關(guān)于我國銀行房貸業(yè)務(wù)的探討

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟的發(fā)展作用重大，而目前銀行的房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的條件和基本動力。然而，過渡的房貸投放會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)經(jīng)濟危機的風(fēng)險。針對國外曾發(fā)生的次貸危機與資產(chǎn)泡沫，我國應(yīng)該從中吸取經(jīng)驗，加強對中國銀行房貸業(yè)務(wù)的管理。應(yīng)該從規(guī)模、利率、期限、首付四個維度，切實加強對房貸業(yè)務(wù)的調(diào)控監(jiān)管；同時，政府還要加強對房市的宏觀調(diào)控，控制房價盲目增長；要加快房貸證券化的進程；還要做好進一步的金融監(jiān)管力度。

關(guān)鍵詞：銀行 房貸業(yè)務(wù)

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場非常繁榮。當然，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮是離不開金融業(yè)支持的，目前，我國房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)帶動了經(jīng)濟增長并成為擴大內(nèi)需的重要支柱，同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)也成為銀行的重要信貸業(yè)務(wù)，但是，就目前的情況來看，我國房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摬刂S多泡沫因素，房地產(chǎn)信貸隱含的風(fēng)險逐步顯露出來。如果，我國銀行對房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險估計不到位、管理失措，就會嚴重影響銀行自身的資產(chǎn)質(zhì)量，且還會進一步阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這些都將對國民經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生一些列的負面影響。所以，銀行應(yīng)該研究目前存在于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，并據(jù)此改進自己的信貸業(yè)務(wù)。

一、目前銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀

目前，我國國內(nèi)的銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)發(fā)展迅速，急劇膨脹。同時，掩蓋在其下的一系列不良因素開始出現(xiàn)發(fā)展的苗頭，風(fēng)險因素逐漸增多。

1、銀行資金占房地產(chǎn)資金的大多數(shù)。

從我國公布的數(shù)據(jù)看出，我國房地產(chǎn)資金的來源主要是銀行，且占比較大。我國的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展到今，其中的房地產(chǎn)自發(fā)籌集的資金占比不到三成，銀行信貸則占七成以上。由此可以看出，我國的房地產(chǎn)市場獨立性比較差，對銀行有嚴重的依賴，其七成以上的利潤主要是靠銀行信貸來取得的。

2、銀行信貸與房價上漲呈正相關(guān)的趨勢。

目前國內(nèi)的房地產(chǎn)不斷熱炒，房價也不斷上升，國內(nèi)的銀行信貸業(yè)務(wù)也受到房價不斷上漲的影響，且受影響的程度很大。從目前的數(shù)據(jù)現(xiàn)實來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)的貸款、商品房的銷售價格與個人住房貸款之間的關(guān)系聯(lián)系緊密，并呈現(xiàn)出高達0.99以上的相似度。這些都說明銀行房貸業(yè)務(wù)在很大程度上受制于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

3、居民存款的層次水平制約銀行信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。

雖然，在美國次貸危機的對比下，我國的銀行實力表現(xiàn)出堅挺的態(tài)勢，但是從銀行的儲存層次來看，我國居民呈現(xiàn)出的存款實力不是很大，銀行的大部分儲蓄存款是由富人來完成的。城鎮(zhèn)居民的個人存款數(shù)額遠遠達不到我國人均存款數(shù)額，如此反差大的貧富差距，嚴重制約銀行信貸業(yè)務(wù)的堅挺。

4、從銀行信貸看我國的貧富差距。

從我國目前的居民收入來看，人均收入相對較高，但是一旦結(jié)合結(jié)構(gòu)分配數(shù)看，才會發(fā)現(xiàn)，我國市場消費份額的一半以上是由富人完成的，在崗職工的實際收入與實際消費都存在很大的虛擬空間。我國社會的貧富差距嚴重突破了合理的限度。這種情況也嚴格制約我國銀行信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，平均居民的實際購買力不高，償還能力也不高，銀行大量投放信貸業(yè)務(wù)，只會導(dǎo)致銀行信貸系統(tǒng)的風(fēng)險增大。

