誰為拆遷“暴富”謀“錢途”

□　本刊記者　陳　曉　張　寧

誰為拆遷“暴富”謀“錢途”

□本刊記者陳曉張寧

2011年4月14日，寬大的會(huì)議室內(nèi)，400余人濟(jì)濟(jì)一堂，這場長達(dá)兩個(gè)小時(shí)的講座只有一個(gè)主題，那就是“拆遷款資產(chǎn)配置”。

這是由北京市門頭溝區(qū)政府組織的一場講座，由財(cái)富管理網(wǎng)CEO、華晨星財(cái)富管理顧問公司總經(jīng)理?xiàng)畛恐髦v。坐擁十幾項(xiàng)社會(huì)職務(wù)的楊晨是京城各大財(cái)經(jīng)媒體的座上客，具備良好的口才和豐富的獨(dú)立理財(cái)經(jīng)驗(yàn)。

講座通俗易懂，詼諧而生動(dòng)，在場的人遲遲不愿離去。據(jù)介紹，當(dāng)天參加講座的人員除部分基層政府工作人員外，都是門頭溝當(dāng)?shù)夭疬w戶，他們都因被拆遷而獲得80萬元至1000萬元不等的拆遷補(bǔ)償款，平均獲得補(bǔ)償款在2萬元至300萬元左右。

類似講座在北京許多地區(qū)都曾舉辦過，大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)曾邀請(qǐng)理財(cái)師為200多名婦女舉辦“家庭科學(xué)理財(cái)”講座；豐臺(tái)區(qū)也曾邀請(qǐng)金融專家，為重點(diǎn)村的村民舉辦理財(cái)講座，教村民拆遷款該怎么花。

隨著北京城市改造建設(shè)的不斷推進(jìn)，大量地區(qū)面臨拆遷，并逐步推演至遠(yuǎn)郊農(nóng)村，當(dāng)?shù)鼐用褚搏@得新居或金錢補(bǔ)償，相當(dāng)一部分人因此“一夜暴富”。

拆遷致富顛覆了傳統(tǒng)的致富模式，幾年間，“城中村富二代”的故事在全國已經(jīng)普遍上演，他們的生存狀態(tài)越來越多地為社會(huì)所關(guān)注。在外界艷羨與爭議的背后，拆遷戶們離開祖輩生存多年的土地，面對(duì)近乎天翻地覆的生存狀態(tài)的改變，如何合理配置拆遷款，讓資產(chǎn)保值增值，而不落入“暴富病”的窠臼，也成為所有拆遷戶們不得不直面的現(xiàn)實(shí)話題。

一夜暴富

“要想富，當(dāng)拆遷戶。”這句調(diào)侃已經(jīng)成為許多人心態(tài)的真實(shí)寫照，拆遷拆出的“一夜暴富”神話，也在紛紛上演著。

深圳崗廈村拆遷集體暴富，造就出十個(gè)億萬富豪。2010年，繼崗廈之后，深圳最大的城中村——大沖一夜成名，有媒體報(bào)道，大沖因舊改而出現(xiàn)了10個(gè)億元富翁，40多個(gè)千萬富翁。

廣州市天河區(qū)進(jìn)行的“大規(guī)模改造”中，當(dāng)?shù)卮迕褚虿疬w補(bǔ)償而一夜暴富，每戶村民都將有過百萬元身家，最多一戶可回遷近5000多平方米，估價(jià)超5000萬。

在北京，著名酒吧街南鑼鼓巷南口因興建地鐵站而拆遷部分老房，有網(wǎng)友爆料每平米補(bǔ)償金高達(dá)15萬元至30萬元不等，當(dāng)?shù)鼐用裢嘎叮腥斯獠疬w補(bǔ)償就拿了9000萬元。幾乎一夜之間，這條小胡同就誕生了無數(shù)“百萬富翁”。

而另一個(gè)位于北京東北四環(huán)外的村莊——大望京村也因拆遷而聞名，全村拆遷補(bǔ)償總額高達(dá)50億元，全村1700戶農(nóng)民，戶均近300萬元，20%的住戶甚至拿到六七百萬。拆遷讓大望京村全村跑步進(jìn)入百萬元戶級(jí)別。

