重振布隆方丹中央商務(wù)區(qū)：前景、阻礙與錯(cuò)失的機(jī)會(huì)

◎ [南非]海斯伯特·胡戈多恩 古斯塔夫·菲瑟 默勒斐·蘭卡洛克那·馬雷 黛德麗·范·盧因 阿妮塔·范德

重振布隆方丹中央商務(wù)區(qū)：前景、阻礙與錯(cuò)失的機(jī)會(huì)

◎ [南非]海斯伯特·胡戈多恩 古斯塔夫·菲瑟 默勒斐·蘭卡洛克那·馬雷 黛德麗·范·盧因 阿妮塔·范德

一個(gè)多世紀(jì)以來(lái)，人們對(duì)城市變遷展開(kāi)了系統(tǒng)性的研究，其中一個(gè)焦點(diǎn)是城市的中央商務(wù)區(qū)（CBDs）。過(guò)去幾十年里有大量關(guān)于中央商務(wù)區(qū)衰落問(wèn)題的文獻(xiàn)，焦點(diǎn)集中在這種衰退為什么會(huì)發(fā)生，以及可以出臺(tái)哪些刺激性政策措施來(lái)重振這些地區(qū)。本文主要討論大城市中較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，從地理上說(shuō)就是南非北部的前工業(yè)重鎮(zhèn)。就這些問(wèn)題南非的學(xué)者也有為數(shù)不多但值得我們重視的文獻(xiàn)，他們以年鑒形式記錄了中央商務(wù)區(qū)的衰落及后續(xù)的重振措施。與國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)類似，研究的焦點(diǎn)集中在南非的主要大城市地區(qū)，而二線城市則不在研究者們關(guān)注的范圍之內(nèi)。本文概述二線城市布隆方丹的中央商務(wù)區(qū)重振所面臨的前景和阻礙的目的是，盡管在開(kāi)普敦和約翰內(nèi)斯堡等城市開(kāi)展一般性的重振項(xiàng)目對(duì)抑制中央商務(wù)區(qū)的進(jìn)一步衰退有顯著成效，但對(duì)布隆方丹這樣的二線城市來(lái)說(shuō)，可能還需要一些其他措施。

中央商務(wù)區(qū) 內(nèi)城衰退 市中心更新 南非布隆方丹

一、引言

城市研究領(lǐng)域?qū)Τ鞘凶冞w的認(rèn)識(shí)有著豐富的考察。當(dāng)前，盡管對(duì)城市的理解有許多理論創(chuàng)新值得關(guān)注，但我們對(duì)城市的理解大部分可追溯至芝加哥學(xué)派及其各種“模型”，這些模型所推崇的理念是城市以中央商務(wù)區(qū)為中心，及對(duì)其周邊土地利用安排的各種排列組合。盡管在知識(shí)的后典范時(shí)代，城市學(xué)研究者已然轉(zhuǎn)向?qū)Τ鞘羞M(jìn)行更具活力和多樣性的理論解讀，但對(duì)“中央商務(wù)區(qū)”的倚重并無(wú)絲毫改變。對(duì)中央商務(wù)區(qū)的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)是，它是集中了商業(yè)、零售、文化和居住要素的多功能區(qū)域（Waugh 1995; Carter 1995）。它在過(guò)去和現(xiàn)在都為大量城市人口提供了就業(yè)機(jī)會(huì)，并通過(guò)各種模態(tài)連接起郊區(qū)人口（Paddi-son 1999）。

盡管如此，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化和與別不同的城市規(guī)劃路徑也使得中央商務(wù)區(qū)在城市經(jīng)濟(jì)中的重要性略有降低（Hui and Tse 2004）。隨著城市的未來(lái)不斷被推理，對(duì)于中央商務(wù)區(qū)也處于變化中的這點(diǎn)上，大多數(shù)城市學(xué)學(xué)者都能達(dá)成共識(shí)。在許多情況下，高檔消費(fèi)市場(chǎng)的零售商和公司會(huì)從中央商務(wù)區(qū)分散到城市的其他區(qū)域。與此同時(shí)，信息化也“攻入”了中央商務(wù)區(qū)，反過(guò)來(lái)影響了租賃的品質(zhì)和正規(guī)商業(yè)行為（Cohen 1999）。盡管分散化和信息化不斷蔓延，中央商務(wù)區(qū)的地位仍不容忽視，因?yàn)樗廊皇谴蠖鄶?shù)城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的重要組成（Engelbrecht 2004），并且包含了大量沉沒(méi)資本。

自20世紀(jì)80年代以來(lái)，國(guó)際上就涌現(xiàn)出大量關(guān)注內(nèi)城更新政策措施的研究（見(jiàn)Atkinson 1999; Smith 1999; Lawless and Gore 1999; Cameron 2003）。就南非而言，關(guān)于內(nèi)城升級(jí)問(wèn)題的學(xué)術(shù)（Dewar 2004; Rogerson 1996）與非學(xué)術(shù)（Thale 2004; Erasmus 2004）研究則以開(kāi)普敦和約翰內(nèi)斯堡為主（Oelofse 2004）。不過(guò)這些研究大都只關(guān)注南非的大城市群，而對(duì)于非都會(huì)城市的內(nèi)城升級(jí)所面臨的特定困境則基本沒(méi)有研究。在南非，通過(guò)國(guó)家立法來(lái)解決城市中心恢復(fù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題的進(jìn)展十分緩慢，并且絕不會(huì)因地制宜地將主要城市和二線城市區(qū)別開(kāi)來(lái)（見(jiàn)Engelbrecht 2004）。而且，后續(xù)的法律法規(guī)也只考慮到南非大城市所面臨的問(wèn)題。在此背景下，筆者有意在考慮重振諸如布隆方丹這樣的二線城市的中央商務(wù)區(qū)時(shí)，側(cè)重注意幾個(gè)方面的問(wèn)題。

首先，是二線城市內(nèi)城更新與大城市群地區(qū)的內(nèi)城更新有所不同的問(wèn)題。其次，同樣的假設(shè)是否能推動(dòng)大城市和二線城市的內(nèi)城升級(jí)，抑或需針對(duì)二線城市的實(shí)情作具體分析？最后，筆者希望找出針對(duì)內(nèi)城的政策在多大程度上偏向重點(diǎn)大城市群而幾乎完全忽略二線城市。

