從金融政策視角淺析中國房地產市場發展與調控

摘要：住房制度改革以來，我國房地產業隨著國民經濟的發展取得了長足進步，逐漸成為國民經濟的支柱產業。然而房地產市場價格上漲過快、市場運作不規范、交易秩序混亂等一系列問題已嚴重影響到房地產市場的可持續發展，國家對此進行了相關調控。房地產作為資金密集型行業，對金融政策越來越敏感，金融政策已成為調控房地產市場的重要工具。本文在研究時首先介紹了研究的背景及意義，然后在對我國房地產市場運行狀況進行分析的基礎上，介紹了自房改以來中國房地產市場運用的金融調控，重點分析金融調控取得的成就與其中存在的問題。

關鍵詞：房地產；金融調控；效果

一、研究的背景和意義

金融危機爆發以來，全世界范圍內各種資產價格都經歷了較大幅度的下降，經濟遭受到了劇烈沖擊。我國經濟各行業也受到了嚴重影響，但房地產業卻是一個例外，2009年無論房價還是成交量都有較大幅度的增長，整個市場呈現量價齊升的景象。有學者認為是剛性需求支撐了房價的上漲，也有學者認為是政府的政策對房價起到了推波助瀾的作用。但不可否認的是，中國房地產市場價格過高，其上漲速度遠遠超過了人們收入增長的速度，大部分中低收入家庭難以通過市場途徑解決住房問題，而且房地產市場還存在土地的開發和使用不規范，房地產開發規模過大，投資結構不合理，房地產投機買賣行為盛行等一系列問題，這也引起了政府、學者和民眾等各個階層的廣泛關注。房地產業因具有強烈的外部性，為規范房地產市場運行，促進其健康、持續、穩定的發展，國家隊房地產市場進行過多次調控，從“國八條”、“國六條”到“國四條”，莫不顯示了政府對房地產市場調控的決心，也對房地產市場發展產生了重要影響。最近又對房地產市場頒布了新的調控政策（“國十條”），其力度前所未有，其調控的效果還有待于時間的檢驗。作為重要調控工具之一的金融政策，其歷次對房地產市場的調控效果如何，這引起了筆者的強烈興趣，如何保證金融政策宏觀調控的效果，既促進房地產市場的健康平穩發展，又能讓廣大老百姓“居者有其屋”，這既是實踐中重大的現實問題，又是需要深入研究的理論問題。

二、當前我國房地產市場的發展

房地產業已成為我國國民經濟的支柱產業，房地產業的發展能帶動建材業、建筑業、裝修業物業管理、服務業等60多個相關產業的發展，對國民經濟具有明顯的促進作用，在繁榮經濟、增加財政收入和解決就業等方面發揮著巨大作用。同時，由于我國房地產企業普遍實行高負債經營，尤其是銀行存款，金融系統介入房地產活動已經達到很深的程度，但房地產金融風險的防范能力和水平都有待提高。因此，從金融政策視角來研究房地產市場可持續發展的因素和政策選擇，具有重要意義，主要體現在以下幾個方面：一是為央行制定貨幣政策、強化對房地產市場的宏觀調控起指導作用；二是有利于房地產市場的持續、健康、穩定發展，避免房地產市場的大起大落；三是可以為房地產供需雙方即開發商和消費者提供分析工具，幫助其進行正確決策。此外，還可以幫助金融機構、市場中介組織等其他市場參與者認清房地產市場的本質及行情，做出合理的決策。

十多年來，我國房地產市場發展取得了很大成就，房地產市場日趨成熟。但總體上來看，我國房地產市場基本呈現非均衡發展的態勢，這既包括總量上的非均衡，也包括結構上的非均衡。

房地產市場總量的非均衡一般表現為潛在的總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時存在，或稱短缺與過剩同時并存。

首先，我國住宅市場的潛在需求巨大。現在我國處在承載化和工業化的加速期，潛在的住房需求與居民的支付能力逐步提高。另外，我國消費結構升級也帶來住宅市場潛在的巨大需求。國際經驗表明，恩格爾系數下降至0.4-0.5之間時，住宅消費比重將增加至18%左右。目前，我國城鎮居民的恩格爾系數從1998年的44.1%下降至2009年的37.9%，這說明居民消費的重點已經轉向住宅、教育等方面。消費結構的升級將大幅提高居民住宅的消費比例，增加住宅消費需求總量。有關統計資料表明，到2009年，我國城市居民人均住宅建筑面積已達到22.8平方米，但是和發達國家相比，我國城市居民目前的住房水平還很低。