二、我國銀行房貸業(yè)務(wù)面臨的問題

1、房地產(chǎn)開放資金過度依賴銀行。

從我國當前的房地產(chǎn)開發(fā)背景看，房地產(chǎn)自己的開發(fā)項目低，大多數(shù)依靠銀行信貸來購置土地或開發(fā)項目，造成了目前資金來源過渡依賴銀行信貸的趨勢。這種趨勢導(dǎo)致銀行自身抵抗風(fēng)險的能力不足，在融資信用上缺乏一定的實力，在盡力提高房價獲得高收益的情況下，導(dǎo)致市場泡沫的出現(xiàn)，嚴重制約房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。從銀行層面來說，銀行的信貸業(yè)務(wù)投放的越多，承擔的風(fēng)險也就要大，一旦房地產(chǎn)行業(yè)自身出現(xiàn)問題，首先受到影響的就是銀行的安全。如果政府不適當制定銀行政策，那么龐大的信貸投放有可能會產(chǎn)生類似美國次貸危機的危險。

2、住房信貸面臨違約的風(fēng)險。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)不斷升溫的階段，我國銀行的住房抵押貸款也存在不良貸款現(xiàn)象，雖然比率不大，但是如果不對這種現(xiàn)象進行壓制，一定會助長不良貸款風(fēng)氣的盛行。我國個人誠信機制并不完善，銀行也很難收集到關(guān)于貸款人的資信狀況，對貸款人的貸款行為進行嚴格地實時監(jiān)控。在實際的貸款過程中，如果貸款人的信用的得不到保證，很有可能會出現(xiàn)違約的情況，如比便會嚴重影響銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，這與美國的次級信用相比，還相差甚遠。

3、銀行信貸投放的風(fēng)險意識淡薄。

銀行在審核貸款人的資格和條件時，應(yīng)該嚴格審核貸款人的收入、信用度、還款能力、現(xiàn)金流等條件，還要嚴格審查其貸款項目等等，綜合考慮這些因素。事實上，在實際操作過程中，銀行進行房貸時，存在著嚴重的風(fēng)險，這都是由銀行對資格審查制度執(zhí)行的不嚴謹，審核不把關(guān)，為一些沒有償還能力的人提供個人住房貸款，或者向不符合條件的開發(fā)商提供按揭貸款等等。這種操作不當?shù)男袨椋瑲w根到底，就是因為短期利潤的刺激與風(fēng)險意識的淡薄。作為銀行，無論是房價的升或是不變，都能為銀行帶來利潤，即便是房價下降也不會賠錢，在豐厚的利潤驅(qū)使下，銀行過分自信地低估了房地產(chǎn)信貸中隱含的風(fēng)險，無視各種風(fēng)險預(yù)兆，防范意識很是薄弱。

4、銀行的征信系統(tǒng)很落后。

當前，我國銀行征信系統(tǒng)的建設(shè)不夠完善，大多數(shù)銀行對于申請房貸的人沒有進行資信調(diào)查，也沒有對貸款人的信用等級進行詳實的評價，資料的缺乏導(dǎo)致信息的不完善，使得銀行難以區(qū)分哪些是夠資格的貸款人，那些事不夠資格的。所以，銀行應(yīng)該對那些資信較差或持假證明的人，進行檢舉，取消其相應(yīng)的資格。否則，這種潛在的次級抵押貸款會給銀行帶來很大的信貸風(fēng)險，嚴重影響銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。

5、銀行的監(jiān)管機制不完善。

無論是對于房地產(chǎn)項目貸款來說還是對于個人性房地產(chǎn)貸款開看，我國銀行很少在貸款發(fā)放后，對銷售回籠資金采取跟蹤監(jiān)管、限制的措施，這樣大大加劇了銀行信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險。這種觀點被大多數(shù)學(xué)者所接受，多半是因為它是誘發(fā)多種風(fēng)險的因素，且極為普遍。關(guān)于這一方面，事實上許多的銀行都是因為信貸監(jiān)管機制不健全導(dǎo)致的風(fēng)險增大。所以，作為銀行一定要有敏銳的洞察力和采取必要的方法措施來防范風(fēng)險。

