誰有權(quán)處理小區(qū)公共設(shè)施

□ 本刊記者 陳 萌

誰有權(quán)處理小區(qū)公共設(shè)施

□ 本刊記者 陳 萌

會所包括小區(qū)六號樓三四兩層的大部分和樓群的屋頂花園。左圖為樓群的屋頂花園，花草葳蕤繁茂；右圖為施工隊拆除后的內(nèi)部情況，一片狼藉。圖/陳萌

近4000平米的小區(qū)會所本欲建成幼兒園等公共區(qū)域，但卻空置了10余年，一直未能利用。問題究竟出在何處？小區(qū)內(nèi)公共場所的所有權(quán)和支配權(quán)究竟屬于誰？

一處位置優(yōu)越、設(shè)計規(guī)劃合理、近4000平米、市值逾1億元的小區(qū)會所，本應(yīng)建成幼兒園及文化室，但卻空置了10余年，一直未能利用。

這處規(guī)劃中的會所位于北京市朝陽區(qū)惠新苑小區(qū)，由小區(qū)6號樓三、四兩層的絕大部分構(gòu)成，共計4000平方米，含數(shù)十間房屋。記者從小區(qū)業(yè)主柴先生處了解到，惠新苑小區(qū)在2000年開售時，開發(fā)商曾告知業(yè)主，這片大面積的區(qū)域?qū)⒆鳛樾^(qū)業(yè)主的會所。在開發(fā)商送給業(yè)主的規(guī)劃平面圖中，也可看到，這一區(qū)域被標(biāo)注為幼兒園和文化室，還包括“音體室”、“兒童活動場地”、“洗衣室”、“冷藏室”等等。

曾經(jīng)，這個會所短暫地開放過。2005年，在未告知業(yè)主的情況下，小區(qū)的開發(fā)商—朝陽區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司（簡稱朝開）將會所無償轉(zhuǎn)交給了小區(qū)所在地的地方政府—朝陽區(qū)小關(guān)街道辦事處。

在被小關(guān)街道辦事處接管的5年時間里，會所長期大門緊鎖，小區(qū)居民無法入內(nèi)，更別說享受任何服務(wù)。今年5月初，施工隊突然進(jìn)駐會所并開始進(jìn)行大規(guī)模的拆除和裝修。施工半個月后，經(jīng)業(yè)主詢問才被告知街道辦事處要在此處建設(shè)大規(guī)模的養(yǎng)老機構(gòu)。現(xiàn)經(jīng)小區(qū)業(yè)主與相關(guān)部門交涉，施工已被制止。

那么，到底小區(qū)內(nèi)公共場所的所有權(quán)和支配權(quán)是屬于小區(qū)業(yè)主還是開發(fā)商？對此持有疑問的業(yè)主不在少數(shù)，出現(xiàn)類似糾紛也絕非惠新苑小區(qū)一例。為此，記者向北京盈科（上海）律師事務(wù)所宋安成律師咨詢了相關(guān)問題：

民生周刊：小區(qū)會所的所有人（權(quán)利人）是誰？當(dāng)前法律是怎樣界定的？

宋安成律師：按照《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是以登記為原則，法院也只會審查登記情況，而不會審查投資主體。不動產(chǎn)一般以登記備案來確定產(chǎn)權(quán)人，如果本案中開發(fā)商已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記，可以認(rèn)定其為產(chǎn)權(quán)人。

民生周刊：在現(xiàn)有的國家法律（如《物權(quán)法》）和政府法規(guī)中，對于小區(qū)會所的產(chǎn)權(quán)是怎樣規(guī)定的？

宋安成律師：《物權(quán)法》第七十三條：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。從業(yè)主角度講，可以將小區(qū)會所理解為小區(qū)的公共場所，歸全體業(yè)主所有。但如果開發(fā)商已經(jīng)有產(chǎn)權(quán)的，按照《物權(quán)法》規(guī)定的以產(chǎn)權(quán)登記原則認(rèn)定產(chǎn)權(quán)人，那么會所就不屬全體業(yè)主所有。

民生周刊：小區(qū)會所的投資方是誰？

宋安成律師：如果從成本角度講，或者從投資主體角度講，按照國家物價局、建設(shè)部、財政部下發(fā)的《商品住宅價格管理暫行辦法》規(guī)定，開發(fā)商已將小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和配套公共建筑建設(shè)費計入小區(qū)的房屋價格，并將預(yù)算造價按住宅面積所占比例分?jǐn)偟矫恳粯I(yè)主的房屋單價中。所以，在房屋全部出售的情況下會所成本由業(yè)主分?jǐn)偦旧蠜]有太大的爭議。以惠新苑小區(qū)為例，如果會所目前的市值為1億元，則小區(qū)平均每戶沉淀（公攤）在其中的資金超過16萬元！無法否認(rèn)的事實是，小區(qū)業(yè)主是會所的投資人，卻沒有產(chǎn)權(quán)。

