構建高校公用房產管理體系的基本原則與實施策略

□天津科技大學 李俊華

構建高校公用房產管理體系的基本原則與實施策略

□天津科技大學 李俊華

本文通過對目前高校公用房產使用現狀的初步分析，闡明了新形勢下構建高校公用房產管理體系的意義，提出了加強建設管理體系的思路和實施策略，以期促進高校在科學測算的基礎上，實現房產分配的合理、公平、透明。

高校；公用房產；管理體系；實施策略

高校房產作為國有資產的一部分，已成為我國教育資源的重要組成部分，是高校賴以生存和活動的基礎，關系到學校的可持續發展。近年來，各高校搶抓機遇，超常規發展，基本建設規模有了很大的發展，基本滿足了教學、科研、行政用房的需要。隨著高校公用房產數量與功能分類的大幅增加，公用房產的使用和管理也面臨一些新的問題，如公用房產的使用數量與承擔的教學、科研任務是否匹配？公用房產的超額使用采取何種手段限制？怎樣才能提高公用房產的使用效率等等。由于多數學校仍在沿襲過去的分配及監管辦法，管理方法的滯后帶來管理效率低下，進而容易導致浪費或不公。因此，亟需構建新形勢下的可操作的公用房產管理體系，并在實踐中不斷發展完善。

一、高校公用房產管理的現狀與問題分析

隨著招生數量逐年增加，辦學規模不斷擴大，教育經費連年增長，高校的硬件建設得到了很大程度的改善，辦學資源也得到了快速補充。然而，隨著新校區、新房源的增加，似乎仍然不能滿足各方面對房源的需要，高校內部爭房源、爭發展空間的矛盾從來沒有消失過。誠然，學校的發展，客觀上會增加對公共房源和用房種類的需求，但筆者認為，造成高校公共房源供不應求的原因，主要有以下幾方面。

1．公用房產數量和用途增加明顯

近十多年來，各高校普遍擴大辦學規模，隨著招生數量的顯著增加，基礎建設的投入也在不斷增長。學生宿舍、教室及實驗室、體育場館、活動中心、食堂商店等等，無論是整體數量還是面積都在成倍增長。此外，伴隨社會發展和辦學環境的變化，還出現了一些新的用房種類，比如，人才引進用房、會議交流中心、涉外性質的專有用房、酒店式招待所等，這無疑給房產管理帶來了新的挑戰。

2．缺乏統一管理協調

多頭管理及管理權限交叉重疊的問題嚴重，有其歷史的因素，同時，也必須看到有房產性質、歸類、變更調整、大的政策環境等諸多客觀因素帶來的影響，由此也增加了清晰化管理的難度。比如，僅就房產分類而言，高校往往習慣上將公用房產分為教學用房、實驗用房、行政辦公用房、服務保障用房四類，但多數教研室用房則歸入實驗用房，而圖書館內又有一些房屋劃歸了處室、學院辦公使用。又如，若將國際交流中心歸入服務保障用房又顯得與食堂、操場等性質差別較大，特別是新、老校區中尚未明確將來用途的空房面積，更難以簡單劃入上述類別。

以某高校為例，2010年以前，公用房產分配的基本流程大多沿襲以往的分配方式。在當時的歷史條件下，這樣的分配模式被普遍采用并取得了實際效果，而今，這樣的管理模式已不能完全適應新形勢發展的需要，因為其本質上仍屬于多頭管理，繼而難以形成統一的管理體制，造成分配標準不一致，管理方式不一致，各房屋管理部門之間缺乏必要的協調和溝通，致使管理和責任不到位，甚至相互推諉。

3.高校公用房產科學化管理還未成熟

在房產分配中，應使用哪些數據和指標作為科學依據，如何評估資源配置的合理性，如何變更與交接等，均缺乏精確的辦法與流程。高校公有房產只局限于運用行政手段進行一次性分配，不能隨各部門所承擔的教學、科研及人員的變化而進行動態管理，造成分配容易，回收困難，統一調配難度大，形成了公用房產使用苦樂不均，利用率不高，效益低下的被動局面。

總之，高校公共房源的管理和使用，還處于粗放式管理模式下，高校內部各部門往往都從各自使用方便的角度出發，一味要求增加用房數量，而不管增加后使用效率的高低，更不會顧及其他部門的迫切需求，哪怕是可要可不要的房屋也要千方百計地爭取。

二、構建高校公用房產科學管理體系的基本思路

符合客觀實際的管理策略是最有效的，在具體管理中，只考慮剛性的限制和約束，不重視人性化的管理辦法是難以實現管理目標的。因此，在構建高校公用房產管理使用制度上，特別要注重以下幾方面。

1.公用房產實現科學化管理的要素分析

要實現公用房產科學化管理，離不開一定的可用資源和有效的管理制度。具體說來，以下幾方面因素將對公用房產的管理使用產生影響。

假設學校擁有足夠的房源，只要使用部門有正當的需求，理由正當充分，大都能申請到必要的房子，這樣，自然就不會有部門想方設法儲存房屋，造成房屋的空置。

假設學校各部門使用房屋時，都必須要付出一定的代價，那么，當這個部門必須用房時，就不會因為付出一定代價而不要房子；同樣，不需要房屋時，就不會再付出代價去盲目申請房源。

