江蘇省房地產市場價格的影響因素分析

摘 要： 近幾年，江蘇的房地產市場的價格持續上揚，房地產市場的供求矛盾突出。本文對影響江蘇房地產市場價格的各個因素分別進行了分析，結合影響房地產價格的主要因素進行了論述，認為影響房地產價格的因素不是固定不變的，隨著經濟的不斷發展，不同城市房地產市場都會根據自身城市的發展狀況，有著不同的表現形式，并提出了根據居民的收入等總體實際科學發展房地產的建議。

關鍵詞： 江蘇省房地產價格 影響因素 對策

一、引言

隨著我國城市的建設和發展，房地產業在國民經濟中占的比重越來越大，逐步成為我國經濟發展的支柱性產業。據統計，我國GDP每年都在以8%以上的速度增長，其中房地產業對GDP的貢獻率占到1.9%—2.5%，房地產既是生產和生活的必需品，同時又是一種資產的象征。房地產關系到一般老百姓的生活問題，也關系到一個城市發展的潛力，更關系到國家宏觀調控的各項經濟政策。在住宅房地產市場飛速發展的江蘇省，房地產真正開始于2000年，當時，商品住房的均價約為1000元/平方米，2004年江蘇加大了房地產市場投資力度，使得房地產市場成為投資的熱點。2009年，江蘇省房地產市場投資熱度再度提升，成為熱點，房價也在一路飆升，商品住宅的價格持續高升，個別地區的房價過萬，上漲的幅度較大。

二、江蘇省房地產發展現狀

江蘇省房地產產業的發展十分迅速，對房地產的價格現狀進行必要的分析，可以對江蘇省房地產市場的發展整體有一個概括性的了解。

（一）江蘇省城市房地產發展狀況

江蘇省的經濟發展在近幾年中取得了很大的成績。在區域經濟發展方面，社會的整體發展水平上有了較大的提高，社會保障能力也有了較大程度的提高，取得了十分顯著的社會、經濟效益。城市總體的功能在逐步上升，城市化程度也在不斷提高，城市房地產業也有了較大發展。

在上圖中我們可以看到江蘇省城市房地產2006年的總產值是5 424.85億元，比上年增長23.3%；2007年總產值為7010.57億元，同比增長29.2%；2008年總產值為8 308.46億元，同比增長18.5%；2009年總產值為10 264.92億元，同比增長20.1%，施工房屋的總面積也在不斷增加，2006年的施工房屋面積為63 140.49萬平方米，2009年的房屋施工面積為99 659.92萬平方米，比2006年增長了約31.6%，這一系列的因素，造成了江蘇省城市房地產業的不斷發展。

（二）江蘇省各地區房地產價格比較

江蘇省房地產價格在各個城市有著明顯的不同，蘇南地區的房價在單價上要高于蘇中，蘇北地區。下面是蘇南、蘇中、蘇北地區較有代表性的城市2005—2010年房地產價格均價圖。

（資料來源：江蘇統計年鑒2005年至2010年）

在上圖中，我們可以直觀地看到，蘇南、蘇中、蘇北各地區之間的房地產價格有著明顯的差據。

三、江蘇省房地產價格影響因素與分析

江蘇省房地產價格受多方面因素的影響，在經濟不斷發展的今天，房地產價格的上漲也越來越多地和社會的各方面發展因素聯系在一起。

（一）經濟因素對江蘇房地產價格的影響

1.經濟發展對房地產價格的影響

國民經濟的增長速度，國民生產總值，居民的收入水平，物價等經濟因素對房地產的價格有很大的影響，在國民經濟增長較快，居民收入水平高，資金充足的地區，國民生產總值用于投資、消費的部分也就大，用于生產性、投資性或消費等方面的房地產支出也就增加，從而促進了房地產的繁榮，帶動了房地產價格的上漲。

（資料來源：江蘇統計年鑒2004年至2009年《江蘇區域經濟發展差異的實證分析——2009年三大區域社會經濟狀況》）

由圖可見，近年來，江蘇省各區域人均GDP均呈現出上升趨勢。尤其是蘇南，增速加快，人均GDP遠高于三區域平均值。但蘇中和蘇北兩區域的情況均低于平均值，尤其是蘇北的人均GDP在2005年才突破10 000元。2009年人均GDP最高的蘇南與最低的蘇北差距高達45 444元。各區域實際差距逐漸拉大，也就給各自地域的房地產的發展帶來了不同程度的影響。