由于在城市地區(qū)里中央商務(wù)區(qū)的重要性有抵觸和普遍的內(nèi)城衰退，以及對(duì)南非的二線城市而言幾乎沒(méi)有任何針對(duì)內(nèi)城問(wèn)題的研究，因此本文的目的是評(píng)估與布隆方丹內(nèi)城復(fù)興相關(guān)的前景與阻礙，實(shí)際上指出內(nèi)城升級(jí)的方針政策是以南非的大型城市為藍(lán)本制定的，這些政策所依賴的前提條件并不都存在于布隆方丹（典型二線城市）的中央商務(wù)區(qū)。與此同時(shí)，我們也應(yīng)該吸取一些教訓(xùn)。其次，筆者認(rèn)為許多錯(cuò)失的機(jī)會(huì)也會(huì)讓內(nèi)城的復(fù)興舉步維艱。筆者在本文的三個(gè)章節(jié)中論述了這個(gè)觀點(diǎn)。首先，從國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)以及政策導(dǎo)向看，可以概括出內(nèi)城復(fù)興所運(yùn)用的政策措施。考察的焦點(diǎn)從而轉(zhuǎn)向?qū)Σ悸》降ぶ醒肷虅?wù)區(qū)歷史沿革的一個(gè)簡(jiǎn)要介紹。在國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)和布隆方丹中央商務(wù)區(qū)的背景下，本文試圖評(píng)估布隆方丹中央商務(wù)區(qū)復(fù)興的前景、阻礙和推動(dòng)因素。

本文的研究方法是利用一系列由布隆方丹市地方政府開(kāi)展的基礎(chǔ)研究以及其他基層調(diào)研。需要指出的是，研究首先利用從2001年到2004年間對(duì)布隆方丹中央商務(wù)區(qū)居民特征變化進(jìn)行的縱向研究，該研究約對(duì)250個(gè)家庭進(jìn)行了訪談。其次，它仔細(xì)回顧了針對(duì)中央商務(wù)區(qū)的主要土地所有者的深度訪談。第三，對(duì)800多位零售客戶進(jìn)行了訪問(wèn)。在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)開(kāi)展的訪問(wèn)和區(qū)外的各占一半左右。最后，本文還采用了從200多份針對(duì)商鋪業(yè)主的調(diào)查問(wèn)卷中搜集的信息。筆者的目的不是要完全公開(kāi)分享這些信息，而是將其作為本文的論點(diǎn)或者支撐論據(jù)的一部分。

二、城市中心升級(jí)的國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)

20世紀(jì)下半葉的大多數(shù)時(shí)間，內(nèi)城衰退一直都受到學(xué)界和決策部門(mén)的關(guān)注（Gotham 2001）。直到70年代初，卡斯特爾、哈威、列斐伏爾等新馬克思主義社會(huì)學(xué)者才開(kāi)始修正馬克思主義的一些概念來(lái)解釋中央商務(wù)區(qū)的衰退，并進(jìn)一步分析大都市發(fā)展不均衡、城市工業(yè)蕭條和其他社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)等問(wèn)題。這些城市理論學(xué)者認(rèn)為，投資土地和房地產(chǎn)是聚集財(cái)富的一個(gè)重要途徑，也是推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必由之路。

各種各樣的進(jìn)程，如市中心投資縮減、內(nèi)城衰退、郊區(qū)城市化、再工業(yè)化、城市更新和高檔化，都是通過(guò)不斷重塑建成環(huán)境從而為創(chuàng)造利潤(rùn)提供一個(gè)更有效的平臺(tái)。事實(shí)上，哈威認(rèn)為，資本主義的“創(chuàng)造性破壞”支撐著形形色色的城市問(wèn)題，從傳統(tǒng)的喪失，到社區(qū)遭破壞，再到城市犯罪。盡管對(duì)于什么是導(dǎo)致內(nèi)城衰退的主要原因，各方意見(jiàn)差距甚遠(yuǎn)，但普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)是，這種衰退與一系列資本積累的重新交合有關(guān)，其表現(xiàn)方式是普遍的，甚至是單調(diào)的，被表述成一系列“謹(jǐn)慎的”城市進(jìn)程。

文獻(xiàn)表明，內(nèi)城衰退與多種原因有關(guān)。文獻(xiàn)經(jīng)常將內(nèi)城衰退與購(gòu)物中心向其他地區(qū)分散發(fā)展的趨勢(shì)聯(lián)系在一起（Pacione 2001; Dewar 2004; Wasserman 2000）。Hall（1996）曾指出，人口向市中心以外的地方流動(dòng)導(dǎo)致內(nèi)城人口總數(shù)的減少。同時(shí)，二級(jí)商業(yè)樞紐的建立使得消費(fèi)模式改變，晝夜間差異也擴(kuò)大（Engelbrecht 2004）。正如消費(fèi)模式變化所體現(xiàn)的，高檔連鎖商店在市中心地區(qū)縮減其經(jīng)營(yíng)規(guī)模，越來(lái)越多地被低端、小型、同質(zhì)的零售商替代置換到別的地方。要理解消費(fèi)模式和從中心外遷的這種變化，還必須與經(jīng)濟(jì)越來(lái)越多地以知識(shí)為本位和電子商務(wù)化聯(lián)系起來(lái)。有些學(xué)者甚至還從信息通訊技術(shù)革命所帶來(lái)影響的角度質(zhì)疑中央商務(wù)區(qū)升級(jí)的妥當(dāng)性。

重振市中心是一個(gè)包含了諸如商業(yè)發(fā)展、升級(jí)、高檔化和更新等行動(dòng)與進(jìn)程的多元概念（Donaldson et al. 2003）。另一方面，Pickett（1975）將城市更新定義為共同維護(hù)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)資本的一系列行動(dòng)的綜合。它不僅僅是清理貧民窟，更是通過(guò)重新配置土地利用和物業(yè)的修復(fù)以及保護(hù)來(lái)支撐工商業(yè)地區(qū)。從本質(zhì)上講，城市更新就是盤(pán)活過(guò)去曾被開(kāi)發(fā)但如今已經(jīng)廢置掉的土地，發(fā)掘其可用價(jià)值（Urbed 2005）。在這個(gè)背景下，這一節(jié)主要回顧內(nèi)城更新的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。這些經(jīng)驗(yàn)來(lái)自于國(guó)際和南非的文獻(xiàn)，以及南非當(dāng)前的方針政策。總的來(lái)說(shuō)，這些教訓(xùn)讓我們思考制度上的要求和需要采取的特定行動(dòng)。

