城市建設(shè)用地的總體安排

隨著國家土地調(diào)控政策的實(shí)施，土地對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“瓶頸”制約，已成為普遍的難題。城市土地利用總體規(guī)劃的對(duì)象是城市及其蔬菜副食基地建設(shè)用地。其中，后者多數(shù)已在菜地保護(hù)區(qū)規(guī)劃和市域土地利用總體規(guī)劃中做出安排；而城市建設(shè)用地的總體安排，則須在城市土地利用總體規(guī)劃中重點(diǎn)予以解決。

一、確定城市土地利用類型

確定城市土地利用類型是城市土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和總體規(guī)劃的基礎(chǔ)工作，其方法有三種：

一是嚴(yán)格按照《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》確定城市用地類型，即城市用地包括居住、市政公用設(shè)施、綠地、特殊用地、水域和其他用地等10大類、46中類、73小類，其中前9大類為城市建設(shè)用地。

二是將城市建設(shè)用地類型分成大類和亞類，大類按《標(biāo)準(zhǔn)》劃分，而亞類則根據(jù)不同城市土地利用特點(diǎn)和土地規(guī)劃的具體要求劃分，主要突出諸如商業(yè)、科研教育、污染性工業(yè)、開發(fā)區(qū)、別墅區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)、名勝古跡保護(hù)區(qū)等對(duì)城市發(fā)展有較大影響、在城市布局巾地位重要的用地類型。有些不十分重要的用地大類，可直接降作亞類而不必細(xì)分。這樣既方便與城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)與銜接及成果的互相利用，又能突出土地規(guī)劃的特點(diǎn)，有利于土地部門管理城市土地，是一種可推崇的方法。

三是不限于已有的某種規(guī)范，而完全根據(jù)各城市的特點(diǎn)和規(guī)劃需要，建立適合于本城市的土地利用分類體系。

二、城市建設(shè)用地適用性評(píng)價(jià)

城市建設(shè)用地適用性評(píng)價(jià)是用地選擇與用地組織的依據(jù)。是在門然環(huán)境各要素綜合分析的基礎(chǔ)上，按照規(guī)劃與建設(shè)的需要，以及整備用地在工程技術(shù)上的可能性與經(jīng)濟(jì)性，對(duì)用地的自然條件進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定，以確定具適用程度。

評(píng)價(jià)結(jié)果通常是將用地分成三類并表示在評(píng)價(jià)圖上。①一類用地：自然條件優(yōu)越，適合各項(xiàng)城市建設(shè)要求，一般不須或稍須整備即可使用。②二類用地：需要采取一定的工程措施，改善條件后才能用于建設(shè)。③三類用地：不適合做城市建設(shè)用地，如果必須使用，則要付出特殊的工程技術(shù)措施。

三、城市建設(shè)用地潛力分析

城市建設(shè)用地潛力分析是確定城市用地發(fā)展方向、合理選擇用地的依據(jù)，可以分生活性和生產(chǎn)性用地兩部分進(jìn)行分析。生活性用地的潛力主要在于城市內(nèi)的閑置地、棚戶區(qū)、平房區(qū)和中、低層建筑區(qū)。分析時(shí)通常是先按照用地建設(shè)的外部景觀，將生活性用地劃出若干個(gè)潛力小區(qū)，然后通過建筑層數(shù)、建筑密度、容積率等指標(biāo)的綜合分析和對(duì)比，評(píng)價(jià)其潛力的相對(duì)大小和級(jí)別，再據(jù)此確定潛力分區(qū)并畫出潛力分析圖。

四、城市建設(shè)用地需求預(yù)測(cè)

