房地產(chǎn)泡沫與信心

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入增加、人口結(jié)構(gòu)變化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲是客觀規(guī)律。但是，近年我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲，帶來(lái)了一系列的問(wèn)題，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。國(guó)內(nèi)外對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在嚴(yán)重泡沫的爭(zhēng)論不斷升級(jí)。本文認(rèn)為，不管是在房地產(chǎn)泡沫形成的過(guò)程中，還是泡沫破滅的過(guò)程中，信心起著十分重要的作用。在形成泡沫的過(guò)程中，房地產(chǎn)投資的信心使促使人們不斷的投資房地產(chǎn)，形成泡沫，而泡沫一旦破滅，信心也蕩然無(wú)存，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)泡沫 信心 破滅

一、房地產(chǎn)泡沫的形成

在泡沫膨脹期間，大量的資金集聚房地產(chǎn)行業(yè)，投機(jī)活動(dòng)猖獗。伴隨一段很長(zhǎng)時(shí)間的房地產(chǎn)價(jià)格上升然后出現(xiàn)泡沫的膨脹，在某個(gè)突發(fā)事件下，房地產(chǎn)價(jià)格崩潰，一旦泡沫破滅。不僅導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡。而且還極易帶來(lái)金融危機(jī)生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)及政治和社會(huì)危機(jī)，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)多年的一蹶不振。

在房地產(chǎn)發(fā)展正常的情況下，房?jī)r(jià)如下式：P1=P2+P3

其中，P1為市場(chǎng)價(jià)格，P2為基礎(chǔ)價(jià)格，P3為投資增值價(jià)格。因?yàn)楹芏嗤顿Y商對(duì)房?jī)r(jià)的上漲充滿信心，所以將大量資本投入房地產(chǎn)，等房?jī)r(jià)上漲之后，再高價(jià)賣出，買家有可能是最終消費(fèi)者，也有可能是下一家投資需求者，但是可以肯定的是，投資需求是會(huì)使房?jī)r(jià)上漲的。而隨著房?jī)r(jià)不斷攀升，超出了消費(fèi)者的購(gòu)買能力，房產(chǎn)的需求者也就成為了投資需求者，投資需求者同時(shí)也是供給者，因?yàn)樗罱K還是要尋找下批購(gòu)買者，這樣，房產(chǎn)在投資們手中不斷交易，完全擠出了最終的消費(fèi)需求，使得房?jī)r(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)行業(yè)吸收的資金越來(lái)越多，形成房地產(chǎn)泡沫。此時(shí)，房?jī)r(jià)應(yīng)該如下式：P1=P2+P4

一旦人們認(rèn)為房?jī)r(jià)不可能再漲時(shí)，即對(duì)房地產(chǎn)失去信心，那么，最后一批投資者將無(wú)法賣出房產(chǎn)，不能收回資金，即在當(dāng)前價(jià)格下，突然失去了房產(chǎn)的需求者，使得房?jī)r(jià)迅速下跌，泡沫破滅。

信心是房地產(chǎn)泡沫膨脹的紐帶，本階段也是房地產(chǎn)已經(jīng)完全進(jìn)入了泡沫階段，消費(fèi)需求完全被擠出，商品房在投資商之間交易，使得更多的資金卷入房地產(chǎn)行業(yè)。對(duì)房?jī)r(jià)上漲的信心是商品房在投資商們之間交易的紐帶，隨著泡沫的膨脹，越來(lái)越多的投資商被卷入其中，只要人們對(duì)房地產(chǎn)的信心還在，泡沫也就不會(huì)破滅。

二、房地產(chǎn)泡沫的判斷指標(biāo)

從分析看，投資需求對(duì)消費(fèi)需求的擠出是衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵，我們從以下三個(gè)方面判斷這一擠出的程度。

房?jī)r(jià)收入比，這個(gè)指標(biāo)可以衡量消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力，是從房地產(chǎn)市場(chǎng)交易前的角度去判斷以后的交易是投資需求性還是消費(fèi)需求性。這一指標(biāo)側(cè)重于房地產(chǎn)泡沫膨脹的趨勢(shì)，有很重要的判斷價(jià)值。

一般來(lái)講，房屋空置率5%為適度，10%則為警戒空置率，超過(guò)20%為嚴(yán)重空置。據(jù)國(guó)家電網(wǎng)在全國(guó)660個(gè)城市調(diào)查顯示，有6540萬(wàn)套住宅的電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。其中上海、北京和深圳房屋的空置率已達(dá)到40%。這樣的空置率十分驚人。

租售比，這一指標(biāo)反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求被擠出程度，月租價(jià)格越高，說(shuō)明需要租房的人越多，即需求商品房但無(wú)力購(gòu)買的人越多，投資需求對(duì)消費(fèi)需求擠出程度越大。

三、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

（一）土地的有限性和土地財(cái)政

土地的價(jià)格直接決定了商品房的基礎(chǔ)價(jià)格，不解決土地問(wèn)題，就不能從根本上解決房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。

（二）房地產(chǎn)泡沫的膨脹因素——投資信心過(guò)剩

1.信貸擴(kuò)張、過(guò)剩的流動(dòng)性

過(guò)剩的流動(dòng)性也帶來(lái)了巨大的通脹壓力，2010年12月，我國(guó)CPI 漲幅就高達(dá)4.4%，今年前幾個(gè)月繼續(xù)上漲至4.9%，這意味著我國(guó)的實(shí)際利率處于負(fù)值，人們紛紛將錢投入了紅火的房市抵御通脹。

2.房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和住房預(yù)售制度

雖然房市遭遇了史上最嚴(yán)厲調(diào)控，人們關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期似乎沒(méi)有改變多少，36.6%的居民對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)表現(xiàn)出了明顯的悲觀情緒，上漲預(yù)期明顯增強(qiáng)。住房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入門檻，鼓勵(lì)更多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，讓更多的居民可以憑較少的資金先取得住房。但是，由于沒(méi)有一套健全的法律制度、信用體系及房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度，使得住房預(yù)售制度逐漸成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信用擴(kuò)張和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的工具，為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了制度溫床。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的防范措施

在房地產(chǎn)泡沫的防范中，主要有兩種做法，建立新的土地管理制度即限制商品房基礎(chǔ)價(jià)格。和通過(guò)各種政策，限制人們的投資熱情和投資行為。具體措施如下:

1.完善金融體系，從制度上防止泡沫的產(chǎn)生。

目前我國(guó)房地產(chǎn)金融體系主要與銀行制度有關(guān)，我國(guó)銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的我國(guó)的個(gè)人信用制度、抵押制度和抵押保險(xiǎn)機(jī)制不健全，銀行自身也存在著許多不足之處。銀行應(yīng)從嚴(yán)掌握貸款條件，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和居民住房消費(fèi)貸款的監(jiān)管力度，通過(guò)對(duì)貸前貸后的嚴(yán)格把關(guān)，既支持了優(yōu)良的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和個(gè)人貸款，又防止房地產(chǎn)泡沫累積的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2.建立房地產(chǎn)泡沫預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)

房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)包括：金融機(jī)構(gòu)貸款利率、貨幣供給增長(zhǎng)率等。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)、個(gè)人信用制度與發(fā)達(dá)國(guó)家存在較大差距，尤其是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集和統(tǒng)計(jì)存在明顯不足。想要建立一套完善的泡沫預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)存在相當(dāng)大的難度。

參考文獻(xiàn)

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