（一）公私合作模式在內(nèi)城升級(jí)中扮演重要角色

作為對(duì)城市衰退的回應(yīng)，各國(guó)政府，不管是本地的還是境外的，都承認(rèn)城市更新不能僅依靠政府的力量完成。因此，它們打造出公私合作模式，通過(guò)開(kāi)發(fā)商競(jìng)投標(biāo)來(lái)刺激投資并將資金引向指定地區(qū)（Engelbrecht 2004）。鑒于20世紀(jì)末的政治和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，尋求公眾支持和獲取更新項(xiàng)目所需經(jīng)費(fèi)最常用的途徑就是建立合作關(guān)系。更新項(xiàng)目所需的資金和管理技能可以來(lái)自經(jīng)濟(jì)的三個(gè)方面：公共部門(mén)、私人部門(mén)以及“第三方”或稱“非盈利”組織。商業(yè)改良區(qū)（BIDs）和城市改良區(qū)（CIDs）就是這種合作關(guān)系的范例。

（二）商業(yè)改良區(qū)/城市改良區(qū)的角色

從實(shí)操的層面上講，公私合作模式的產(chǎn)物就是商業(yè)改良區(qū)和城市改良區(qū)。商業(yè)改良區(qū)是一個(gè)得到公眾認(rèn)可但面向私營(yíng)的架構(gòu)，它補(bǔ)充公共服務(wù)以改善地理上劃分的共享公共空間。不少城市更新項(xiàng)目都與商業(yè)改良區(qū)的建立有關(guān)（Davies 1997; Hogg et al. 2003）。這些商業(yè)機(jī)構(gòu)融入了地方政府的制度安排，提供達(dá)到或超過(guò)市政標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)（Lloyd et. al. 2003）。例如，市政以周為單位提供垃圾收運(yùn)服務(wù)，而這些公私合營(yíng)機(jī)構(gòu)則保證每天收運(yùn)清理特定種類的垃圾。南非的商業(yè)改良區(qū)運(yùn)作相當(dāng)成功，是因?yàn)樗鼧?gòu)成了一個(gè)可信賴的制度載體支持著商業(yè)運(yùn)作并維護(hù)其利益；尤其在私人部門(mén)推動(dòng)和公共部門(mén)支持的環(huán)境下，這種模式是最為成功的（Levy 2001）。它為大量以商業(yè)為支撐的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的融資和管理創(chuàng)造了制度機(jī)制。應(yīng)該指出的是，在大多數(shù)情況下，商業(yè)改良區(qū)不完全代表所有商業(yè)利益，反而是傾向于圍繞在正規(guī)商業(yè)類型周圍構(gòu)建，一直排除小型和非正規(guī)的商業(yè)利益（Briffault 1999）。

城市改良區(qū)是指業(yè)主們?cè)谀骋粍澏▍^(qū)域內(nèi)為維護(hù)這片地區(qū)提供經(jīng)費(fèi)支持而簽訂的聯(lián)合協(xié)定（Thale 2004）。因此，如果某一地區(qū)內(nèi)有51%的業(yè)主支持這一做法，就能夠成立擔(dān)保有限公司，而市政則可以通過(guò)向該公司的適用利率票據(jù)添加附加費(fèi)為其融資（Erasmus 2004）。例如，開(kāi)普敦中央商務(wù)區(qū)就被視為開(kāi)普敦伙伴關(guān)系在大城行政區(qū)成功的關(guān)鍵，這一公共與私營(yíng)部門(mén)間的合作機(jī)制是為解決衰退問(wèn)題和吸引新投資而形成的（Njikelana 1996; Reilly 2003）。開(kāi)普敦伙伴關(guān)系由開(kāi)普敦市、大開(kāi)普敦行政區(qū)區(qū)政府、南非業(yè)主聯(lián)盟、開(kāi)普敦工商協(xié)會(huì)、南非黑人技術(shù)與聯(lián)合職業(yè)組織、商業(yè)反犯罪組織、開(kāi)普敦遺產(chǎn)信托、開(kāi)普敦旅游局和其他城市進(jìn)步組織組成（Dewar 2004）。這種伙伴關(guān)系的最終目標(biāo)是以中央商務(wù)區(qū)為典范，在確保其世界級(jí)水準(zhǔn)的前提下，將開(kāi)普敦建設(shè)和推廣成為一個(gè)具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的城市。類似地，在與豪登省藍(lán)色智商機(jī)構(gòu)的合作中，約翰內(nèi)斯堡市市政府將內(nèi)城變成一個(gè)適宜工作、生活和觀光，安全且具有吸引力的地方（Davie 2005）。商業(yè)改良區(qū)和城市改良區(qū)已經(jīng)成為依賴私人部門(mén)解決內(nèi)城衰退問(wèn)題的可靠的制度安排。

（三）旗艦項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)

旗艦項(xiàng)目突出了一座城市的戰(zhàn)略地位或獨(dú)特功能。有時(shí)候，它們?cè)噲D通過(guò)創(chuàng)造次級(jí)城市中心改變城市的結(jié)構(gòu)。旗艦項(xiàng)目鎖定本地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商/私人投資者，試圖通過(guò)轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗?duì)特定地區(qū)的認(rèn)識(shí)，在城市地區(qū)內(nèi)鼓勵(lì)漸進(jìn)式增長(zhǎng)（Engelbrecht 2004）。它們?cè)杏烁?jìng)爭(zhēng)，激勵(lì)著它們將分散在市內(nèi)各處的商業(yè)吸引回來(lái)，而非平衡城市及其外圍地區(qū)的發(fā)展（Njikelana 1996）。它采取各種形式，如會(huì)議中心（例如在開(kāi)普敦和德班）、假日集市、大型寫(xiě)字樓群、新建零售項(xiàng)目（開(kāi)普敦的濱水項(xiàng)目）及文娛體育設(shè)施。這些項(xiàng)目旨在提升新的城市形象和激發(fā)市民的自豪感（Loftman et al., in Engelbrecht 2004）。反過(guò)來(lái)，又可以提升商業(yè)信心，便于增加土地價(jià)值和周邊地區(qū)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。很多時(shí)候，旗艦項(xiàng)目不足以保證區(qū)位分化或地方經(jīng)濟(jì)的多樣化。需要指出的是，南非的這些旗艦項(xiàng)目經(jīng)常與國(guó)際旅游市場(chǎng)（開(kāi)普敦、德班和約翰內(nèi)斯堡的會(huì)議中心、開(kāi)普敦的濱水項(xiàng)目）聯(lián)系在一起。

