開征物業稅面臨的問題及應對措施＊

鄭貴華，王霞

(湖南工業大學商學院，湖南株洲412007)

開征物業稅面臨的問題及應對措施＊

鄭貴華，王霞

(湖南工業大學商學院，湖南株洲412007)

物業稅的開征有利于國家稅收體制的完善，促進房地產行業的健康發展。但我國目前開征物業稅面臨著基礎條件不完善，物業稅抑制房價難有成效，地方財政困難，以及得不到各階層的認可等問題。對策是建立科學嚴謹的物業稅收體系并使其過程公開化、透明化，建立完善的房地產評估體系，做好地方政府的工作，并控制房價和平衡貧富差異等。

房地產;物業稅;稅收體制

2003年10月14日《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》明確指出:“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。在房價快速上漲的大背景下，物業稅很快就進入了學者和社會大眾的視線，并引起了熱議。尤其是北京、遼寧、江蘇、深圳等地嘗試開展了房地產模擬評稅試點工作，讓人更加期待物業稅的到來。根據世界各國經驗分析總結，我國物業稅開征益處頗多。那么開征物業稅要面臨哪些問題?物業稅開征之前，又應采取哪些措施解決這些問題呢?

一 發達國家物業稅征收現狀

房產稅在美國已經有上百年的歷史，其征收制度相當完善。同時房產稅是美國各地方政府財政資金的主要來源，各州都在征收。目前在美國房產稅的稅基是根據房地產評估價值的一定比例來計算的，具體各州自行規定。各州及地方政府的平均稅率一般在1%到3%左右。

日本對于物業的保有環節征收固定資源稅和城市規劃稅，其中固定資源稅是地方財政收入的主要來源。固定資源稅征收的稅基主要依據土地、房屋等在應稅土地清冊上注明的資產價值，稅率在1%到2．1%，并對符合條件的房屋提減免稅收。［1］

英國沒有物業稅一詞，其家庭稅與物業稅頗為相似。家庭稅由居住地方政府征收，城市、郡、片區三級共同分享，是對居民住宅按房產價值征收的一種稅。其計稅依據為國內稅收部門所屬的房產估計部門評估的價值，最低稅率在1．1%左右。該稅實行累退稅制，最高稅率與最低稅率相差幾十倍。

法國房產稅對持有不動產者征稅，每年按3%的公平市場價值納稅。西班牙房產稅按稅務評估價值的3%征收稅率。新加坡自住房產的物業稅率是4%，其他物業類型的稅率為10%。

綜上所述:(一)物業稅是大多數國家主體稅種和地方財政收入的主要來源;(二)世界各國物業稅的征收主要是針對物業保有環節;(三)其物業稅開征堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則;(四)把房地產評估價值作為計稅依據，征管體系健全。［2］

二 我國開征物業稅的益處

(一)有利于規范房地產市場，抑制房地產行業的投機行為

現階段我國土地、房產在保有環節稅少負輕，因此房地產投機行為主要表現為“炒地”和“炒樓”。無論是“炒樓”還是“炒地”，都導致了房地產行業供求關系失衡，從而引發市場混亂畸形。而物業稅的開征可提高房地產持有者的持有成本，從而促進物業的市場流通，有利于抑制炒地、炒樓及囤房現象。［3］

(二)為地方政府開辟長期穩定的財稅渠道

國外很多國家物業稅為地方財政收入的主要支柱，但我國現行的土地稅收政策卻刺激地方政府盲目追求短期行為。這種急功近利的做法最終會導致經濟危機，引發社會動蕩。若使物業稅成為地方政府的主要稅種之一，則地方政府就有了穩定的財稅收入，有利于控制地方政府靠土地生財的利息需求，從長遠利益上保證城市的可持續發展。［4］

(三)有效調節貧富差距

物業稅可以起到重新分配社會財富、調節貧富差距的作用。作為調節貧富差距的手段之一，物業稅通過制定不同的稅率對高檔住房征收高稅，對普通住房征收低稅或免稅。國家對富人征收的高額物業稅，通過再分配等方式將財富分配到窮人手中，在一定程度上可以調節貧富差距。因此開征物業稅可以促進社會公平，緩和社會矛盾，保持社會穩定。

三 開征物業稅面臨的問題

(一)物業稅開征基礎條件不完善

各國或不同地區在經濟發展和政治文化上的差異，導致其物業稅收制度也大不一樣。在經濟和文化等條件還不成熟的情況下決不可冒然開征物業稅，否則必將遭受失敗。有關物業稅開征的先進經驗和教訓，我國可以借鑒，但不可以全盤照抄。我國現在經濟并不發達，制度也不是很完備，開征物業稅基本條件還不完善。那么，我國物業稅開征還欠缺哪些基本條件呢?

