大陸臺商常見的土地征用與廠房動遷補償問題

近幾年來，大陸經濟飛速發展，建設日新月異，連帶產生了不少土地征用與房屋拆遷問題。早年臺商進入大陸后，有些用自有資金購買了幾十年的土地使用權，有些則租用土地，并蓋了自己的廠房建筑，也有些人通過租用廠房進行生產，如今他們也遇到了土地被征用和廠房動遷補償問題。由于許多臺商對大陸的政策法規不夠了解，遇到此類問題時難免產生困惑，甚至與當地政府部門出現糾紛，因此本文就這一問題進行說明。

大陸房地產法規問題

土地所有權

中國大陸實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由大陸國務院代表國家行使。城市市區的土地屬于國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。政府為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。政府依法實行國有土地有償使用制度。

土地使用權出讓

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。根據出讓權利義務的法律規定，出讓方和受讓方應就土地使用權出讓簽訂出讓合同。

土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：1. 居住用地70年；2. 工業用地50年；3. 教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；4. 商業、旅游、娛樂用地40年；5. 綜合或者其他用地50年。

土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，是由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，按照大陸國務院規定的批準許可權批準后，由土地管理部門實施。土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。

土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。

土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。建設用地使用權的期限屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期限屆滿前1年申請續期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意。建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照規定確定。

土地使用權轉讓

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的土地使用權不得轉讓。土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓。

土地使用權出租

土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。租賃合同不得違背法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權的出讓合同。

農用土地承包經營

國家嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。禁止違反法律規定出讓土地。土地承包經營權人依法享有對其承包經營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的權利，有權自主從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。禁止在承包地上建房等非法行為，未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。土地承包經營權人將土地承包經營權以轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同，但流轉的期限不得超過原土地承包經營權合同剩余的期限。將土地承包經營權轉讓的，應當經發包人同意；將土地承包經營權轉包、出租、互換或者以其他方式流轉的，應當報發包人備案。

臺商土地廠房問題

臺商在大陸發生的土地與廠房問題林林總總，因為其地區別的不同，其問題也有差異，這里僅就其中較常發生的問題做一簡述。

土地取得方式問題

臺商在早期因為土地管理法規的不完善，地方政府招商引資政策下的便宜行事，導致取得土地的法律依據以及取得程序不盡符合現代法令的規定。例如把支付的劃撥土地補償當作出讓金，以為是以出讓方式取得國有土地的使用權，結果在面臨被征用收回時，或想申請土地用途變更時，才發現其僅取得以劃撥方式的國有土地使用權，并無法得到土地出讓取得的權利保護，也無法再轉讓。

土地使用權劃撥是指通過有償出讓方式以外的行政批文方式，將國有土地使用權劃撥給用地者。其主要特點是：劃撥土地使用權屬于無償、無期限、無流動使用。雖然用地者為獲得土地使用權付出了一定的代價，例如支付征地費、拆遷費、農作補償等，但對國家土地所有者并沒有支付任何費用，政府沒有取得地租收益。凡用行政劃撥方式取得的土地，都不得轉讓、出租和抵押。如果土地使用者需要把劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押的，必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請，并經批準，補簽土地使用權出讓合同，繳交土地使用權出讓金，辦理土地出讓登記手續，才能取得合法的轉讓、出租以及抵押的權利。

以承租方式取得土地與廠房問題

臺商早期為了減輕資金負擔以及操作方便起見，只租用廠房進行生產或租用土地自行蓋廠生產，因為沒有按出讓方式取得土地使用權，因此面臨被征用收回時，無法得到土地被征用的補償，廠房部分也只能得到些微補償。

出讓取得的土地建廠后因為城市化被收回問題

臺商以出讓取得的土地建廠后，因為都市化的結果，由郊區變成市區，臺商面臨申請土地用途變更按市價補繳地價問題，以及被強制收回的征用補償問題，例如工廠用地變更為商住用地。如果極端案例，也有可能其用地被變更為公共設施用地，則對臺商的損害較大。