（四）解決物業(yè)衰退和大樓空置問(wèn)題

Hartshorn（1971）認(rèn)為內(nèi)城具有向下沉淪的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征和一大堆不達(dá)標(biāo)住房的傾向。這是商業(yè)、娛樂(lè)和住房的疏散化不斷入侵、前后更迭并表現(xiàn)出各種形態(tài)的現(xiàn)實(shí)結(jié)果。在內(nèi)城衰退比較普遍的地方，商業(yè)大樓由于疏于維護(hù)而經(jīng)常被忽略（Morris 1999）。Gotham（2001）認(rèn)為，由于房地產(chǎn)官員和市中心的商務(wù)精英們的觀點(diǎn)缺乏某些認(rèn)知——這也是許多內(nèi)城地區(qū)的通病——城市更新帶來(lái)的遷移和隔離效果、中央商務(wù)區(qū)的公共住房及其對(duì)人口統(tǒng)計(jì)和分布的影響，往往被忽略。土地所有者長(zhǎng)期在外以及停止支付稅費(fèi)和服務(wù)費(fèi)用使得這種情形加重（Engelbrecht 2004; Morris 1999）。樓宇也因此普遍惡化（Dewar 2004）。租金高企、承租能力低、商務(wù)寫(xiě)字樓改作居家而非商業(yè)用途，這些原因結(jié)合在一起使內(nèi)城的環(huán)境變得日益擁擠和惡化（Engelbrecht 2004; Morris 1999）。

根據(jù)Bremner（2000）的研究，城市更新戰(zhàn)略的第一步通常是對(duì)樓宇和基礎(chǔ)設(shè)施本身的更新投資。樓宇的修復(fù)適用于最早出現(xiàn)衰退征兆的地區(qū)，盡管可以通過(guò)實(shí)施修復(fù)規(guī)則使這種衰退得以恢復(fù)。Nieuwoudt（1993）強(qiáng)調(diào)了城市中心內(nèi)的兩種修復(fù)類型，即文化歷史建筑物的保育，和具有再利用價(jià)值的樓宇的改造。相比之下，那些沒(méi)有出現(xiàn)任何衰敗跡象并且狀態(tài)良好的樓宇和地區(qū)也應(yīng)該受到保護(hù)。這些建筑物通過(guò)有效的樓宇和分區(qū)法規(guī)強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)保護(hù)（Bryfogle and Krueger 1975）。

（五）重振內(nèi)城的財(cái)政激勵(lì)

通過(guò)索取國(guó)家級(jí)項(xiàng)目的資源，政府大力支持以地區(qū)為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略，提高公共支出的效用。像稅收激勵(lì)這樣的財(cái)政措施是很常見(jiàn)的（Engelbrecht 2004）。其形式可以是資本減免、需求方職業(yè)補(bǔ)貼，以及資本收益稅減免方案。南非的財(cái)政部部長(zhǎng)特雷弗·曼紐爾在2003年宣布引入稅收激勵(lì)，希望能夠鼓勵(lì)對(duì)特定城市開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行投資。除了這些稅收激勵(lì)以外，還有國(guó)家撥款和住房政策。社會(huì)住房政策中的“重建區(qū)撥款”條款，許多中央商務(wù)區(qū)都可以申請(qǐng)登記為此類地區(qū)。機(jī)構(gòu)住房補(bǔ)貼也使內(nèi)城升級(jí)的可能性增大。這些激勵(lì)措施的核心目標(biāo)是應(yīng)對(duì)大城市的空置和坍塌問(wèn)題，通過(guò)私人部門(mén)投資建設(shè)和改善建筑物來(lái)推動(dòng)城市更新和發(fā)展。

根據(jù)《收入稅收法案》第13條（法案編號(hào)58，1962年），稅收激勵(lì)以加速貶值津貼的形式支持新樓宇的建設(shè)和特定城市開(kāi)發(fā)區(qū)的改善。城市開(kāi)發(fā)津貼只適用于由某些市政府挑選的城市開(kāi)發(fā)區(qū)范圍以內(nèi)的樓宇和改善項(xiàng)目。從2003年的預(yù)算提案來(lái)看，16個(gè)市政府從激勵(lì)政策中得到好處。從立法的角度看，每個(gè)市政府都有義務(wù)根據(jù)特定的達(dá)標(biāo)條件挑選一到兩個(gè)城市更新區(qū)（The National Treasury 2004）。

（六）提高內(nèi)城的居住成分

在國(guó)際上，有許多關(guān)于內(nèi)城居民區(qū)不同方面的研究主題（如參見(jiàn)Reimann 1997;Burnett 2003; Helling and Sawicki 2003）。Hartshorn（1971）探討居住質(zhì)量的衰退、擴(kuò)張、改進(jìn)和縮減之間的矛盾關(guān)系，這是在居住環(huán)境變化時(shí)經(jīng)常遇到的情況。同時(shí)，混合土地用途（如商住一體）也是對(duì)試圖區(qū)分兩種土地用途的現(xiàn)代化規(guī)劃原則的一種回應(yīng)。

考慮到中央商務(wù)區(qū)的居住特性，Pacione（2001）認(rèn)為內(nèi)城居住用地?cái)?shù)量有限。Kuo et al.（1998）認(rèn)為，內(nèi)城的許多公共空間都是無(wú)主荒地。又或者，國(guó)際上一種比較新穎的做法是，以建設(shè)市中心公寓作為地方政府對(duì)恢復(fù)市中心地區(qū)活力的快速應(yīng)對(duì)手段。它是基于這樣一種認(rèn)知，即政府覺(jué)得市中心公寓是對(duì)居住、上班和娛樂(lè)之間顯著的實(shí)體分離這種在市郊尤為明顯的現(xiàn)象在空間地理上的一種回應(yīng)，而不是因?yàn)檎谄蒙限D(zhuǎn)向一種全新的居住形式（Morrison and McMurray 1999）。此外，F(xiàn)oth and Sanders（2005）的觀點(diǎn)是，隨著城市越來(lái)越緊湊，應(yīng)該格外注意市中心公寓的影響及其在城市更新舉措和設(shè)計(jì)的基本組成中所扮演的角色。如前所述，通過(guò)社會(huì)住房項(xiàng)目，南非住房政策推動(dòng)了內(nèi)城更新以及市中心居住比例的上升。南非許多城市的政策對(duì)城市高密度問(wèn)題的特殊重視也表明，增加中央商務(wù)區(qū)的居住比例應(yīng)會(huì)對(duì)密度的增加產(chǎn)生影響。

（七）對(duì)付犯罪與臟亂差

Foster（1990）指出，犯罪是長(zhǎng)期充斥于許多內(nèi)城地區(qū)的特征。犯罪最讓人擔(dān)心的地方，并不是犯罪的總體情況抑或是導(dǎo)致犯罪的因素之間的關(guān)系，而是其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇帶來(lái)的威懾。這種威懾在中央商務(wù)區(qū)往往是由于商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的分散和城市的擴(kuò)張所帶來(lái)的影響而造成的（Glaeser et al. 1996）。