1．物業及土地歸屬權問題。眾所周知，我國的土地所有權是國有的，購房者只能購買土地幾十年的使用權。這就使得我們購買的物業，隨著時間的增長而逐漸貶值。但物業稅本質上是一種財產稅，其立稅依據就是納稅人所保有的物業持續增值。正因為如此，納稅人才可能心甘情愿的繳納稅款。所以，這就造成了在國內物業稅開征難以解決的矛盾。只有處理好這個問題，才能再談物業稅的開征。

2．土地出讓金的處理難題。土地出讓金是物業稅開征無論如何也繞不過去的一個難題。［5］土地出讓金，是指縣級以上的人民政府代表國家以所有者的身份，將一定年限內的土地使用權讓與土地使用者，土地使用者按規定的標準向國家繳納的金額。可見土地出讓金和物業稅的性質和作用是不同的。土地出讓金是一種費用，而物業稅是一種稅種。如果把土地出讓金直接并入物業稅，理論上行不通。但如果開征物業稅直接繞過土地出讓金，又有可能會導致經濟理念上的不合理性——納稅人的物業權竟然不包括地權。調和好土地出讓金和物業稅之間的矛盾，也是物業稅開征的一個先決條件。

3．現有的房地產稅費龐大復雜。目前我國有關房地產稅費主要有土地使用稅、營業稅、房產稅、契稅、土地增值稅、企業所得稅、城市維護建設稅、各項稅收附加等大大小小十幾種稅費，這其中還不包括地方政府額外的附加費用。每個稅種費用的開立都有一定的出發點，覆蓋了整個房地產經濟運行的三大環節。稅種的繁多使我國的房地產稅制體系結構混亂，甚至重復設置征稅，其利益相關更是盤根錯節。若要開征物業稅，就要取消相關稅費;需要考慮物業稅如何開征才能與現行的財稅制度銜接;需要考慮如何把各種稅費合并歸一，轉化為房產保有環節統一征收的物業稅?這些如果處理不當，物業稅開征只會流于形式。

4．我國現階段的技術條件不夠。對物業進行征收的首要步驟就是對物業的價值有一個正確的估計，也就是要有一個完善的房地產價值評估體系作為計稅依據。目前，我國只有3萬多名房地產評估師，注冊評估師更是不到1/3。單單我國的城市房地產就有幾百萬億平方米，只憑這些人評估是力不從心的。另一方面物業稅的征收對象是持有者擁有的不動產，但我國目前仍然缺乏相對完善的個人財產登記制度。這就使得高收入者、多房產者可能虛報或者不報自己的財產，從而使得稅收公平原則流于形式。如何改善房地產稅收管理，完善制度，減少稅款的流失，從技術上說也是一個難以解決的問題。

(二)物業稅抑制房價難有成效

物業稅主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。開征物業稅最重要的目的是提高房產持有人的“持有成本”，從而促使消費者理性消費，從而降低房地產行業的投機行為。而我國在2003年提出物業稅概念后，卻屢屢與房價聯系在一起。很多知名學者也認為物業稅的開征能夠抑制房價，因為我國房價虛高有很大一部分原因是投機性炒房。如若征收物業稅，會增加炒房者的成本，從而抑制房地產行業的投機行為。全國政協委員、北京大學經濟學院教授李慶云就表示:“物業稅對打擊高房價是一個非常有力的舉措，政府應該盡快推出。”

對此，也有很多專家學者持不同意見。中國人民大學民商法研究所所長劉俊海認為開征物業稅，對房價而言是開錯了藥方。他說，開發商并不會因為開征物業稅而壓低房價。況且地方政府在土地買賣中嘗到了甜頭，再征收物業稅豈不是要再收一次錢?最終利益受損的還是普通購房者。

物業稅開征究竟能不能大幅度降低房價?我們可以用土地價格公式簡單推算一下。眾所周知，土地價格的總值等于土地出讓金、拆遷安置費和稅費之和。拆遷安置費和稅費變化不大，可暫時忽略不計。若要征收物業稅，那么開發商再也不必一次性支付土地出讓金，這個費用轉而由政府和百姓逐年上交。根據國家發布的統計數據，出讓金一般占土地價格的10%－30%，而土地價格占房地產價格的20%－40%。最后出讓金也就占房地產價格的2%到12%，也就是說房價降價的極限是12%。但實際上，開發商不可能把房價降12%，只將房價降低4%至5%就已經可以使老百姓踴躍購房了，而開發商則可獲得7%以上的超額暴利。另一方面，由于開發商不用一次性支付土地出讓金，也就有了更充足的資金去維護房地產的資金鏈，自然，房價就不可能下跌了。也就是說，在短期內看來，物業稅的征收對房價的影響并不是很大。［6］如果只是為了抑制房價而開征物業稅，是有一定難度的。