一般情況下，會所的建造成本不會單獨立帳，從開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程看，其很難將會所土地成本（土地出讓金）、配套費用、建安成本、稅收等與整個小區(qū)的住宅物業(yè)進(jìn)行分開。理論上存在開發(fā)商承擔(dān)會所所有成本的可能性，但現(xiàn)實中幾乎沒有開發(fā)商將會所與小區(qū)其它物業(yè)在成本上進(jìn)行分開操作，所以開發(fā)商單獨承擔(dān)會所的開發(fā)成本是不可能的，如果開發(fā)商認(rèn)為其分?jǐn)偭顺杀荆谠V訟時可以要求他們拿出證據(jù)。

民生周刊：誰有權(quán)改變公共建筑和共用設(shè)施用途？

宋安成律師：按照目前的法律規(guī)定，開發(fā)商的許諾已經(jīng)構(gòu)成合同的組成部分，其不得變更，即使受讓人小關(guān)街道也無權(quán)進(jìn)行變更，道理在于會所產(chǎn)權(quán)人變化是不能改變房屋的使用功能的，如同住宅商品房換了產(chǎn)權(quán)人，也只能做住宅用一樣的道理。

廣告及材料對于會所的描述已經(jīng)足夠“明確具體”，“開發(fā)商的許諾已經(jīng)構(gòu)成合同的組成部分，”當(dāng)初作為樓盤的一個銷售亮點，“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。” 事實上，正如很多業(yè)主所說：“我就是看上你介紹的會所、綠地等條件才買你的房子的”。朝開的這些廣告和材料，正是業(yè)主購房的前提和條件，這就是要約。

從會所使用的角度講，開發(fā)商首先不能單方改變會所的用途，其應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時的售樓廣告為業(yè)主提供小區(qū)會所服務(wù)，比如說健身、娛樂等功能。開發(fā)商單方改變會所功能，實際上就是違約，業(yè)主有權(quán)利要求其恢復(fù)其售樓時許諾的會所的功能。

民生周刊：發(fā)生類似情況，業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)？

宋安成律師：業(yè)主維權(quán)應(yīng)當(dāng)堅持合法、理性的原則。所謂合法，是說業(yè)主維權(quán)要有法律上的依據(jù)，就惠新苑小區(qū)維權(quán)來說，就是指小區(qū)業(yè)主委員會要有證據(jù)證明開發(fā)商單方面改變會所用途是違反相關(guān)法律規(guī)定，且違反合同約定的（樓書、廣告）等等。理性是指有理、有節(jié)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極與開發(fā)商、政府部門進(jìn)行溝通，及時了解對方的態(tài)度，并調(diào)整維權(quán)策略。

通過法律程序解決應(yīng)作為最后手段。因為一旦走上司法途徑，就沒有回旋余地了。

惠新苑小區(qū)糾紛一事，建議首先查明小區(qū)的產(chǎn)權(quán)問題，堅持不管產(chǎn)權(quán)在誰的名下，都不得改變會所的規(guī)劃用途和開發(fā)商承諾的用途。明確會所是小區(qū)的組成部分，按照《物權(quán)法》規(guī)定應(yīng)由全體業(yè)主決定其用途。并且業(yè)主有要求開發(fā)商配備幼兒園、咖啡館、學(xué)習(xí)室等具體功能的權(quán)利。

相關(guān)法律法規(guī)摘錄

《商品住宅價格管理暫行辦法》第5條規(guī)定商品住宅價格由成本、利潤、稅金、地段差價項目構(gòu)成，其中成本中又包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)及非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費等。

《物權(quán)法》條文第七十六條第五款規(guī)定，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；第六款規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施……應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

按照一般的理解，改建有兩層含義：一是建設(shè)結(jié)構(gòu)上發(fā)生變化；二是功能的發(fā)生變化。會所改為敬老院的行為，應(yīng)當(dāng)既會發(fā)生結(jié)構(gòu)上的變化，也會發(fā)生功能上的變化，所以應(yīng)當(dāng)是通過三分之二以上業(yè)主同意的。

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。”

第五十五條：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用”。

□ 編輯周 婕□ 美編閻 瑾