國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及原因

[摘要]：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性行業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。我國自1998年住房制度改革實(shí)施以來，城市房地產(chǎn)市場得到了快速、持續(xù)地發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)發(fā)展成為城市經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并帶動著多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，決定了它是一個備受人們關(guān)注的產(chǎn)業(yè)。本文首先從我國的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀入手，總結(jié)了房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀；其次，結(jié)合我國的具體國情，總結(jié)了我國房地產(chǎn)發(fā)展的原因，這是本文的創(chuàng)新之處。

[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 原因

一、我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）商品房屋銷售價格上漲勢頭依然較快

1999年-2003年，我國房價溫和上漲，年均漲幅為3．54％。2004年后，房價呈加速上漲態(tài)勢，截止2009年，房價累計漲幅達(dá)到73.69%，年均漲幅達(dá)到17.738%。

從中國房產(chǎn)信息集團(tuán)提供的全年均價來看，北京2010年新建商品住宅均價已達(dá)到20328元/平方米，同比大漲42%，漲幅居四大一線城市之首；上海全年均價達(dá)22261元/平方米，堪稱全國房價最高的城市，全年均價同比漲幅為40%；廣州2010年均價也突破萬元大關(guān)，達(dá)到11579元/平方米，同比上漲23%；深圳均價也已站在2萬元以上，達(dá)到20596元/平方米，同比漲幅為33%。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)市場需求依然旺盛

2009年，為應(yīng)對國際金融危機(jī)，國家采取了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策，對提振信心、活躍市場、解決低收入家庭住房困難問題、促進(jìn)住房消費(fèi)和投資發(fā)揮了重要作用。2009年以來，商品房銷售面積增幅持續(xù)增加，房價同比漲幅自6月份開始上漲后不斷走高。部分城市商品房銷售猛增、價格上漲的特點(diǎn)表現(xiàn)得更為明顯。受市場變化影響，全國房地產(chǎn)信貸也出現(xiàn)較快增長。

房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步回升。2009年全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.62萬億元，比上年增長16.1%，年內(nèi)各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速不斷回升，但仍處于2000年以來的最低水平。其中，商品住宅投資2.56萬億元，比上年增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比2008年增長12.8%；房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.19億平方米，比上年下降18.9%。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長

我國自改革開放以來，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。到2009年我各國國內(nèi)生產(chǎn)總值已達(dá)到335353億元。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為與國民經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系的一個重要產(chǎn)業(yè)，也得到了快速的發(fā)展。從下表可以看出，2000-2009年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年上升趨勢，從2007年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重一直維持在10%左右，遠(yuǎn)超國際公認(rèn)水平。而2003年的“國18號文”也首次明確指出：“房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

二、我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的原因分析

第一，中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。從一些數(shù)據(jù)來看，2001年我國GDP增長只有7.3%，2002年GDP達(dá)到了8%，2003年9.1%，2004年為10.1%，2005年11.2%，2006年10.2%，2007年達(dá)到了13%的增長，2008年因?yàn)榻鹑谖C(jī)回落到了9%，2009年為7%。房價也要考慮收入上升的因素，所以房地產(chǎn)大戰(zhàn)的第一個因素即得益于中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

第二，中國是人口大國，又處在城市化階段，世界上是沒有這樣的先例。世界上沒有這樣一個大國在現(xiàn)代化的過程中，伴隨著如此快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。2009年的10月21日，人民日報發(fā)表了一篇文章：“未來20年，我國人均居住面積將達(dá)到35平方米”而2008年只有28平方米左右，意味著光是每年的需求就要達(dá)到4.2億平方米，再加上城市化合計的真實(shí)需求要達(dá)到8億平方米，有限的供給無法滿足大量的需求，房價就會上漲。

第三，地方政府對土地收入的依賴。賣地已經(jīng)成為地方政府財政收入的重要源泉。土地是城鎮(zhèn)住房的載體。各級地方政府，尤其是城市政府，獨(dú)家壟斷了土地供給。他們以極低的價格收購農(nóng)民的土地，再轉(zhuǎn)手高價賣給開發(fā)商，穩(wěn)定地獲取了巨額收益。據(jù)2004年國土資源部公報數(shù)據(jù)：1992年至2003年，全國土地出讓金收入累計超過1萬多億元，其中近三年累計達(dá)9100多億元。2005年在國家收緊“地根”的情況下，土地出讓金總額仍達(dá)5505億元;2006年則攀升到7000多億元的歷史高峰。賣地已經(jīng)成為地方財政收入的重要源泉。有些城市財政收入的一半來自土地轉(zhuǎn)讓收入，被戲稱為“土地財政”。

第四，我國民間資本投資渠道狹窄。2009年國際金融危機(jī)深度席卷，長三角、珠三角等很多民營企業(yè)經(jīng)營下滑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)走勢相當(dāng)不明，而競爭不充分的高利潤領(lǐng)域，基本被壟斷，欲進(jìn)無門。投資樓市成為民資的一條主要的安全通道。投資客和炒家很大程度上直接抬高了房價，隨著地王頻出，樓價越來越高的趨勢給人們造成了很大心理壓力，加之未來通脹預(yù)期的增強(qiáng)，讓手里略有積蓄的老百姓急于尋找資金保值的渠道，投資房產(chǎn)成為首要選擇。