中央商務(wù)區(qū)附近或其中的高犯罪率，不管是事實(shí)還是人們認(rèn)為如此，都可能加劇人們對(duì)人身安全的擔(dān)憂，從而迫使富裕的居民遷往市郊，并進(jìn)一步導(dǎo)致就業(yè)機(jī)會(huì)和商業(yè)的流失（Burnham et al. 2004）。Oc and Tiesdell’s（1997）的結(jié)論是，不管城市中心的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和政治如何變化，這些中心仍然是重要的。Lea（1972:45）認(rèn)為，貧民窟和危險(xiǎn)的周邊環(huán)境是城市中心衰落的一般形式。貧民窟住房和許多擁擠不堪的樓宇被描繪成具有犯罪動(dòng)機(jī)并且依賴社會(huì)福利的“底層階級(jí)”的居所（Mooney 1999; Dewar 2004）。臟亂差不可避免且順理成章地導(dǎo)致犯罪，反之亦然。

（八）規(guī)范分散式發(fā)展的項(xiàng)目

文獻(xiàn)中一些證據(jù)表明，部分城市的政府禁止分散式商業(yè)發(fā)展，目的是為了確保中央商務(wù)區(qū)充滿生氣。對(duì)這一禁令可以這么理解，即人們可以將它看作是“大倫敦地區(qū)議會(huì)在倫敦外圍開(kāi)發(fā)的區(qū)域購(gòu)物中心問(wèn)題上占據(jù)一席之地。”

三、布隆方丹中央商務(wù)區(qū)：歷史角度和文化重點(diǎn)

為了調(diào)查布隆方丹中央商務(wù)區(qū)內(nèi)城復(fù)興的前景和阻礙，需要有整體的歷史觀和當(dāng)前對(duì)中央商務(wù)區(qū)的突出重視。Krige（1991, 1998）將布隆方丹描述成典型的種族隔離城市中心。這一描述將其他事物與各族群被隔離的方式聯(lián)系起來(lái)，中央商務(wù)區(qū)形成了各種商業(yè)活動(dòng)的中心交匯點(diǎn)（參見(jiàn)Krige 1991）。在種族隔離制度下，布隆方丹中央商務(wù)區(qū)是一個(gè)“僅對(duì)白人開(kāi)放”的團(tuán)體活動(dòng)區(qū)。與其他城市的情況不同，內(nèi)城的隔離制度直至20世紀(jì)90年代初仍在實(shí)施，而那時(shí)90%多的人口都為白人。除了突出布隆方丹的種族地區(qū)外，黑人人口在1968年至1990年間全部被轉(zhuǎn)移出布隆方丹，去到諸如博察貝洛和塔巴恩丘的所謂的“種族隔離垃圾場(chǎng)”（參見(jiàn)Krige 1991）。

這導(dǎo)致布隆方丹市出于維護(hù)其“以白人為基礎(chǔ)的城市”地位的目的，向東擴(kuò)張了60公里，不過(guò)布隆方丹中央商務(wù)區(qū)依然是該區(qū)域內(nèi)唯一重要的中央商務(wù)區(qū)。另外，參照南非其他地區(qū)（參見(jiàn)Dewar 2004），布隆方丹市地方議會(huì)自20世紀(jì)80年代初起采取各種決策來(lái)支持分散式開(kāi)發(fā)。Krige（1998）指出，自1994年以來(lái)，幾乎所有私人開(kāi)發(fā)都向中央商務(wù)區(qū)以西發(fā)展。這種分散式開(kāi)發(fā)在確保最初的白人客戶以及后來(lái)的一般中產(chǎn)階級(jí)客戶遷出作為商業(yè)區(qū)域的中央商務(wù)區(qū)這個(gè)問(wèn)題上起到了基礎(chǔ)性的作用。進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，中高收入群體從中央商務(wù)區(qū)遷出意味著中央商務(wù)區(qū)經(jīng)歷了一個(gè)為新的客戶群進(jìn)行自我調(diào)整的階段。總體而言，樓宇得不到長(zhǎng)期維護(hù)，公共區(qū)域和服務(wù)也都沒(méi)有得到充分的重視。與分散式商業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)齊頭并進(jìn)的低水平公共服務(wù)支出則進(jìn)一步導(dǎo)致中央商務(wù)區(qū)的衰落。

以上概述描繪了一幅清晰的畫(huà)面：我們不得不將布隆方丹中央商務(wù)區(qū)的各方管理缺失問(wèn)題與20世紀(jì)80年代以來(lái)通過(guò)審批建立的分散式商業(yè)建筑群聯(lián)系起來(lái)。它也無(wú)法跟過(guò)去將居住與商業(yè)功能分開(kāi)的現(xiàn)代主義規(guī)劃范式撇清關(guān)系。最后，由于這個(gè)經(jīng)濟(jì)體越來(lái)越依賴信息通訊技術(shù)，從而需要各種不同的建成環(huán)境，因此管理缺失問(wèn)題也不能單純地脫離這個(gè)經(jīng)濟(jì)體來(lái)看待。另外，同樣的，各種服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體已經(jīng)進(jìn)駐各樓宇單位。隨著不斷壯大的服務(wù)業(yè)和技術(shù)基地尋求不同類型的辦公地點(diǎn)，布隆方丹舊區(qū)的許多娛樂(lè)設(shè)施，如君悅大酒店、麗茲酒店、蒙地卡羅等（Coetzee 2006）關(guān)閉，其功能在大型購(gòu)物商城或者韋斯德納社區(qū)內(nèi)得以重新布局。

這并不是說(shuō)所有分散式結(jié)點(diǎn)都是成功的，不管它是以零售為主還是以?shī)蕵?lè)為主。20年前北臺(tái)商城（現(xiàn)更名為北嶺商城）標(biāo)志著零售業(yè)和娛樂(lè)業(yè)從地處市中心、離中央商務(wù)區(qū)較近的社區(qū)大跨度搬遷的開(kāi)始，但其差勁的表現(xiàn)，突顯出二線城市的局限性。一座經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的城市所擁有的消費(fèi)市場(chǎng)充其量也就這個(gè)規(guī)模了。哪怕是最成功的、位于該市西部外圍、以朗恩霍芬公園形式開(kāi)發(fā)的分散式居住組團(tuán)項(xiàng)目，在用了20多年進(jìn)行居住區(qū)的深度擴(kuò)張后，該區(qū)才被認(rèn)可具有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐建立一個(gè)規(guī)模相當(dāng)?shù)馁?gòu)物商城。即便如此，該市的娛樂(lè)業(yè)在那里也不見(jiàn)得有長(zhǎng)足發(fā)展。