其次，我國住宅有效需求不足和大量商品房空置的問題。上面的分析表明，我國住宅市場的發展前景是非常好的，市場中現身和潛在的購買者在今后數年內仍將維持一個龐大的隊伍。然而，近幾年住宅市場繁榮的表象下仍掩蓋不了一個不爭的事實，即大量商品住宅樓閑置的局面仍然存在。一方面新樓盤不斷開工，商品房供應持續增加，大量樓盤空置；另一方面是大多數的中低收入群體買不起住房，無房可住，幾代同室的現象屢見不鮮，這說明我國城鎮居民住宅實際需求水平不高。居民實際需求水平不高，這主要體現在居高不下的商品房空置率和居民住房現狀的不盡如人意。發展前景只反映了市場的潛在需求，大量閑置的住宅商品表明潛在的市場需求并沒有向人們所預期的那樣轉化為現實的購買需求。

我國的商品房空置量高早已是一個公認的事實，如下表所示。我國每年的商品房空置面積的絕對數是相當大的，年均在7000萬平米以上。

三、我國房地產市場金融調控政策取得的成效

房改以來我國房地產金融調控政策對房地產市場的影響是全方位的。在多次金融調控政策的監督和指導下，房地產市場得到了快速發展，對國民經濟的健康、可持續發展做出了積極貢獻。2004～2007年房地產行業對GDP的貢獻近幾年一直穩定在15%以上， 即使不再考慮上述統計和計算方法的漏出項， 房地產行業已成為國民經濟的絕對支柱產業。在財政收入方面， 僅土地出讓金和土地相關稅收兩項在2006年占地方財政收入的比例已達到37.32%，成為地方政府最主要的收入來源。(但同時也要看到，作為近年來調控的主要目標——房地產價格，其快速上漲的勢頭并沒有得到有效緩解。特別是2006年以后，房地產市場金融調控政策出臺的頻率越來越快，調控的力度也越來越大，如2007年，人民銀行10次提高存款準備金率、6次加息，雖然房價漲幅趨緩，但就絕對額來看，房地產價格上升幅度還是很大的。據有關數據顯示，2007年四季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲102%。到2008年6月，房屋銷售價格繼續較快上漲，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%。因此，從總體上看， 我國房地產金融調控政策雖然使房地產市場取得了較大發展，較好甚至是超額完成了其經濟功能，但在其社會屬性方面，房地產市場金融調控政策的效果還不盡人意。

四、我國房地產市場金融調控存在的問題

（一）調控中對房地產市場的區域性差異重視不夠。中國經濟格局呈現一定的區域性，房地產市場是中國經濟的重要組成部分，也呈現一定的區域差異。但房地產市場金融調控政策大多是全國性的，往往是調控政策一出臺，各地紛紛落實。沒有充分調動各地方政府根據當地實際進行自主調節的積極性，忽視了各地房地產市場的復雜性和差異性。

（二）某些金融政策調控手段影響面過大而力度略顯不足，易對整個宏觀經濟形勢產生不利影響。如2004年4月人民銀行提高存款準備金率0.5個百分點，10月又調高金融機構存款準備金率0.27%，并在年內二度擴大金融機構貸款利率浮動區間。這些措施對抑制房地產市場的過熱有一定影響，但相對房地產市場的高額利潤，這些影響顯得微不足道，并沒有抑制住房地產市場投資過熱的勢頭。相反，由于資金成本的提高和貨幣供給的減少，使得其他行業市場萎縮和企業負擔加重，對經濟的整體影響過大。

（三）在對待市場不同需求上，制度設計仍顯不夠完善。為給房地產市場降溫，國家通過提高購房的成本和門檻來抑制投機、投資需求，如多次針對住房貸款加息，并取消相應優惠利率等，這些措施都體現了金融政策的靈活運用和有區別地對待房地產市場的不同需求。但就實施效果來看，似乎不太理想。房地產市場上的投機者或投資者，其資金實力都比較雄厚，貸款成數的降低和利息支出的增加在高額的收益面前顯得微不足道，并不能使市場的投機行為有所收斂。另一方面對普通購房者而言，對政策的敏感性比較強，實現購房或改善住房的難度加大。

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（作者單位：新疆財經大學）

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