假設某部門的某處房子并不需要，如果不交，則其必須要繼續付出相應的代價，這樣就會促使其主動交出房子。

弄清楚以上三點，制定公共房源占用收費標準就相對容易了。基于此，高校可以根據本校所在城市經濟環境和本校教學科研的狀況，按照有利于校內房源自然有序流動的原則，制定剛性的調節政策和收費標準。

2.注重高校公有房產管理中的人性化管理

高校在公用房產管理中，堅持以人為本的人性化管理不能缺失，這一點主要應該體現在個別案例的管理上。比如，對于一些新興學科建設和一些學校重點學科或品牌專業的支持性用房，以及一些重要人才的保護用房，需要學校啟動個例并經集體討論的批準程序。這種個例，必須要以一定權威和公信度的批準程序為前提，諸如，通過學校的黨委常委會或校長辦公會等決策機構來認定，不能由哪個人或哪個管理部門可以拍板。當然，這種支持性個例的房屋使用，在批準使用的同時，也要有相應配套的收回方案，明確在什么情況下該房屋劃轉為普通收費用房，進入流通范疇，這樣，才不會給管理職能部門日后收回房源留下后遺癥。

三、高校公用房產管理制度建設的內容和實施策略

制度化管理和人性化管理是管理學中的辯證法，兩者不可偏廢。一方面，不能因為有制度規定，使該干的事不干，阻礙發展目標的實現；也不能因為強調人性化管理，把各種制度規定拋得一干二凈，變成隨意管理。管理中的制度化建設，需要管理理論的支撐和實踐經驗的驗證。

1.公用房產使用管理制度涵蓋的基本內容

以筆者所在高校為例，學校制訂了“高校公有房產使用管理條例”，具體涵蓋了以下內容。

（1）總則

即制定該條例的目的和達到的目標，說明對提高辦學水準的意義，特別指出了制定條例的政策依據，如，參照國家計委、國家教委和國家建設部聯合下發的《普通高等學校建筑規劃面積指標》（建標[1992]245號文件）的有關規定，并結合學校的實際情況以及學校指定的《公用房產定額面積測算試行辦法》等。

（2）公用房產的定義、范圍與分類

雖然目前尚無權威統一的分類方案，各高校的分類也不盡相同，但綜合現有資料及多數高校的實際情況，根據公用房的不同用途，可大致分為八種類型，即：黨政辦公用房、教學用房、科研用房、公共服務用房、有償服務用房、產業用房、商業用房、后勤用房、待分配用房。每一類別用房均須精確界定，每一間房屋都必須能夠確切地歸入一種類別，分類務必全面細致，盡量從功能出發，可以忽略使用年限、既往用途、過去管理歸口單位等。

（3）公用房產的分配與使用原則

首先，必須有利于教學、科研的需要，有利于為學生服務及各項活動的開展。其次，應該堅持發展的原則，公用房產的安排和使用應該著眼于發展，要留給學校發展的空間。另外，要遵循科學和公平的原則，科學制定公用住房定額管理分配指標，公正公平地分配公用房屋。最后，還要堅持公有房產管理的動態化，使分配給各部門的公有房屋伴隨著教學實驗任務、學生人數的增減進行必要的調整，從而保證公用房產的使用效益。也就是說，要做到收得上，放得下，調得動。

（4）統一管理機構的設置與組成

成立學校公用房產管理領導小組，具體名稱可由各學校自行擬定，但總的架構應為：主管校長負總責，后勤集團領導為具體責任人，相關職能部門各推舉一人兼職作為房產管理專員，房屋管理中心作為具體辦事部門。由以上人員組成的管理機構，可根據情況選舉3-5人為常設監管小組。房屋管理中心主任一般可作為該機構的工作秘書。房產管理專員應熟悉本部門的教學科研基本情況和房屋使用情況，并作為部門間的主要溝通人，做到上下溝通并能及時反饋相關情況。

（5）確定定額分配的依據及動態監管的指標

主要應參考：用房部門的職能、職工編制及行政級別、學生人數、教學任務量、實驗內容及課時數、科研與課題需要、所服務人群的數量、既往使用效率、發展規劃的需要等。初次分配后，每年應重新評估上述內容，為修訂及再次分配提供依據。要把定額分配與動態再分配作為一種工作常態，根據需要適時變更。房產經管理機構批準變更后，由所在部門的管理專員進行登記與交接，經辦事部門核實后簽字存檔。

（6）補貼與獎勵措施

為確保物盡其用，拒絕浪費，對各單位的公有房屋應逐一核定配額及占用費標準，財務給予相應的補貼，納入財務預決算管理。凡對比定額節約了用房并交還學校的，按節約面積及補貼標準給予獎勵；對超過定額用房的，則按超定額付費標準計收“超額用房費”。這種以經濟手段調節用房的辦法，有利于調動各單位、處室主動節約的積極性。