在河南省鄭州市，城中村拆遷改造也讓很多村民一夜暴富，大多數(shù)村，上至老人下至頑童，每人都分到了200平方米的房子，折合市價(jià)百萬元；有的一家分到6000平方米的房子，折合市價(jià)2000多萬元。

以一戶三口之家為例，有三分地的宅基地，若是執(zhí)行六七年以前的拆遷政策，該戶家庭除了獲得兩三套回遷樓房外，還會(huì)獲得二三十萬元的拆遷抵償。若是執(zhí)行最新的補(bǔ)償政策，這筆拆遷款的數(shù)額已經(jīng)有了大幅增長。獲得數(shù)百萬乃至上千萬拆遷補(bǔ)償款的農(nóng)民也不乏先例，而該戶家庭若僅僅靠務(wù)農(nóng)，年收入也就在數(shù)萬元。因拆遷而獲得幾百萬、幾千萬，甚至上億補(bǔ)償款的都不鮮見。

暴富為這些人帶來喜悅，也帶來不安，他們面臨巨大的尷尬。許多人一直延續(xù)著祖祖輩輩“面朝黃土背朝天”的生存狀態(tài)，日出而作日落而息，忽然面對(duì)一筆可觀的巨額補(bǔ)償款，他們往往無所適從。

以大望京村為例，去年一年里，全村不到1700戶農(nóng)民，新增了600多輛小汽車，且都是價(jià)值幾十萬以上的“好車”。

然而，在買車、買房的消費(fèi)大潮背后，是另一種景象。

對(duì)于可觀拆遷款的用途，許多人也顯得無所適從，在北京的一些拆遷村中，出現(xiàn)了村民用寶馬拉黑活，開高級(jí)車去掃馬路的現(xiàn)象。

一位拆遷戶告訴記者，他們村一場拆遷巨額補(bǔ)償下來，家庭凈是鬧離婚的，出了上百起官司，有母親告閨女的，有哥哥告弟弟的，姐妹鬧得誰也不理誰的，大打出手的，還有莫名其妙20多人離世的。

“這顯然都是拆遷費(fèi)給鬧的，看來拆遷致富其實(shí)也是挺毀人的。” 這位農(nóng)民說。

長期辦理拆遷案件的律師李文謙表示，目前他所代理的許多案件都是由于獲得巨額拆遷款后家庭分配不均而導(dǎo)致矛盾糾紛，親人對(duì)簿公堂，甚至釀成更大悲劇。

理財(cái)規(guī)劃

楊晨為記者講述了當(dāng)天在門頭溝區(qū)所舉辦的講座內(nèi)容，他首先用猶太人的例子為大家解釋了什么是“真正的富人”。

楊晨認(rèn)為，成熟市場中真正的富人，他們往往不炫富，不開豪車，不濫買奢侈品，具有成熟的消費(fèi)理念和生活態(tài)度。他認(rèn)為，對(duì)于忽然獲得巨額財(cái)富的拆遷戶，應(yīng)該正確引導(dǎo)，使他們知道這筆錢不應(yīng)用于揮霍和奢侈消費(fèi)，而應(yīng)以退休和子女教育為理財(cái)目標(biāo)。

楊晨現(xiàn)場為大家算了一筆賬，一位老人在門頭溝區(qū)退休后需要多少錢才可以過得比較富足，最后得出的答案是300萬，即在解決子女教育、住房、醫(yī)療等問題的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)投資收益。

而對(duì)于投資理財(cái)，楊晨不建議拆遷戶們?nèi)ゲ僮黠L(fēng)險(xiǎn)較大的股票，而建議他們購買一部分指數(shù)型基金，或拿出一部分資金去創(chuàng)業(yè)，參與社區(qū)服務(wù)型創(chuàng)業(yè)。對(duì)于投資過程中資金的配比，楊晨則沒有給出具體的建議，他認(rèn)為應(yīng)該根據(jù)個(gè)人情況而定。