(三)地方政府財政問題

從1994年我國實行分稅制以來，中央與地方的財政收入比重有了顯著的變化。從近幾年的報表中，可以得知地方財政收入所占的比重就已從20世紀90年代的78%逐漸下降到了50%以下，而地方財政支出的比重卻一直在70%以上。可以看出，地方財政收支明顯不平衡。

地方政府財政收支存在的矛盾，迫使地方政府另尋其他措施開辟可自主支配的經濟收入來源，而土地出讓金就成為地方政府的一塊大“蛋糕”。由國家發布的統計年鑒中，可以看到很多地方政府土地出讓金占地方財政資金一半以上，甚至超過80%。2008年全國土地出讓金總收入高達9 600多億元，2009年更是超過一萬億元。如此龐大的數字，地方政府自然不愿改變現狀導致土地財政大幅縮水，影響政績。

雖然地方政府的這種“賣地”收入不可能維持長久，但是地方政府卻對土地出讓收入已經有了普遍的依賴性。若短期內開征物業稅，必定會對土地出讓金這塊“蛋糕”產生很大的影響，那么地方政府的財政必定岌岌可危。

(四)物業稅開征得不到各階層的認可

任何稅種只有在得到民眾的廣泛認可和支持后，才能順利開征，物業稅更應如此。因為物業稅征收針對的是房地產保有環節，其有效繳納需要民眾登記個人財產等自覺行為。若民眾不支持甚至反對，那么物業稅開征就只能是空談。

為什么開征物業稅得不到各階層的支持呢?

首先是房地產開發商及炒房者。開發商是絕對反對物業稅開征的，因為物業稅的開征就意味著房地產行業失去了獲取暴利的機會。房地產行業一向是以暴利著稱的，若失去暴利誰也無法預測對房地產造成什么樣的影響。同樣，對于炒房者也是如此。

其次是普通有房者。這一類有房者基本是生活水平一般，辛辛苦苦工作終于有了一到兩套房子。若開征物業稅，從無稅到有稅，必然會增加其負稅水平，降低其生活質量。基于自己的利益思考，這類有房者也肯定是反對開征物業稅的。

在現實生活中，擁有物業的人往往較之不擁有物業的人，擁有更多的話語權。而可能或潛在的納稅人的利益傾向，顯然會在很大程度上影響著有關物業稅開征問題的抉擇。至于擁有房產或房地產的居民對物業稅開征持何種態度，經上述分析也就不言而喻了。

四 開征物業稅前的對策

從我國國情來看，當前房地產稅費錯綜復雜、地方稅制不完善，所以物業稅的開征具有重大意義。應對上文提出的一些問題，政府應當采取以下措施:

1．設計一個科學嚴謹的物業稅收體系。古語說:“萬事開頭難”。物業稅不能因為面臨諸多的困難，就知難而退，或者是采取妥協的方式開征，這樣只會使物業稅的開征失去意義，流于形式。眾所周知，稅收具有無償性、強制性和穩定性的特點，物業稅肯定也不例外。若其征收體系設置不合理的話，就有可能導致政策朝令夕改，對政府的公信力可能會造成一定的負面影響。我們要做的就是面對困難，迎難而上，建立起科學嚴謹的征管體系。

在設計物業稅收體系的過程中，應該使其公開化、透明化。現在關于物業稅的很多概念都是模糊不清，各方辯解也是各執一詞，比較片面。究其原因，是政府在提出物業稅時就比較模糊，沒有給出明確的定義。但仔細看來，物業稅只是一個普通的稅種，其征管體制設計沒有必要保持神秘。加上我國是社會主義國家，其土地政策應有別于其他國家。若將其稅制設計過程公開化、透明化，并公開征求大眾的意見，集思廣益，肯定能收到較好的效果。這種方法也算是一種廣義的德爾菲法。通過這種方法，一方面能使物業稅稅制設計體系更加科學合理，另一方面也能促使大多數人理解并且接受這一稅種。

2．建立完善的房地產評估體系。“工欲善其事，必先利其器”，完善的房地產評估體系是順利開征物業稅的依據。前文說過，我國現從事房地產行業評估的人數僅3萬多人，評估行業乃至整個評估體系存在不足。縱觀歐美等發達國家，各國都建立了完善而系統的房地產評估制度，包括專門人員和專業機構及完善的法律體系保障，并引入高科技以提高估價質量。所以我國應當全面提高對房地產評估人員的資格認證和管理，并加強對評估機構的資質評定和管理，使我國房地產評估體系健康完善地發展。［7］