城市建設(shè)用地需求預(yù)測(cè)是確定城市發(fā)展規(guī)模和用地結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)，其主要任務(wù)是推算出近期和規(guī)劃期末城市建設(shè)用地總面積和各單位建設(shè)用地面積方法有：①標(biāo)準(zhǔn)法。即在人口預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，按照國家規(guī)定的人均用地面積指標(biāo)和結(jié)構(gòu)比例，計(jì)算出城市建設(shè)用地需求量。②統(tǒng)計(jì)法。即由政府組織街道，機(jī)關(guān)、廠礦、企事業(yè)等基層用地單位，上報(bào)其在—定時(shí)期內(nèi)對(duì)土地的需要量，然后由規(guī)劃者加以統(tǒng)計(jì)分類和適當(dāng)?shù)亩ㄐ哉{(diào)整與平衡，從而求得城市建設(shè)用地的需求量。③回歸法。即通過對(duì)過去多年用地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，建立回歸模型，求出回歸系數(shù)后，代入預(yù)測(cè)年份，即可求出城市建設(shè)用地需求量。④相關(guān)分析法。即通過分析，找出一個(gè)或幾個(gè)與城市建設(shè)用地需求量變化密切相關(guān)的自變量指標(biāo)，如人口、工業(yè)產(chǎn)值、建筑業(yè)產(chǎn)值等，在過去多年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，建立相關(guān)方程，并求出回歸和相關(guān)系數(shù)，在相關(guān)系數(shù)滿意情況下，借助國民經(jīng)濟(jì)五年計(jì)劃、十年規(guī)劃以及其他有相關(guān)指標(biāo)預(yù)測(cè)數(shù)的各種規(guī)劃，即可求得城市建設(shè)用地需求量。

五、確定城市建設(shè)用地的規(guī)劃結(jié)構(gòu)

在用地需求預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過定性調(diào)整，即形成了城市建設(shè)用地的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，其內(nèi)部包含類型、作用、性質(zhì)三種結(jié)構(gòu)比例關(guān)系和各項(xiàng)用地之間、現(xiàn)狀與規(guī)劃之間兩個(gè)平衡過程。操作時(shí)可用表格表示出其結(jié)構(gòu)關(guān)系和平衡過程。

六、城市建設(shè)用地布局

城市建設(shè)用地布局是城市土地利用總體規(guī)劃的核心內(nèi)容，包括：①布局原則。由于不同城市有不同的用地特點(diǎn)和要求，所以制定布局原則必須因地制宜，切合本城市用地實(shí)況。在此前提下，還應(yīng)處理好用地選擇中“一要生活，二要建設(shè)、開發(fā)與保護(hù)并重，利用與整治結(jié)合，內(nèi)涵為主外延為輔，突出城市性質(zhì)和特色”等原則性問題。②用地發(fā)展方向。城市發(fā)展過程中，其用地選擇一般同時(shí)有兩個(gè)取向：一是挖掘內(nèi)部用地潛力，提高土地利用率，即內(nèi)涵發(fā)展；二是向周圍拓展，辟建新區(qū)，即外延發(fā)展。作為土地利用規(guī)劃，應(yīng)鼓勵(lì)前者，控制后者，尤其要控制“攤大餅”式的用地外延擴(kuò)展。③用地功能分區(qū)。規(guī)劃中，在保證用地總體布局合理的前提下，應(yīng)通過有目的的用地選擇，促使城市形成若干個(gè)明確的功能區(qū)，如別墅區(qū)、高教科研區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)等。④用地管理分區(qū)。在城市管理上，出于總體布局與構(gòu)圖合理、高效利用土地、環(huán)境保護(hù)、突出特色風(fēng)貌等目的，對(duì)某些局部地段，往往有一些特殊要求，反映在規(guī)劃里，就是城市建設(shè)用地管理區(qū)。根據(jù)城市管理特點(diǎn)，可以設(shè)置建筑高度限制區(qū)、土地利用程度指導(dǎo)區(qū)、用地整治改造區(qū)、用地充實(shí)完善區(qū)、名勝古跡保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)建筑物保護(hù)區(qū)等若干個(gè)管理分區(qū)，每一種用地管理區(qū)都劉應(yīng)有一定的限制要求。⑤用地限制系統(tǒng)。在用地分區(qū)與分類基礎(chǔ)上，把各類建設(shè)用地，各種功能區(qū)、管理區(qū)，分別落實(shí)到具體的街區(qū)地段，并列出相應(yīng)的適宜與不適宜設(shè)置的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)劃要求，即形成了明確具體的城市建設(shè)用地限制系統(tǒng)。

城市土地利用總體規(guī)劃具有非常重要的作用，它可以為充分、合理利用城市土地提供科學(xué)依據(jù)，為城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展創(chuàng)造有利條件；它也是加強(qiáng)城市土地利用管理的重要措施和手段。