6、銀行的風(fēng)險控制水平不足。

與國際著名的大銀行相比，我國的銀行所具備的風(fēng)險控制能力有限，與國外銀行的風(fēng)險控制水平存在很大的差距，這也是為什么進行房貸監(jiān)管以防產(chǎn)生風(fēng)險的一個原因。當前，我國銀行進行風(fēng)險管理的團隊專業(yè)化程度低，風(fēng)險管理手段即少又落后，在最基本的風(fēng)險識別處理、數(shù)據(jù)準確的考查方面有過多的人為因素施加影響，抗風(fēng)險的技術(shù)水平低。關(guān)于這種抗風(fēng)險能力薄弱問題的存在，再加上避險工具的缺乏，必然會給房貸風(fēng)險以有機可乘，導(dǎo)致大量風(fēng)險聚集于銀行系統(tǒng)中。

7、政府職責(zé)的缺失。

政府作為我國市場經(jīng)濟運行的宏觀調(diào)控部門，也是銀行房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險的一個風(fēng)險來源。一般而言，政府為了宏觀把握整個市場，會出臺一些政策、措施，如：財政政策、貨幣政策、有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策，這些都會給銀行的信貸業(yè)務(wù)帶來不同程度的政策性風(fēng)險。例如：國家銀根縮進、整治房地產(chǎn)市場時，這種政策就會對房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生重大的影響，必然引發(fā)開發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險，進而帶來信貸風(fēng)險。這種理論是被大多學(xué)者所認可的，并命名為“政策性風(fēng)險”。當然，從另一個層面上說，政府的政策變化也并非一無是處，只會加大銀行風(fēng)險的，有時處理得當，還會控制及梳理風(fēng)險。

三、我國銀行房貸業(yè)務(wù)應(yīng)該注意改進的措施

房地產(chǎn)行業(yè)的不確定風(fēng)險因素給銀行房地產(chǎn)貸款帶來許多隱含的風(fēng)險，房地產(chǎn)貸款目前主要是對房地產(chǎn)市場領(lǐng)域缺乏充分的了解與認識，導(dǎo)致對房貸投放行為缺乏有效的專業(yè)化分析與監(jiān)管，銀行傳統(tǒng)意義上的流動資金貸款與固定資產(chǎn)貸款，對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商而言不實用。房地產(chǎn)征信系統(tǒng)的不完善，導(dǎo)致信息收集的不完整。

1、合理地確定房地產(chǎn)貸款的增長速度。

房地產(chǎn)貸款的總量包含：房地產(chǎn)建設(shè)之初的貸款和全行貸款總量之間的比例；房地產(chǎn)建設(shè)之初的開發(fā)貸款與住宅建設(shè)之初的貸款比例；建設(shè)開發(fā)貸款和住宅消費的貸款之間的比例；個人住房貸款與住宅消費貸款之間的比例等等。我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，大多是傾向于生產(chǎn)性貸款，銀行的信貸資金大部分投入到建設(shè)生產(chǎn)領(lǐng)域中去，且風(fēng)險很大。為此，銀行應(yīng)該及時地依據(jù)市場做出供需調(diào)整，調(diào)整的內(nèi)容包括：房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)期限、用途結(jié)構(gòu)與比例結(jié)構(gòu)，盡量在保持市場份額的基礎(chǔ)上，合理地確定房貸的增長速度。

2、加快住房抵押貸款的證券化發(fā)展趨勢。

我國銀行多數(shù)以存貸款的利潤差為主要利潤收入，而銀行的風(fēng)險主要是在貸款這一塊。目前房價飛速上漲，抵押資產(chǎn)質(zhì)量比較好，風(fēng)險不易暴漏。但是，如果經(jīng)濟出現(xiàn)反彈，分散能力低下的風(fēng)險因素就會暴露。且我國銀行大多存在著貨幣期限配錯的問題，即：大量短期存款誤用做長期貸款投放，也就是“短借長貸”的問題。做到銀行資產(chǎn)證券化，將會從很大程度上解決這些錯配問題，從而改善銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，增強銀行資產(chǎn)的盈利性與流動性，相對弱化其風(fēng)險。因此，推進我國部分銀行住房貸款的證券化，一方面可以弱化銀行的信用風(fēng)險，還可以擴展融資渠道等等，另一方面，還可以增強我國國民經(jīng)濟抵御風(fēng)險沖擊及經(jīng)濟沖擊的能力。