中央商務(wù)區(qū)升級(jí)的重要性反映在布隆方丹市市政府的綜合開(kāi)發(fā)計(jì)劃中。理應(yīng)指導(dǎo)中央商務(wù)區(qū)升級(jí)的發(fā)展目標(biāo)是這樣表述的：“到2006年，布隆方丹中央商務(wù)區(qū)的商住需求將會(huì)高漲，全球生產(chǎn)總值年增速達(dá)到4.5%，至少會(huì)有100家新商店開(kāi)張，寫(xiě)字樓空置率下降50%，越來(lái)越多人長(zhǎng)期居住在晝夜充滿生機(jī)的中央商務(wù)區(qū)里面”（Mangaung 2006）。而綜合開(kāi)發(fā)計(jì)劃最終僅成為一個(gè)空洞的愿景描述，因?yàn)樗坪鯚o(wú)視布隆方丹市的經(jīng)濟(jì)在過(guò)去10多年都沒(méi)有長(zhǎng)足發(fā)展這個(gè)事實(shí)。顯然，商業(yè)的形成并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的增長(zhǎng)速度。如果人們以這種方式發(fā)展中央商務(wù)區(qū)，它將會(huì)吞噬該市其他地區(qū)的商業(yè)部門(mén)。事實(shí)上，北臺(tái)商城的失敗與位于布蘭德威格的米莫薩商城和韋斯德納的洛根湖濱水區(qū)有著密切關(guān)系。

需要提醒的是，雖然我們提及了眾多中央商務(wù)區(qū)，當(dāng)中包括博察貝洛和塔巴恩丘的中央商務(wù)區(qū)，但本文關(guān)注的只是布隆方丹的中央商務(wù)區(qū)，因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)角度講它比另外兩個(gè)都更為重要。如果說(shuō)到它所需的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尤其會(huì)提到以下幾點(diǎn)：增加游客人數(shù)、建設(shè)整潔安全的中央商務(wù)區(qū)、有效地將中央商務(wù)區(qū)的歷史特色與周邊環(huán)境聯(lián)系起來(lái)、有效地將中央商務(wù)區(qū)與交通運(yùn)輸系統(tǒng)聯(lián)系起來(lái)、提高居住人口密度、建立城市改良區(qū)。從文獻(xiàn)梳理的情況來(lái)看，這些項(xiàng)目似乎與學(xué)者們所建議的相一致。盡管中央商務(wù)區(qū)的重振是重要的，有人可能會(huì)質(zhì)疑，與對(duì)信息通信技術(shù)缺乏重視相比，是否過(guò)分強(qiáng)調(diào)了中央商務(wù)區(qū)的升級(jí)。本文正是在此背景下評(píng)估布隆方丹城市更新中的前景、阻礙與錯(cuò)失的機(jī)會(huì)。

四、布隆方丹中央商務(wù)區(qū)更新中的前景、阻礙與錯(cuò)失的機(jī)會(huì)

以上章節(jié)回顧了內(nèi)城更新的國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)以及布隆方丹中央商務(wù)區(qū)的歷史沿革。這一節(jié)轉(zhuǎn)向討論重振布隆方丹中央商務(wù)區(qū)的前景、阻礙與錯(cuò)失的機(jī)會(huì)。筆者目的實(shí)際上是分析國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)在多大程度上與布隆方丹的中央商務(wù)區(qū)有關(guān)。

（一）明確基本原則：對(duì)付犯罪與臟亂差

重振中央商務(wù)區(qū)首先遇到的阻礙是在基本服務(wù)的供給上，譬如排水、供水和預(yù)防犯罪。從整體上看，商人、土地所有者和顧客們由于提供基本服務(wù)供給不足的負(fù)面經(jīng)歷是對(duì)布隆方丹中央商務(wù)區(qū)商業(yè)環(huán)境帶來(lái)不良影響的罪魁禍?zhǔn)住Ｆ洳粷M意程度之高如圖1所示。

（二）在中央商務(wù)區(qū)設(shè)置不可或缺的經(jīng)濟(jì)助推器

正如在歷史沿革回顧中所提到的，布隆方丹中央商務(wù)區(qū)喪失了以往的娛樂(lè)屬性。當(dāng)顧客被問(wèn)到中央商務(wù)區(qū)有哪些負(fù)面因素或改善方法時(shí)，少部分（7%）受訪者提到了與娛樂(lè)屬性相關(guān)的方面。值得一提的是，娛樂(lè)是他們前往分散的購(gòu)物中心的主要原因之一，但在前往中央商務(wù)區(qū)的原因中卻幾乎沒(méi)人提及娛樂(lè)。正如文獻(xiàn)中所指出的，中央商務(wù)區(qū)的經(jīng)濟(jì)多樣性通常與旗艦項(xiàng)目是齊頭并進(jìn)，從而使中央商務(wù)區(qū)的經(jīng)營(yíng)形式多樣化——娛樂(lè)就是其中的一個(gè)方面（Clark 2004）。關(guān)于這種途徑，布隆方丹曾錯(cuò)失兩次機(jī)會(huì)，一次是新建的風(fēng)車賭城沒(méi)有建在中央商務(wù)區(qū)而是建在城西邊緣；第二次是規(guī)劃中的布隆方丹會(huì)議中心很可能不會(huì)建在中央商務(wù)區(qū)。從這些錯(cuò)失的機(jī)會(huì)中我們可以明確，需要齊心協(xié)力地游說(shuō)，讓中央商務(wù)區(qū)的地塊至少有機(jī)會(huì)開(kāi)發(fā)一到兩個(gè)旗艦項(xiàng)目。游說(shuō)布隆方丹市政府將這些項(xiàng)目定位在中央商務(wù)區(qū)也受到一定的牽制，因?yàn)椴悸》降さ慕?jīng)濟(jì)重心不在國(guó)際旅游市場(chǎng)，而主要在本地和區(qū)域市場(chǎng)。于是問(wèn)題就來(lái)了：就推動(dòng)經(jīng)濟(jì)多樣化的能力而言，旗艦項(xiàng)目在布隆方丹這樣的二線城市，是否能跟其他與全球經(jīng)濟(jì)擁有更密切聯(lián)系的城市具有同樣的可行性和適宜性？

