(chǎng)需求，主動(dòng)適應(yīng)消費(fèi)者“喜新厭舊”的特性并適時(shí)引入符合定位的目標(biāo)客戶；此外，還要配合不同階段的需求持續(xù)性行主題鮮明、策略創(chuàng)新的推廣和運(yùn)營(yíng)。對(duì)中小企業(yè)而言，在進(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域之前，一定要謹(jǐn)慎的地把握自己，是否系統(tǒng)地理解了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)規(guī)律，審慎地衡量自己的資金流能否支撐項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)。