2.居民的人均可支配收入對房地產產業的影響

隨著江蘇省住房市場的不斷改革，房屋可以說成為居民日常重要的消費品，房地產價格與居民可支配收入之間的關系密切，一方面，購房者的數量逐漸增加，越來越多的居民開始具有購置房產的經濟能力，另一方面，隨著居民可支配收入的增加，對房屋的面積，地理位置、質量上的要求也在不斷上升，如果想降低房價，在不打壓房價的情況下，只有盡快提高居民的收入水平。

（資料來源：江蘇統計年鑒《江蘇區域經濟發展差異的實證分析——2009年三大區域社會經濟狀況》）

由上圖我們可以看出蘇南、蘇中、蘇北城鎮人均可支配收入的分布，在不同程度上可以看到居民的人均可支配的收入狀況對房地產市場的影響。蘇南地區由于人均可支配收入的上限較蘇中、蘇北地區要高出一籌，因此在城市的發展中，房價逐漸上升的同時，居民的人均可支配收入在一定程度上可以滿足房地產消費，而較之蘇中和蘇北地區，居民的可支配收入相對于蘇南，上限要低得多，因此居民的人均可支配收入遠不能滿足價格過快上漲的房地產市場的消費，因此房地產的價格較蘇南地區上漲的幅度較小。

3.消費水平對房地產產業的影響

在社會實際生活水平中，決定消費水平的有諸多的因素，如個人收入水平，商品的價格水平，消費的偏好，以及消費者的年齡結構等多個方面的因素影響。在既定的收入狀況下，消費結構的變化在一定程度上影響著房地產商品的需求水平。在現實生活當中，江蘇省大多數人購買商品房具有一定的困難，根本原因在于收入水平的基數低，收入水平達到人們消費結構的高度還有較大的差距，這一情況在短時間內不會有很大的改觀。

4.金融業對房地產價格的影響

房地產和其他商品一樣，也有著資金運轉的全過程，在連續不斷的過程當中，房地產對資金的需求量大，周轉期長，這就決定了房地產產業對金融業的依賴。而房地產市場也是金融業很好的投資方向，在現實社會中運轉過程中，金融業在房地產產業中扮演著提供資金的角色，與此同時房地產市場的盈虧對金融業的影響同樣巨大，這使得房地產的任何動作對金融業的影響都是不可忽視的。房地產企業依靠貸款來開發盈利，銀行也靠房地產信貸業務獲得快速發展，互惠互利，形成了一榮俱榮、一損俱損的關系。

5.土地價格對房地產的影響

從土地的角度看，在我國社會主義制度體系下掌控土地資源的是政府。土地的供給水平直接影響了房地產的供給量，也就對房地產的價格產生了直接的影響，而在房地產的開發上，政府的成本卻是零。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使得政府成為推動中國房地產業快速發展的動因。尤其是在實行“土地使用權招標拍賣出讓”政策后，土地價格大幅上漲，土地交易價格上漲自然增加了房屋開發成本，也就推動了房屋銷售價格的上漲。

6.房地產開發商對房價的影響

作為房屋的主要供應者——房地產開發商，其投機心理強。房地產開發商，包括專業的土地開發企業，資產負債率都很高。這就使得房地產開發商急切地希望樓盤開發后能盡快取得收益。而制定高額的房價，不但能使開發商的負債壓力減輕，而且能取得高額的利潤，這也使得房地產開發商不遺余力地宣傳房地產，在市場上造成了房地產的火爆局面，使消費者投資房地產的熱情急劇上升，致使房地產市場的銷售出現供不應求的局面，這又促使房地產開發商們不斷提高房價。

（二）政策因素對江蘇省房地產價格的影響

1.制度的不斷改革對房地產市場的影響

改革開放以來，我國住房制度不斷地改革，改變了原有的一些制度、政策和原則。住房制度的改革為房地產市場的形成創造了條件，從制度上保證了房地產市場體系的建立。隨著社會潮流的不斷發展，居民改變了住房觀念，使得買房成為了老百姓目前首要關注的問題。這也使得住房的需求不斷擴大。需求的擴大也就使得房價逐年上漲。房信貸不斷開放，住房金融制度隨著住房制度的變革和房地產的不斷發展，也在不斷地發展并發揮著作用，改變了大多數群眾的住房觀念，逐步形成了新的住房觀念，提高了居民購房的能力，拉動了房地產產業的快速發展，使得房價在原有的基礎上持續上漲。