承租期限未到期土地廠房被收回問題

臺商租地應簽訂租賃合同，否則如果發生土地面積大但只蓋小廠房或因環保問題而被迫搬遷，以及將空余廠房轉租等情況，導致在租賃期限尚未到期前，被強制搬遷或收回時，由于沒有土地證及房產證，在爭取補償時會處于不利的境地。

承租廠房被迫異地搬遷問題

有些臺商在開發區承租廠房生產，但如遇到該地區想拉攏重點企業進駐該開發區大規模設廠時，會因此被迫搬遷騰出廠房給其他重點企業。此時如果該地政府不對臺商已經進行的裝修以及機器安裝等成本給予補償，也會對臺商造成不利。

取得農地使用問題

臺商取得農地的承包經營權后，想利用“擦邊球”在承包地上建房使用，或改變為非農業用途，此均違反大陸《土地管理法》的規定。

各地征收征用與補償的規定與做法

土地使用權征收、征用規定

依大陸《土地管理法》規定，國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。但是為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規定的權限，可以征收、征用單位、個人的不動產或者動產，但應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償。國家保護私人的所有權。農村集體所有的土地轉為國有土地的情形，實質上是征收，因此征收主要是所有權的改變；征用只是使用權的改變，由政府收回國有土地使用權。

原則上大陸《土地管理法》規定禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產的權屬關系。拆遷、征收私人的不動產，應當按照規定給予補償；沒有規定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。違法拆遷、征收，造成私人財產損失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。因不動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，應當按照規定給予補償；沒有規定的，應當給予合理補償。

此外，依據《土地管理法》第58條規定，有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：1. 為公共利益需要使用土地的；2. 為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；3. 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；4. 因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；5. 公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

依照前款1、2項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

以上5種情形，其中只有前兩種屬于征用的范疇，而后3種屬于真正意義上的收回。但大陸《土地管理法》是把征用國有土地定位為收回。

陜西省對拆遷補償的規定

陜西省城市房屋拆遷補償管理條例規定，拆遷人必須對被拆遷人給予合理補償、安置，被拆遷人、房屋承租人必須在搬遷期限內完成搬遷。被拆遷房屋的補償金額按照房地產市場評估價格確定，違法建筑和超過批準使用期限的臨建，不予補償。補償方式為貨幣補償和房屋產權調換。政府每半年公布一次被拆遷房屋貨幣補償基準價格。雙方應在拆遷公告規定時限內，協商訂立拆遷補償安置協議。如果對房屋價格協商不成，則根據評估機構的評估結果簽訂協議。拆遷人不得采取斷水、斷電、斷氣以及封堵道路等手段影響被拆遷人、房屋承租人的正常生產生活，迫使被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。拆遷人也不得強行拆除被拆遷人的房屋。

東莞的做法

當地政府正進行三舊改造計劃，對于舊建筑舊社區作重新規劃改造，對臺商的土地征用補償問題是采取土地房屋分開處理方式，有國土證的土地是依照公平市價計算補償， 房屋按評定價值減除折舊補償。如果臺商是租用廠房生產，則廠房仍可按評定價值補償。據臺商反應尚稱合理。

中山的做法

征用的案例較少，比較常發生的案例是因為臺商無預警關廠，由當地政府收回重新招拍掛出讓土地。至于征用臺商土地使用權的補償，有國土證的土地是按公告價補償，一般補償金額高；廠房則按房屋公告價減除折舊后金額補償，與東莞大致相同。

深圳的做法

對于征用收回臺商土地廠房的補償，是以建筑物面積計算補償，只針對地上改良物計算補償，此項補償已經包含土地使用權的征用補償。因此，廠房一般是以每平方米1800元人民幣補償，如有國土證的廠房則每平方米多加200元人民幣，即按每平方米2000元人民幣補償，裝潢另計補償。

結語

大陸的房地產法令因為在觀念與作法上甚為繁雜，由于其牽涉的利益層面甚廣，因此產生的紛爭也較多，各地政府為招商引資的目的，對于房地產法令的認知不當，往往會導致投資設廠的臺商吃悶虧。因此，為保護應有的土地及廠房利益，臺商應該對于投資設廠的土地以及廠房甚至周邊配套住房的產權問題做一檢查，以免在面臨征收征用補償問題時，束手無策。