房企轉戰保障房

黃前柏

“大炮”任志強最近又開炮了!這一次不是關于房價，而是關于保障房的建設。七月份底，華遠集團高價投標北京兩處包含保障房項目的地塊，中標結果已經公布，華遠卻一個也沒中。

華遠總裁任志強發文抱怨，保障房項目在湃標方面設立了類似“貿易保護”的特殊門檻，使得以前沒有開發過保障房項目的房企處于競爭劣勢。華遠本想多花幾個億躋身其中，可是“門票”太貴了。

曾經讓諸多房地產商敬而遠之的保障房，如今似乎卻成為一片藍海。游戲規則變了

“今年580萬套的保障房建設任務一定要完成!”7月17日，住房和城鄉建設部部長姜偉新的公開表示，讓各省市感受到了莫大的壓力。住建部協調小組已經和各個省市簽訂了協議，大部分省市已經與各地市縣簽訂了任務書。

號稱史上最強的本輪房地產調控，呈現出既控“銀根”，又放“地根”的特點。加大普通商品住房和保障房的供應以調整供求關系是“組合拳”中的重要一招。

根據國土資源部的要求，各地的保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品房的用地供應不得低于住房用地總量的70％，而此后公布的全國供地計劃中，這一比例更是達到了77％。

在這種情況下，房產商只要想拿地開發，就繞不開保障房的建設。從監管層表態來看，70％住房供地將投向保障房和普通商品住房的策略將在一定時期內延續。隨著保障房在整個住房體系中的比例越來越大，無疑將加大對商品房市場的沖擊。

“如果政策持續，那么參與保障房建設成為大部分房企的必由之路。房地產市場現有的游戲規則、格局都將發生變化，且開發商的發展策略也需作相應調整?！币晃环康禺a開發商告訴記者。

利潤3％?

保障房的利潤空間到底有多大?

嚴格來說，保障性住房的利潤空間是有限制的。按照《經濟適用住房管理辦法》，房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3％核定，廉租房與經濟適用房的性質相似。

一般來說，開發商的開發選擇路徑由利潤空間決定。首選是商品房，其次是屬于保障房的限價房，再次才是公租房、經濟適用房、廉租房等其他保障住房。

保障房雖然利潤低但安全性高，已經成為業界共識。上述房地產商告訴記者：“保障房資金周轉速度快，成本很好控制，甚至是固定成本。保障房不需要定位、不需要宣傳、不需要創新。盡管利潤較低，但在調控重壓下，不失為較為安全的經營模式?！?/p>

重要的是，房企開發保障房可以比較容易就獲得銀行的貸款，資金投入少，可以以20％甚至更低的自有資金投人來撬動銀行貸款，從而降低開發風險。

開發商在建設保障性住房所出的資金除了土地外很少，其他的建筑成本基本上由政府和建筑企業墊資。以廣州為例，例如限價房目前在廣州銷售的價格達到6000多元，按照5％的利潤限制，開發商每平米所獲取的利潤在300多元。而通過融資拿地、建設成本及其他費用才2000多元，開發商所支付的費用差不多就是1000元左右的土地出讓金，和其成本比較起來，開發商自有資金來算回報率可達到30％以上。

這些只是賬面微利，更吸引房企的是其附加價值。按照規定，承建保障房項目，房企將獲得包括信貸支持、土地優惠、稅收優惠等多種優惠條件。比如今年6月17日，農行北京分行與北京萬科簽署合作協議，農行北京分行將向北京萬科提供80億元的按揭額度，全力支持萬科在北京的房地產項目的發展。而這合作背后，是因為2010年北京萬科的竣工面積里將有1／3是保障性住房。

對此，也有相關人士擔心，保障房會不會成為房企“親近”政府的公關手段?

萬科的住宅產業化

作為國內最大、知名度最高的房地產開發商萬科集團，總是探索在市場的前列。這一次，他們又盯著了保障房建設的機遇。

5月25日，由萬科承建的龍華保障性住房項目開工建設，這也是深圳有史以來最大的保障性住房項目。萬科將力爭把該項目打造成為住宅產業化的示范項目和全國保障性住房的標桿。萬科高層曾公開表示，今年的目標是以產業化方式建設100萬平方米的保障性住房。據了解，2010年起，萬科開始將保障性住房提高到與商品房同等的位置上。

“像造汽車一樣造房子?！币鈭D大規模參與地方保障房建設的萬科，在住宅產業化上大做文章。萬科認為，保障性住房非常適合做工業化，這是由它的特點決定的。保障性住房首先在戶型方面要求高度標準化，這種標準化甚至可以讓它的品質更加有保障，采購成本更低；保障性住房通常需要有更快的效益，一個項目往往要求包括裝修的一兩年內必須能夠人住，傳統建筑方式對此并不容易做到；政府還會在節能環保方面提出具體要求，而工業化在這方面的優勢非常顯著。

相對于其他開發商，萬科在保障性住房方面有著更多優勢?！矫嫒f科在小戶型住宅設計建造和綜合社區開發方面已經非常成熟，另—方面是萬科多年來在公共租賃住房運作方面一直在實踐。更重要的是，萬科在住宅工業化方面已經走在了同行的前列。

而隨著國家住宅產業化的推進，保障性住房產業化方式開始成為行業討論的熱門話題。有消息稱，按照產業化方式建設的保障性住房項目，萬科還能收到一筆產業化補貼，約每平方米300元。

除了規?；?、標準化、工業化的思路之外，記者還得知，萬科正在考慮保障房領域的“代建制”模式。即資金等均由政府投入，萬科只輸出技術與管理，以此來收取管理費用。若依此實施，開發商幾乎毫無風險，而利潤穩定。

對于保障性住房的投資收益，萬科董秘譚華杰說：“基本上現在全國的規則都差不多，利潤大約是3％以內，另外還有一些項目管理費。我們算過，做保障房項目本身要賺錢是件不容易的事情，我們首先要做到不讓股東虧損，這是一個底線。”