2．城市的發展規劃對房地產的價格影響

城市的規劃在現今經濟不斷發展的情況下，對一個城市的發展尤為重要，在很大程度上決定了房地產產品所構成的城市形象和整體功能，在區位的選擇上，房地產的增值空間受制于城市的規劃。在不同的區位規劃上，土地的出讓價格不一，這一系列多個方面都對房地產有著影響。合理規劃城市的土地，是實現城市不斷發展的動力源泉。

3.金融政策對房地產價格的影響

當存款利率上調時，會吸引其他投資市場中的部分資金。江蘇省也或多或少受到存款利率的影響，存款利率升高，會使得炒房群體減少，從而對房地產價格產生一定影響，就目前情況而言，這種影響是微弱的，因為投資房地產的收益要遠大于存款的收益，并且投資房地產相對風險較低。圖5顯示的是江蘇省三個區域的人均存款圖。

（資料來源：江蘇統計年鑒《江蘇區域經濟發展差異的實證分析——2009年三大區域社會經濟狀況》）

從上圖中我們可以看到，蘇南、蘇中、蘇北地區的人均儲蓄存款數差距較大，就目前的銀行存款的利率來看，銀行存款的收益遠不如房地產市場的投資，造成了存款數在地區上的差異，在地區上蘇南的人均存款數相對而言較高，造成這種現象的原因是房價增長過快，居民在選擇投資房地產時，都處于謹慎觀望的姿態，而蘇中、蘇北地區的人均收入較蘇南還有一段距離，房價的上漲幅度較蘇南地區不是很大，但有上升的空間，因此部分居民希望投資房地產，以達到增值的目的。

（三）區位因素對江蘇省房地產價格影響

區位因素一般包括城市交通，城市設施，居住環境，以及城市中心影響程度，等等。商品住房的地段，環境，出行是否方便，商業服務業的繁華程度，隨著城市的發展，不是永恒不變的，隨著城市的規模，發展時間，城鄉差距的不同而有差異。在現實生活中，住宅受到區位、環境、交通及服務的設施的影響較大，在江蘇省大部分城市，中心區位的住房，一般交通便利，生活設施完備，房價一般較高，而處在城市郊區的住房，一般來說房價較中心城區適中。由此可以看出，房價的影響因素上，區位因素對房價的影響還是占很大的成分的。下圖分別是蘇南、蘇中、蘇北三個地區的三個重要城市的房價圖。

（資料來源：實際價格數據以2009年為例）

從上圖中我們可以看到，由于城市的區域不同，功能和區位的不同，房價也是不同的，因此我們可以真實地看到區域因素對房價的影響也是很大的。

四、對策分析

從城市的發展看，影響房地產價格的因素不是固定不變的。隨著經濟的不斷發展，不同的城市的房地產都將會有不同的表現。本文根據江蘇省發展模式提出一些房地產方面的對策。

（一）針對江蘇省城市化進程中人口增加的情況，及時增加住房供應量，提高居民的收入水平，與此同時改善居住的條件，在房價上漲的形勢下，加大投資需求。控制房地產開發的總量，調整好市場的結構，增加居民的收入，努力提升居民的購買力，這有助于江蘇省房地產市場的良性發展，有效地提高江蘇省整體的發展能力。

（二）改變住房供應的單一渠道，對土地出讓的價格進行必要的評估。根據市場的需要投放土地供應量，防止土地過量供應。根據市場供求矛盾的變化，適當增加土地的供應，能有效緩解市場的供需矛盾，在另一方面能夠達到抑制房價的目的。

（三）改變投資方向，加大對城市郊區的開發，加快房地產市場的發展。加強這方面的媒體宣傳，在緩解城市中心的人口壓力的同時，也使得城市郊區得到有效的發展，加快城市化的發展歷程。

（四）打擊房地產投機的行為，在稅收上控制房價的過快增長，在對老百姓投資房地產行為上，加強政策的引導，避免老百姓非理性的投資行為，減少投資的盲目性。加強對市場的監控，準確把握市場的變動，加強信息建設，適時向外界披露房地產市場的信息，讓老百姓在投資房地產時，能有一個很好的參考方向。這對抑制房地產市場價格有著一定的作用，可防止房地產炒房機構的投機行為。

（五）加大保障性住房的供應，緩解住房結構的矛盾。根據房地產價格不斷上漲的現狀，研究老百姓的收入結構，根據老百姓的收入結構，開發適合老百姓消費的住房。增加中小戶型的供應，加大保障性住房的市場準入，使社會各階層都能買得起房，住得起房。

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