仍然存在的一個(gè)機(jī)會(huì)就是國(guó)家博物館的擴(kuò)建，還有將歷史遺跡布蘭德總統(tǒng)街升級(jí)為觀光專用區(qū)（參見(jiàn)Visser在本論文集中其他相關(guān)論述）。這需要布隆方丹地方政府與藝術(shù)、文化和體育部門(mén)之間展開(kāi)深層次的政府內(nèi)部合作。這些機(jī)構(gòu)應(yīng)該共同籌集經(jīng)費(fèi)，共同籌劃博物館的擴(kuò)建與完善工程。還可能要考慮征用赫索格將軍廣場(chǎng)作為國(guó)家博物館舉辦各種活動(dòng)的一部分場(chǎng)所。這自然而然地將國(guó)家博物館與布蘭德總統(tǒng)街聯(lián)系起來(lái)。將布蘭德總統(tǒng)街開(kāi)發(fā)成為一條適宜觀光的步行街對(duì)這一點(diǎn)很重要。然而，這項(xiàng)舉動(dòng)同時(shí)依賴于布隆方丹現(xiàn)有旅游市場(chǎng)的管理以及后續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的保證。

（三）擴(kuò)大中央商務(wù)區(qū)居住比例的潛力

布隆方丹中央商務(wù)區(qū)的居住比例一直以來(lái)都比較低。而區(qū)內(nèi)居住人口主要分布在中央商務(wù)區(qū)的邊緣地段。提升中央商務(wù)區(qū)的居住比例似乎是很有潛力的，有兩種機(jī)制應(yīng)該可以進(jìn)一步推動(dòng)這一趨勢(shì)。首先，社會(huì)住房項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)機(jī)制可用于此。這樣一來(lái)，機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼以及宣布中央商務(wù)區(qū)作為重建撥款區(qū)就順理成章了。第二種機(jī)制與布隆方丹地方議會(huì)的土地稅收政策有關(guān)。如果土地所有者有意愿將其商用物業(yè)轉(zhuǎn)換為包含居住用途的物業(yè)，就可以享受特殊的土地稅收優(yōu)惠。在相同的層面上，應(yīng)該注意確保居住比例的增加不會(huì)導(dǎo)致樓宇和公共環(huán)境的惡化。然而，從居住房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度講，最大的阻礙是已有的樓宇基本都不夠規(guī)模，不具備從寫(xiě)字樓向居民樓轉(zhuǎn)換的可行性。

（四）利用商業(yè)改良區(qū)或城市改良區(qū)

盡管文獻(xiàn)建議將商業(yè)改良區(qū)或城市改良區(qū)用作中央商務(wù)區(qū)升級(jí)的制度安排是切實(shí)可行的，我們還是應(yīng)該就布隆方丹的案例作具體分析。中央商務(wù)區(qū)內(nèi)50%以上的樓宇都屬于同一個(gè)業(yè)主，這一事實(shí)使得上述方法的可行性大打折扣，因?yàn)檫@些商業(yè)改良區(qū)或城市改良區(qū)都極大地依賴于同一間公司。這些機(jī)制也可能被同一個(gè)土地所有者自身的利益所主導(dǎo)。運(yùn)用這些制度安排也與政府的稅收激勵(lì)密切相關(guān)。國(guó)家為培育中央商務(wù)區(qū)升級(jí)所提供的稅收激勵(lì)，從某種程度上說(shuō)有利于國(guó)有和跨國(guó)企業(yè)。像英國(guó)耆衛(wèi)保險(xiǎn)公司這樣的大企業(yè)，它們以異地和企業(yè)內(nèi)部不同部門(mén)（不僅是房地產(chǎn)管理）的操作、利潤(rùn)來(lái)應(yīng)付某些地區(qū)內(nèi)城升級(jí)所需的開(kāi)支和現(xiàn)金流，這會(huì)讓它們更容易享受稅收激勵(lì)政策的優(yōu)惠。在布隆方丹，絕大多數(shù)在中央商務(wù)區(qū)擁有房地產(chǎn)的企業(yè)都是這些房地產(chǎn)的管理者并且擁有那里的大部分地產(chǎn)，因此稅收激勵(lì)政策的作用似乎沒(méi)那么大了。事實(shí)上，在一項(xiàng)針對(duì)土地所有者的調(diào)研中，只有不足50%的人注意到這些現(xiàn)成的機(jī)會(huì)。同時(shí)，如其他城市的情況一樣，城市改良區(qū)和商業(yè)改良區(qū)很有可能不歡迎非正規(guī)經(jīng)濟(jì)。總而言之，盡管我們都承認(rèn)城市改良區(qū)和商業(yè)改良區(qū)有一定分量，也至少應(yīng)該考慮其中一種方案，我們也應(yīng)該承認(rèn)，在一個(gè)規(guī)模較小的、與全球聯(lián)系不多的經(jīng)濟(jì)體中，實(shí)施這些機(jī)制可能更加困難。

（五）規(guī)范分散式開(kāi)發(fā)

二次漸伐可以有效的利用資源，取得木材，更重要的是為了更新下一代森林創(chuàng)造良好的條件，特別是在干旱的氣候條件和瘠薄的土壤條件的影響下，對(duì)油松主伐后更新有很大難度的跡地更具現(xiàn)實(shí)意義。

有人建議在調(diào)研過(guò)程中議會(huì)應(yīng)考慮通過(guò)立法來(lái)規(guī)范分散式開(kāi)發(fā)。如此一來(lái)，中央商務(wù)區(qū)就得到了保護(hù)，免受越來(lái)越多的分散式商業(yè)活動(dòng)的影響。非常有趣的是，反而是中央商務(wù)區(qū)的土地所有者們覺(jué)得沒(méi)有必要對(duì)分散式開(kāi)發(fā)下禁令。他們認(rèn)為，他們已成功地適應(yīng)了新的客戶群，其占有率在過(guò)去5年顯著攀升。他們一致認(rèn)為用立法的形式來(lái)解決中央商務(wù)區(qū)的某些困境是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

五、探討與結(jié)論

本研究認(rèn)為，盡管有一系列關(guān)于城市的后典范主義觀點(diǎn)，人們還是認(rèn)為一座城市的中央商務(wù)區(qū)是非常重要的。在許多方面，中央商務(wù)區(qū)保留了空間秩序功能以及一個(gè)明顯不可或缺的城市特質(zhì)，這種特質(zhì)對(duì)于我們理解城市的空間性非常必要。研究揭示了在布隆方丹的背景下，情況并非如此。中央商務(wù)區(qū)發(fā)展了一個(gè)新的功能，適應(yīng)了新的現(xiàn)實(shí)和客戶。中央商務(wù)區(qū)是一部分城市人口的生活組成，但它已幾乎從布隆方丹大多數(shù)人口鮮活的地理概念中消失。根據(jù)Pirie’s（2007）對(duì)開(kāi)普敦的分析結(jié)論，我們可以這么說(shuō)，布隆方丹中央商務(wù)區(qū)從結(jié)構(gòu)上和空間上都不是城市的“中心”。不僅一大部分商業(yè)都已經(jīng)遷移到別處，而且中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)成分也不再以商品貿(mào)易為主。