3、推進房地產(chǎn)融資體制的改革。

第一，從源頭上改變土地的供給方式，做好土地供應(yīng)工作，由政府土地管理部門統(tǒng)一經(jīng)營土地，銀行與土地管理部門合作，這樣可以最大程度的提高土地的利用效率，減少開發(fā)成本，房地產(chǎn)投資開發(fā)者也可以公平地競爭土地，進而減少融資成本。第二，推進房地產(chǎn)金融體系改革，構(gòu)建與經(jīng)濟適用房相配套的專業(yè)房地產(chǎn)金融機構(gòu)。政府部門也要作相應(yīng)的政策調(diào)整，給予銀行充分的房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇權(quán)，建立專業(yè)金融機構(gòu)，向西方國家學(xué)習(xí)，建立互助儲蓄銀行、住房儲蓄銀行等，來扶持經(jīng)濟使用房的發(fā)展。第三，改善房地產(chǎn)融資渠道單一化的現(xiàn)狀。前面已經(jīng)說過我國的房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金占比很少，大多是由銀行提供的。因此，要逐步改變這種局面，努力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，引導(dǎo)有條件的企業(yè)參與上市融資，同時還可以讓信托、基金、保險、證券、擔保等相關(guān)金融機構(gòu)進入房地產(chǎn)的金融市場。

4、對客戶進行分層次服務(wù)。

銀行應(yīng)該建立一套完整的服務(wù)體系，針對不同的房地產(chǎn)客戶群體，實施不同的服務(wù)，以了解客戶的資信能力等其他信息，為規(guī)避風(fēng)險提供依據(jù)。首先，應(yīng)該建一個優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)客戶備選檔案，對檔案內(nèi)的優(yōu)質(zhì)客戶提供綜合授信及其他的全方位、快捷、方便的服務(wù)，比如：適當放寬財務(wù)分析指標，最大程度減少審批的環(huán)節(jié)和審批的層次，為優(yōu)質(zhì)客戶建立起快速服務(wù)的通道，以吸引更多的客戶。

5、政府職能部門做好宏觀調(diào)控工作。

首先，政府應(yīng)該對國內(nèi)金融體系的流動過剩情況做出相應(yīng)調(diào)控。目前，我國經(jīng)濟發(fā)展有過熱的趨勢，物價不斷升高，央行做出了加息通道的決定。在這個過程中，對于那些個人住房貸款期限較長的人，必須要時刻關(guān)注加息的幅度，還要考慮自己的承受能力，否則，處理不當就有可能出現(xiàn)美國次貸危機的情況。然后，監(jiān)管層應(yīng)該注意觀察政策所達到的前期效果及國內(nèi)外環(huán)境的變化，盡量發(fā)揮市場的基礎(chǔ)作用和政府的宏觀調(diào)控手段，減少對經(jīng)濟、金融市場的過多干預(yù)、過多刺激。

其次，政府還應(yīng)該做出一些的宏觀調(diào)控政策，防止房價不斷上漲，避免房價到了拐點之后迅速下滑并出現(xiàn)不利的影響。一旦房地產(chǎn)事業(yè)出現(xiàn)衰退，那么將會引發(fā)一系列的影響，產(chǎn)生銀行清償危機、信用危機以至于社會動蕩的問題，最后，還會導(dǎo)致我國經(jīng)濟進入全面衰退時期。

結(jié)論

房貸風(fēng)險的產(chǎn)生情況多種多樣，似乎看來錯綜復(fù)雜，但實際上它伴隨著房貸業(yè)務(wù)的整個過程。因此我國銀行必須時時提高防范房貸風(fēng)險的意識，時時關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的走勢與宏觀運行情況，從房貸發(fā)生的前后進行風(fēng)險防控，以及時地進行風(fēng)險監(jiān)測分析，針對突發(fā)情況，采取措施，做好全面的防范工作。

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（作者單位：鄭州市市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社）