3．做好地方政府的工作。地方政府之所以反對物業稅的開征，一為地方財政，二為GDP指標。前文中已經指出很多地方政府的財政都靠房地產支撐，若要開征物業稅，地方財政就要面臨赤字的危險。所以在開征物業稅前，就應當解決地方政府的這個憂慮。地方政府財政面臨窘境的很大原因是其承擔的財權與事權不相匹配。財權按政府級次層層上移，而事權則逐漸被下放。針對此問題的主要措施是完善“分稅制”財政體系，明確中央與地方在財政財權與事權的劃分界限，力爭做到財權與事權的相對平衡。同時，還可以根據各個地方的財政實力采取差異化的稅收分享機制，以便地方政府應對可能發生的財政危機。

從另一方面來說，房地產現在是不折不扣的拉動GDP增長的主要行業。若開征物業稅對房地產造成影響，從而影響地方GDP的下降，這是任何地方政府都不愿看到的事情。國家相關文件中指出，僅憑房地產之類的產業結構缺乏競爭力，必須立刻轉變經濟增長方式，提升結構競爭力。這就需要中央和地方共同努力，大力發展高科技等新興產業，逐步提升房地產以外的行業對GDP增長的貢獻份額。但房地產在相當長的一段時間內肯定還是拉動GDP增長的一大行業，除了上述努力外，地方政府還需要改變現有的房地產發展模式，尋找可持續綠色發展的房地產模式，繼續發揮其對GDP的健康貢獻。

4．提高廣大民眾的接受度。實際上，很多人尤其是中產階級反對物業稅最根本的原因還是房價太高。雖然物業稅的開征對房價無根本性的影響，但是房價卻對物業稅開征有很大的影響。從普通購房者的角度來說，買一套房子可能就已經是節衣縮食了。如果再去繳納物業稅，無疑是雪上加霜。而現在任何有關物業稅的政策還都沒有提及物業稅如何征收，有何優惠措施，自然會使很多人有抵觸心理。所以，若要提高廣大民眾對物業稅的接受度，就要從兩方面著手:一方面是使房價控制在可以接受的范圍內。若要開征物業稅，房價控制在合理范圍內是必要的條件。另一方面就是推出物業稅征收的一些優惠政策。各國關于物業稅征收都有相應的一套優惠措施，我國應當也不例外。適當推出征收優惠政策，如個人第一套房子不征稅，第二套房子征較低稅率，都是可行的。通過此種方式，可有效提高廣大民眾對物業稅開征的接受程度，促使物業稅順利開征。

總之，物業稅的開征有利于完善房地產稅收體制，并能早日實現我國與世界經濟的接軌。因此，面對種種困難，我們應當迎難而上，結合我國國情，不斷實踐和探索，早日實現物業稅的開征。

［1］趙瑾璐，卜婧怡．國際物業稅征收的制度概況和經驗借鑒［J］．中國特色社會主義研究，2009(6):73－77．

［2］馬克和．我國開征物業稅的難點及現實選擇［J］．稅務研究，2004(4):44－47．

［3］安體富，金亮．關于開征物業稅的幾個理論問題［J］．稅務研究，2010(6):38－46．

［4］蔡曉琪．中國開征物業稅的利弊分析［J］．社科縱橫(新理論版)，2009(2):77－78．

［5］王建偉．物業稅開征的三大難點及其破解［J］．寧夏社會科學，2010(1):58－61．

［6］吳曉宇．開征物業稅對房價的影響［J］．經濟與管理，2004(4):15．

［7］高雪輝．對開征物業稅有關問題的思考［N］．財會信報，2010－7－12(12)．

Problems and Countermeasures for Property Tax

ZHENG Guihua，WANG Xia
(School of Business，Hunan University of Technology，Zhuzhou，Hunan 412007，China)

The imposition of property tax is conductive to the improvement of national tax system and the healthy development of the real estate industry．Currently，based on imperfect conditions，some problems，such as the ineffective measures on housing price，local financial difficulties and lack of recognition at all levels，are still exists．However，some feasible measures，including the establishment of open and transparent rigorous scientific process of the property tax system，improvement the property assessment system，controlling the housing price and balance between poor and rich people，which are benefit for the local government，are put forward．

real estate;property tax;tax system

F293．33

A

1674－117X(2011)03－0007－04

2010－12－18

鄭貴華(1964－)，男，湖南寧鄉人，現任湖南工業大學商學院教授，主要從事包裝經濟與稅收管理研究;

王霞(1988－)，女，山東濟寧人，湖南工業大學碩士研究生，主要從事企業和財務管理研究。

責任編輯:駱曉會