房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司運營影響因素分析

[摘要]：本文從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司店面選址和人力資源兩個視角，剖析影響房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司運營的主要因素，以此喚起業(yè)內(nèi)同行對店面選址和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司人力資源問題的重視。同時，希望有志從事房地產(chǎn)置業(yè)顧問的年輕人能認(rèn)真思考，怎樣做才能成為一名優(yōu)秀的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

[關(guān)鍵詞]：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 店面選址 投資者 店長 銷售經(jīng)理 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

伴隨中國經(jīng)濟的繁榮和發(fā)展，百姓購房能力的提升，顧客對中介服務(wù)提出了更高的要求，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司要考慮從降低經(jīng)營成本、提高服務(wù)質(zhì)量、依賴可信賴的品牌吸引顧客來增強自身的市場競爭力，而且要考慮在市場低迷時，如何運營。在全球經(jīng)濟危機爆發(fā)的2008年以及2011年中國政府針對高房價，出臺了打壓投機囤地炒房行為的國八條，對全國中介行業(yè)的沖擊極大。在這種情況下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司運營能力備受考驗，公司如何確保盈虧平衡，在等待市場好轉(zhuǎn)中平穩(wěn)過度，我認(rèn)為在以下幾個方面尤為重要：

一、店面選址

店面選址首先應(yīng)該考慮該地區(qū)的市場狀況，調(diào)查在該地區(qū)范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反映，分析該地區(qū)需求量和供給量，分析需求市場的層次。其次對競爭對手的分布、實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣能力進(jìn)行調(diào)查，對市場狀況的調(diào)查和分析是店面選址成敗的重要影響因素，因此，應(yīng)該受到投資經(jīng)營者的充分重視。

有些投資經(jīng)營者出于運營成本的考慮，店面位置選擇在三級馬路或四級馬路兩旁，房屋面積在四十平方米左右，門臉小，租金便宜，但店面位置過于隱蔽，通過進(jìn)店客人采集房源、客源能力有限，經(jīng)營者需要圍繞店面，在一公里為半徑的范圍內(nèi)，通過經(jīng)紀(jì)人大量發(fā)放店內(nèi)海報征集房源、客源。與此相反，一些投資經(jīng)營者開始選擇比較醒目的店面，通常在一二級馬路兩側(cè)，房屋面積在平百方米以上，過往人流、車流多，通過進(jìn)店客人采集房源、客源能力強，但租金占運營成本的比重較高。特別強調(diào)的是，店面選址必須依托于周邊建成并已經(jīng)投入使用的各種低、中、高檔次樓盤，要熟知各個樓盤的每平方米市場均價、建筑規(guī)模、容積率、建筑風(fēng)格、新舊程度、園區(qū)配套、戶型種類、供暖方式、物業(yè)收費等情況，將已經(jīng)入住的房屋是否具備房屋產(chǎn)權(quán)證、契證、土地使用證及此區(qū)域內(nèi)已有的競爭對手的數(shù)量、經(jīng)營狀況、社會認(rèn)可度等問題列成調(diào)查表，這些問題在店面選址過程中要進(jìn)行全面調(diào)查，認(rèn)真分析與論證，避免在店面選址的問題上主觀臆斷。

二、人的問題

1.投資者

投資者的戰(zhàn)略眼光決定房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的發(fā)展方向，我國由于歷史的原因，1997年住房制度改革在全國范圍內(nèi)全面展開，1998年才真正迎來了房地產(chǎn)市場的春天，房地產(chǎn)市場的火爆和老百姓多年來壓抑的購房情結(jié)密不可分。政府為了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定地發(fā)展，要進(jìn)行宏觀控制，要么在經(jīng)濟過熱時，采取緊縮銀根從緊的貨幣政策，或者在經(jīng)濟不景氣情形下，采取寬松的貨幣政策。我國政府多次提出房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動問題，以房地產(chǎn)三級市場帶動和促進(jìn)房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展。二手房市場即房地產(chǎn)三級市場在房地產(chǎn)市場中的重要性可見一斑。基于二手房市場無限發(fā)展的前景，有戰(zhàn)略眼光的投資者紛紛在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中搶灘掠地，分享改革開放的豐碩成果。

2.店長

投資者把經(jīng)營管理權(quán)下放給店長，店長擔(dān)當(dāng)經(jīng)營管理者的角色。能勝任店長職務(wù)的人應(yīng)當(dāng)是曾擔(dān)任過店長，有扎實的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)知識，熟知和遵從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中有關(guān)國家、地方各項政策法規(guī)；有較好業(yè)務(wù)規(guī)劃能力，對數(shù)據(jù)敏感，邏輯判斷好，能準(zhǔn)確判斷投入和產(chǎn)出、績效指標(biāo)和費用的能力；了解行業(yè)發(fā)展動態(tài)，能先于他人識別機會和風(fēng)險，并采取行動把握先機和防范風(fēng)險。聘任有責(zé)任心，綜合素質(zhì)好、業(yè)務(wù)能力強、管理水平高的店長，店里整體的經(jīng)營業(yè)績就好，持續(xù)經(jīng)營就有保障。

3.銷售經(jīng)理

銷售經(jīng)理在店中擔(dān)當(dāng)著業(yè)務(wù)引領(lǐng)者和指導(dǎo)者的角色。能在經(jīng)紀(jì)人談單的各個環(huán)節(jié)上，為其指明要點，指導(dǎo)經(jīng)紀(jì)人化解買方與賣方之間的異議和矛盾。作為銷售經(jīng)理，他（她）曾經(jīng)創(chuàng)造過驕人的銷售業(yè)績，善于溝通，悟性好，學(xué)習(xí)能力強，能正確判斷客戶的動機，有深厚的客戶基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)市場敏感，有不斷挑戰(zhàn)更高銷售業(yè)績目標(biāo)的強烈愿望，承受壓力能力強，能穩(wěn)住重要核心員工，了解他們的心聲，同時激勵他們的士氣和潛能。

4.房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須能夠從建筑、景觀、配套、戶型、升值潛力、產(chǎn)權(quán)辦理、物業(yè)管理等方面給予客戶專業(yè)性的建議，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是店里重要的人力資源。目前國內(nèi)公司招聘房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人門檻較低，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊伍素質(zhì)參差不齊，然而，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)競爭非常激烈，由于競爭壓力大，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人流動非常頻繁。只有通過對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)生涯規(guī)劃、績效考核和培訓(xùn)與開發(fā)，挖掘他們的潛能，進(jìn)行人性化管理，創(chuàng)造更好的職位發(fā)展空間，提高房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的滿意度，實現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個體的“雙贏”。

人力資源是所有資源中最寶貴的戰(zhàn)略性資源，也是具有創(chuàng)造性和能動性的資源。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之間競爭的實質(zhì)是人才的競爭，誰擁有人才，誰就擁有發(fā)展的優(yōu)勢。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司要運用優(yōu)勝劣汰的用人機制，注重吸納、保留具有高素質(zhì)的綜合人才。如果一個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司擁有善于謀劃的店長、業(yè)務(wù)出色的銷售經(jīng)理和多名吃苦耐勞的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，它就具有了重要的內(nèi)在優(yōu)勢，可以抓住和利用許多外在的機會和資源。在房地產(chǎn)三級市場競爭中始終處于不敗之地。