（7）堅持定期審計并對條例適時修訂制度

對所有分配方案及依據、變更、使用效率、折舊及維修、補貼與獎勵等事項，應定期公示并接受廣大師生監督。根據政策需要和學校發展情況，在確有必要對條例進行修訂時，應當由管理機構提出新的修改事項并說明理由，報學校批準后實施。每次修定均作為原條例的升級版本，并編號存檔備查。

2.提高高校公用房產使用管理效率的策略

高校可通過以下運行模式加強對公共房產使用的管理。

（1）成立管理機構，明確組織領導、管理責任人和具體工作人員

對各崗位的職責、分工與例會方式、會議決議形成及報批方式、工作內容步驟及完成時限提出明確要求。要及時收集群眾反饋意見、建議和改革方案等，亦可在校園網或校報上設立專門園地。

（2）對公用房產進行摸底核查，建立細化的房屋檔案

要對學校的房屋資源進行全面徹底的清查，對房屋使用情況、房屋面積、房屋結構、內部設施配備等情況做到心中有數。房產管理中心可制訂專門的調查表格，整理核實已有房產資料，對缺失或模糊的數據，由相關部門的管理專員在其部門所掌握的資料中查找補充。數據匯總后必須與總數核對無誤，形成公用房產的詳細權威檔案。

（3）確定分配依據，制定與人才培養、科學研究和社會服務發展相適應的房屋分配框架

此項工作任務繁雜，涉及部門眾多，信息量大。從現實可行性的角度考慮，對于行政和教學科研用房，依靠各學院、處室現有人員編制，學生分布情況，承擔的教學任務數量、課題及科研項目情況，落實每間房屋、每塊場地的用途，同時說明現有安排與布局的依據及必要性。對于大量服務性用房或場地，則需由使用者提供所服務學生的人數、使用的房屋數量，近3年的平均使用率和社會效益。對于經營性用房需報告平均經濟效益、上交學校的平均利潤。上報匯總后，學校房產統一管理機構召開會議，重新分析歸類，經過對各類用房的總房間數及總面積數與各類功能需求數據的比對，測算出各種類用房及各部門應享有的基本面積數。

（4）條例公布暨初次分配方案

在前述準備工作的基礎上，經對上述數據資料整理后，按照本文第二部分歸納的條例制定的基本原則，撰寫條例細目內容，以此作為初始分配依據。為保證公平及促進節約，制定“給予補貼、獎勵、部分面積有償使用、變更租用費用”等辦法。

（5）公用房產使用應通過簽署協議的方式，明確責權利

條例及初次分配方案公布實施后，學校分配給校內各單位使用的公用房，由學校管理機構與各用房單位簽訂“公用房使用協議”，憑使用權證取得房屋的合法使用權。協議須注明房屋的具體情況、費用情況、維護及安全要求、轉租轉借的禁止、改擴建及變更的申請、閑置時間的限制與收回等項目內容。

（6）加強日常監管，建立常態化的公用房產使用管理與流通機制

房屋管理中心對于每間公用房應建立使用情況記錄，每半年對公用房的使用情況檢查一次；年底對《房屋使用權證》和《用房協議》進行核定。各單位用房情況如需變更，需及時上報。為使學校公共教室內設施保持良好的使用狀態，保證正常的教學秩序，需特別關注那些未經學校批準占用學校公共教室舉辦各類培訓班、招聘會及各種變相挪作他用的情況。

[1]吳素花，李強.高校內部控制方面存在的主要問題及對策研究[J].經濟師，2003（8）.

[2]周燕，朱曉東.健全高校內部控制提高高校管理水平[J].煤炭高等教育，2003（3）.

[3]張雪梅.對高校固定資產管理的探討[J].現代經濟信息，2009（18）.

[4]方良珍.試談高等院校內部控制[J].經濟師，2004（10）.

[5]林榮.信息化視角下的高校房產管理問題及對策[J].大眾文藝，2011（9）.

[6]魏建榮.高校房產管理信息化問題初探[J].價值工程，2010（4）.

[7]萬娟.高校房產管理問題初探[J].中小企業管理與科技（上旬刊），2010（9）.

[8]魯成偉.高校房產管理中的突出問題和對策[J].山東省工會管理干部學院學報，2010（5）.

[9]夏永仁，錢潮，胡金星.論GIS在高校房產管理中的實際應用[J].資治文摘（管理版），2009（4）.

[10]楊素蘭.高校房產管理存在的問題及對策[J].全國商情（理論研究），2009（23）.

[11]翟洪濤.高校房產管理信息化的探討[J].硅谷，2010（1）.

[12]夏永仁，石龍赴.提高高校房產管理效率的新思路[J].消費導刊，2008（02）.

[13]柴宜賢.高校房產管理與創新[J].佳木斯大學社會科學學報，2008（2）.

G647