高房價的推手與抓手

當前，我國高房價困擾一直是全社會普遍擔憂的熱門話題。從2009年以來，中央政府不斷推出宏觀調控措施，但仍然收效甚微，為何出現如此狀況？我們確有必要分析一下高房價的成因，才能找到科學調控的新思路。

高房價形成的因素有哪些？我們必須從馬克思剩余價值理論中尋找答案。馬克思指出：剩余價值中體現工人的剩余勞動或無償勞動的那一部分，我們稱之為利潤。這種利潤并不是全部存入經營資本家的腰包。壟斷土地，使土地所有者能以地租名義——不管這土地是用于農業、建筑、鐵路還是用于其他生產目的——取得剩余價值的一部分。另一方面，擁有勞動資料，使經營資本家能生產剩余價值，即竊取一定量的無償勞動，這就使擁有勞動生產資料并把它全部或部分地貸給經營資本家的人。簡而言之，即放債的資本家，能以利息的名義要求取得剩余價值的另一部分，所以留歸經營資本家本身的，就只是所謂產業利潤或商業利潤的那一部分了。把住宅作為商品推向市場以后，參與生產這種商品的三種資本所有者，他們為了獲取利潤，共同推高房價就成了必然結果。

首先，政府為了經營和改造城市，尊重市場法則，將城市土地這種稀有資源，實行公開拍賣，誰出的價高就出讓給誰，本無可非議。因為不拍賣，更為社會公眾所不容。但由此產生的后果是城市土地轉讓收入成為政府口袋里的重要資源，也就激發了地方政府的賣地沖動。例如，2010年某沿海城市一年的土地轉讓收入超過1000億元，而當年該市財政收入不到1000億元。

其次，商業銀行作為信貸資本實行市場化運作后，投向房地產市場，獲取利息收入更是合理合法行為。如果信貸資本不參與，房地產開發商又從哪里去獲取資金向政府交地價呢？因此，地方政府暗中默許，并慫恿銀行大量向房地開發商借貸當然不足為奇。

第三，房地產開發商作為經營者，要獲取產業利潤的最大化，只有不斷變戲法似的推高房價。一方面通過提高住宅品質，另一方面通過推出新的住宅品種，以種種理由使推高房價成為可能。尤其是在市場供不應求的情況下，房價只漲不跌成為既成事實。往往在取得土地資源后故意放慢開發進度，用房地產漲價獲得的超額利潤來沖抵購置土地所支付的極少利息。

從上述分析中，不難看出高房價是由多種因素共同作用的結果。作為一個負責任的政府如何才能科學調控高房價呢？筆者認為，只要我們真正尊重市場規律從改善市場供求關系入手，是可以找到出路的。

一是調控土地資源供給，擴大市場房源增量。這是降低高房價的根本所在。如何才能調控土地呢？現在一、二線城市適合開發建設商品住宅的土地資源稀缺，不少資源已被開發商獲得并閑置，城市政府擁有的土地存量已經所剩不多了。在這種情況下，更要大膽創新稅收杠桿。一方面積極開征土地資源占有稅，迫使開發商加快土地開發，以增加市場房源，對于長期閑置不開發的土地由政府強制收回。另一方面，政府應繼續推出商品住宅用地，同時開發一部分保障房、安置房，使市場房源總量和品種結構能得到更大的改善，從而降低房價。

二是調控商品住宅品種結構，只滿足市民住宅的基本要求。我國人口眾多，土地資源短缺，在城市化進程不斷加快的情況下，我們只能選擇高密度低面積的保障水平，滿足市民住宅的基本要求。商品住宅以開發90平米以下為主，保障房開發以60平米以下為主。而對于部分高收入人群的大面積房屋需求，主要通過增加高額納稅的辦法來滿足。

三是限制住宅買賣投機，引導住宅消費向“一戶一宅”健康發展。從現實情況看，商品住宅買賣投機推高房價的作用不可小覷。但究其原因，是因為我們缺乏正確稅收政策調控。在我國完全可以采取實名登記擁有量；公示交易過程與納稅記錄；首套免稅、多購多征稅等措施，引導市民向“一戶一宅”的健康消費發展。

（作者為國家統計局深圳調查隊隊長）

責編/李逸浩 美編/李祥峰