本研究的一個(gè)結(jié)論是，這些問(wèn)題首先與二線城市的內(nèi)城再生是否與大城市地區(qū)的內(nèi)城再生不一樣有關(guān)。而筆者認(rèn)為，事實(shí)就是如此。文中提到的三個(gè)原因支持了這個(gè)結(jié)論。首先，跟開(kāi)普敦或者約翰內(nèi)斯堡相比，布隆方丹中央商務(wù)區(qū)與全球資本的國(guó)際聯(lián)系有限，這使中央商務(wù)區(qū)升級(jí)從表面上以及從經(jīng)濟(jì)的角度看變得不那么重要。其次，從布隆方丹這個(gè)較小的視角看，使用稅收激勵(lì)來(lái)更新樓宇似乎用錯(cuò)了地方。商業(yè)已經(jīng)適應(yīng)了新的中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)，或者新的商業(yè)，典型的如中小企業(yè)與微型企業(yè)，已經(jīng)伴隨著新的中央商務(wù)區(qū)的現(xiàn)狀而發(fā)展。

與此相關(guān)的是，中央商務(wù)區(qū)存量樓宇的所有權(quán)基礎(chǔ)面很窄，掌握在少數(shù)幾個(gè)企業(yè)手中，而這些商業(yè)實(shí)體的主要商業(yè)活動(dòng)就在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。與那些能夠注銷掉房地產(chǎn)投資并以其他商業(yè)活動(dòng)來(lái)管理房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流的大企業(yè)不同，這些主要關(guān)注房地產(chǎn)管理的小企業(yè)并沒(méi)有必要的商業(yè)來(lái)支撐它們運(yùn)用現(xiàn)成的激勵(lì)政策。再者，由于它們的存量樓宇都已出租，而租客們也已經(jīng)適應(yīng)了新的中央商務(wù)區(qū)的現(xiàn)實(shí)狀況，這些業(yè)主們基本沒(méi)有了參與更新/振興項(xiàng)目的動(dòng)力。相比之下，目前，這些業(yè)主成功地阻止了該區(qū)的大規(guī)模更新項(xiàng)目。另外，由于中央商務(wù)區(qū)的大業(yè)主之一正在南非中部、即中央商務(wù)區(qū)框架之外，開(kāi)發(fā)一座超大型區(qū)域商城，該業(yè)主也不可能再在布隆方丹中央商務(wù)區(qū)內(nèi)進(jìn)行大規(guī)模投資。“吞噬”它們自己的物業(yè)才是活生生的威脅，尤其對(duì)于下文的觀點(diǎn)而言。

筆者的結(jié)論是，中央商務(wù)區(qū)經(jīng)濟(jì)多樣化項(xiàng)目的地點(diǎn)和可能性是有限的。造成這種局限性有幾個(gè)原因。首先，必須承認(rèn)，相比大城市地區(qū)，布隆方丹本地的經(jīng)濟(jì)并不景氣（盡管最近增長(zhǎng)較快）。而且，與大城市地區(qū)相反，布隆方丹與國(guó)家層面的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系十分有限。也許更重要的是，為了使中央商務(wù)區(qū)經(jīng)濟(jì)多樣化而部署的與外圍經(jīng)濟(jì)或者國(guó)家經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系，如有目共睹的“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”，在此也特別受局限。從這個(gè)角度講，一些問(wèn)題就可以與省級(jí)和地方政府的制度局限性聯(lián)系在一起。譬如，在約翰內(nèi)斯堡，省級(jí)和地方政府部門(mén)規(guī)劃單位之間的合作非常密切，在布隆方丹則不是這樣。它們似乎沒(méi)有意識(shí)到省級(jí)政府在地方經(jīng)濟(jì)尤其是中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展中所扮演的重要角色。在兩個(gè)案例中，有很強(qiáng)的政治緊迫性將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目推廣到自由邦省或者布隆方丹的空間經(jīng)濟(jì)中。然而，必須有清晰和強(qiáng)有力的恢復(fù)建設(shè)的著力點(diǎn)，才能使重振中央商務(wù)區(qū)成為可能。

重振中央商務(wù)區(qū)，從而讓人們不再對(duì)其抱有負(fù)面的認(rèn)識(shí)，主要在那些易于糾正的問(wèn)題，比如更完善的排廢處理、公廁設(shè)施、保潔服務(wù)以及預(yù)防犯罪。對(duì)布隆方丹而言，重振中央商務(wù)區(qū)以吸引更多顧客，將需要依賴地方政府的行動(dòng)（也許是與私人部門(mén)一道）來(lái)確保有合適的環(huán)境，而非用現(xiàn)成的國(guó)家項(xiàng)目來(lái)解決困境。

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Revitalizing the Bloemfontein CBD: Prospects, Obstacles and Lost Opportunities

Gijsbert Hoogendoorn, Gustav Visser, Molefi Lenka, Lochner Marais, Deidre Van Rooyen, Anita Venter

Urban change has systematically been researched for more than a century. One of the key foci has been the Central Business Districts （CBDs） of cities. The past decades has seen an extensive literature develop on CBD decline focusing on why such decay sets in and which strategies, as well as policies, that might be deployed to stimulate the revitalisation of these areas. The debates are, however, in the main developed within the context of large cities, whilst the geographical focus tends to be on countries of the post-industrial north. In the South African context, a small, but nevertheless significant literature has developed chronicling both CBD decline and subsequent revitalisation strategies deployed to reverse such decline. Similar to the international experience, the focal point has been South Africa’s main metropolitan regions, whilst secondary cities have remained beyond the investigatory focus. The aim of this paper was to provide an outline of the prospects and obstacles that face CBD revitalisation in the secondary city of Bloemfontein. It is argued that whilst generic revitalisation programmes in cities such as Cape Town and Johannesburg have seemingly stemmed further CBD decline, other strategies might be required in secondary cities such as Bloemfontein.

CBDs; inner-city decline; inner-city regeneration; Bloemfontein, South Africa

F293

海斯伯特·胡戈多恩，羅德斯大學(xué)地理系講師。古斯塔夫·菲瑟，自由州大學(xué)地理系副教授。默勒斐·蘭卡，自由州大學(xué)發(fā)展支持中心初級(jí)研究員。洛克那·馬雷，自由州大學(xué)發(fā)展支持中心教授。黛德麗·范·盧因，自由州大學(xué)發(fā)展支持中心初級(jí)研究員。阿妮塔·范德，自由州大學(xué)發(fā)展支持中心研究員。

（編譯：陳丁力）