房產稅前夜看山城

金姬

作為我國經濟發展的二線城市，成為直轄市13年半的重慶在房產稅上“第一個吃螃蟹”有其自己的考慮。

山雨欲來風滿樓。

四大直轄市經濟發展并不起眼的重慶，在2011年地方樓市調控方面跑到了所有一線城市的前頭：1月9日，重慶市市長黃奇帆在重慶市“兩會”上提出,“十二五”期間，山城將開征高檔商品房房產稅。據悉，財政部已原則同意重慶開征房產稅，相關方案正在進一步完善,該稅種有望于今年一季度出臺。由此，重慶將成為全國首個房產稅試點城市。

據黃奇帆1月12日接受央視采訪時表示，重慶試點的房產稅既針對增量房，也針對存量房。重慶市政府不久將召開新聞發布會披露重慶房產稅的相關政策情況。而在重慶房產稅正式出臺前，已有媒體從政策制定者那兒探到一些細節,例如：重慶計入征收房產稅商品房的建筑面積為144平方米以上、評估價值超過主城區平均售價3倍以上,多套房建筑面積實施累加制，超過200平方米也將被征收房產稅。此外，房產稅稅率可能為房地產當年市場價格的5‰－1.5%。

各方對重慶實行房產稅似乎并不看好。華遠董事長任志強1月10日就在北京放言：“因為房產稅不是完全根據財產權利決定的，而是只針對少數特別消費。重慶實行房產稅,可能是曇花一現。”專家和學者也一致認為,從曝光的房產稅方案內容來看，其征收范圍和征收稅率的幅度都不足以對目前的房價產生即時影響,其根本在于增加政府收入來源,改變地方政府對土地財政的依賴。重慶社會科學院財政金融研究所所長鄧濤則對《新民周刊》表示：“此次重慶對高檔商品房征收房產稅，但高檔商品房在重慶樓市所占的比例非常小。從抑制房價的角度講,房產稅的作用將不會是長期的。”

重慶模式

作為我國經濟發展的二線城市，成為直轄市13年半的重慶在房產稅上“第一個吃螃蟹”有其自己的考慮。

自1999年重慶市取消福利分房以來，房地產業在這片8.24萬平方公里（為北京、天津、上海三市總面積的2.39倍, 是我國面積最大的直轄市）的土地上快速發展，重慶個人買房比例從不到1%逐步上升到95%以上。雖然重慶目前的房價仍然遠低于京、津、滬三個直轄市，在西部地區也不算高。根據《2010年12月中國房地產指數系統百城價格指數報告》顯示，重慶的樣本平均房價為6525元/平方米，低于相鄰的成都（樣本平均房價7887元/平方米）。但重慶房價同比上升非常快，據官方統計，2009年底，重慶房屋均價還不到4200元/平方米。

低房價的重慶自2007年以來，也出現了房價上漲較快的現象。其中，外地來重慶買房子的比例相對較小，很多投資者認為重慶是山城，出門就爬坡。而且，重慶國土局一位官員表示，“重慶要吸引外來投資者，必須保持便宜的地價及房價。”因此，重慶這幾年的樓市調控重點并非像北京上海那樣打擊投機，而是著眼于加強住房保障、增加有效供給、規范市場秩序等方面。

值得一提的是，在“史上最嚴厲樓市調控”出臺前，重慶市長黃奇帆就于2010年3月公開表示將在山城開征房地產稅。重慶相關部門也制訂了有關征收房產稅的方案，并報國務院。當時的方案稱“特別房地產稅”，之所以在房產稅前標注“特別”二字，是因為重慶方案主要針對高端房。之后，按照國家相關稅制規定，對方案進行規范，改稱“房產稅”。據悉，重慶方案是最早上報北京的，具有較強的針對性和操作性。1個月后，國務院出臺“新國十條”后，重慶很快在5月出臺了《重慶市人民政府辦公廳關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》。

事實上，此次開征房產稅只是重慶調控房地產綜合方案的一部分，而整個方案實際上包含了一系列組合拳，其真正目的在于促進房地產的健康發展。據介紹，作為城鄉統籌改革實驗區，重慶方案的基本思路是在3200多萬人口中，30%-40%的低收入群體由政府提供的公共租賃房予以保障，60%—70%的中高收入群體由市場提供的商品房解決。與此同時，充分發揮稅收的調節功能，抑制房價過快上漲，從而形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系。而且房產稅征收對象直指高端房，“比如新購別墅、高價房等，特別是以投機為目的惡意炒房，都是房產稅調控的重點。”

在“低端有保障”方面，早在去年7月29日，黃奇帆就公開表示，經適房、公租房、廉租房全部納入重慶保障房體系中。建公租房被列為重慶10件大事之一，重點研究公租房問題。毫無疑問，公租房是重慶“打黑”后出手的一張新牌。截至去年年底，重慶市已開工建設1300萬平方米的公租房。已開工的公租房項目包括重慶主城鴛鴦、大竹林、華巖等片區，江津、合川等重慶區縣的片區。根據計劃，2011年，重慶市將再開工建設1350萬平方米公租房。重慶計劃到2012年，總共開工建設4000萬平方米公租房，解決60多萬戶中低收入家庭的住房困難，其中主城區和遠郊區縣各2000萬平方米。

作為“第三財政”的國有企業，為重慶公租房建設提供了土地和建設資金保障。保障公租房土地供應是國有企業參與公租房建設的重要一環。土地不能距離主城太偏，如果太偏，租房者會因為工作生活不方便拒絕租住，這樣，公租房就租不出去。按照這樣的要求，重慶的國有企業將過去儲備的土地，以劃撥的方式拿來，以滿足公租房建設的用地需求。目前，重慶主城區公租房用地都位于一環到二環之間，交通便利，周邊社區配套齊全，環境好。同時，重慶市還充分利用國有企業的融資平臺，積極爭取銀行貸款和住房公積金貸款，解決公租房建設中的資金問題。目前重慶已落實16億元中央補助、5億市級補助、30億公積金試點貸款、53.8億商貸用于當地公租房建設。

而在“中端有市場”方面，重慶堅持每年房地產的投資總量絕對不超過固定資產總投資的25%；堅持地價不超過房價的1/3；按人均30平方米的建筑面積，對各區域房地產開發總量進行控制。

高端約束，效果幾何

至于“高端有約束”方面，就是此次重慶即將開征的房產稅，因為征稅對象是高檔商品房。重慶政府已明確，所有房產稅收入都將投向公租房建設。但據2010年的統計數據，重慶全市200平方米以上的非獨棟大面積住宅為33549套，總面積898.3萬平方米；高端住房為1900套，總面積83.1萬平方米。這個量相對整個重慶的房地方市場是比較少的。

“重慶主城區均價大概七八千，但如果房產稅是按照主城區平均售價3倍為標準，那兩萬一平方米的房子在重慶更是很小一部分，所以房產稅對平抑房價的效果十分有限。”重慶社會科學院財政金融研究所所長鄧濤對《新民周刊》表示，真正買得起高檔商品房的人，并不在乎多收的那點房產稅。即便這批高檔房持有者因為房產稅而拋售手中的房源，這批高檔二手房對于普通百姓而言也是難以承受的。

此外，重慶從2005年舊城改造以來，城市化進程催生了大量的購房人群，這批“剛需”組成了目前重慶買房者的中堅力量，樓市的泡沫并不多。再加上今年6月地鐵1號線和輕軌3號線將在重慶正式通車，將改變現在單一一條線（輕軌2號線）孤掌難鳴的格局，軌道交通沿線的房價很可能大幅增長，難免會稀釋房產稅對重慶樓市的影響。