“大部分拆遷戶缺乏投資理財(cái)產(chǎn)品的知識(shí)，我也很擔(dān)心營銷人員忽悠他們過多地配置一些資產(chǎn)，假如有300萬元的資產(chǎn)配置7萬元至80萬元左右的保險(xiǎn)也是可以的。”楊晨表示。

與拆遷戶對(duì)銀行類投資產(chǎn)品的偏好相比，銀行似乎并未對(duì)拆遷戶群體做更多的功課。一名當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T表示，大部分村民文化層次不高，希望各種金融機(jī)構(gòu)除設(shè)計(jì)各種投資產(chǎn)品外，也要做一些公眾的知識(shí)性普及工作，否則在接觸理財(cái)產(chǎn)品時(shí)，村民們很容易被“忽悠”而缺乏判斷力。

深圳大沖舊村改造補(bǔ)償金造就10個(gè)“億元戶”，這樣的“一夜暴富”神話在全國各大城市輪番上演。圖/CFP

一名拆遷戶則表示，他更傾向于投資央行票據(jù)等銀行類理財(cái)產(chǎn)品，雖然收益率低，但是穩(wěn)健。“其實(shí)我最大的愿望就是跑贏通貨膨脹。”這位農(nóng)民說。

被爭奪的市場

2010年初，北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)小寨村進(jìn)入拆遷程序，每家拆遷戶一般都可獲得從數(shù)十萬到數(shù)百萬不等、乃至更多的補(bǔ)償款，

嗅覺敏銳的農(nóng)行昌平支行為該村拆遷戶提供上門服務(wù)，短短幾個(gè)月間挖掘近30戶小寨村拆遷客戶，吸收儲(chǔ)蓄存款約2000萬元。

據(jù)悉，農(nóng)行專門成立了入村工作小組，為每一戶拜訪過的拆遷客戶家庭建立檔案，匯總成入戶綜合統(tǒng)計(jì)表，并加以分析研究，為客戶量身定做理財(cái)方案。從入戶的第一次接觸，到與客戶達(dá)成協(xié)議，再到客戶領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款，農(nóng)行沙河分理處還出車派人陪同客戶辦理，辦理完畢后，又將客戶送回家中。

然而，看似人性化的服務(wù)背后是極具針對(duì)性的市場策略。

記者來到農(nóng)行北京市豐臺(tái)支行，工作人員表示沒有聽說過專門針對(duì)拆遷戶的理財(cái)業(yè)務(wù)，而在朝陽支行，工作人員則表示，有一款名為“遷喜得利”的理財(cái)產(chǎn)品，專門針對(duì)城中村改造農(nóng)戶專享，對(duì)不同年齡、不同風(fēng)險(xiǎn)承受能力的農(nóng)村拆遷居民，由個(gè)人客戶經(jīng)理提供一對(duì)一的一站式個(gè)性化服務(wù)。比如，針對(duì)拆遷家庭不同的實(shí)際情況，提供“添喜”、“旺福”、“增祿”和“長壽”四種理財(cái)方案。每種方案會(huì)對(duì)客戶資產(chǎn)在儲(chǔ)蓄存款、國債、貨幣基金、債券基金、股票基金、保險(xiǎn)、理財(cái)產(chǎn)品等品種的配置比例上提出不同建議。但對(duì)于這款理財(cái)產(chǎn)品的具體操作方式，柜臺(tái)值班人員則表示不太熟悉。

一位農(nóng)行高層工作人員透露，農(nóng)行僅在重點(diǎn)拆遷區(qū)域的分理處配置這類產(chǎn)品，針對(duì)不同的市場特點(diǎn)提供不同的理財(cái)服務(wù)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2010年，朝陽區(qū)有近45個(gè)村拆遷，涉及4.67萬農(nóng)民；海淀區(qū)有20個(gè)村拆遷，大興區(qū)有64個(gè)村拆遷，懷柔區(qū)有3個(gè)城中村拆遷，昌平區(qū)至少30個(gè)村拆遷。

這是一場激烈的客戶爭奪戰(zhàn)，據(jù)了解，在每一個(gè)拆遷村所在地，都會(huì)有許多銀行選擇蹲點(diǎn)服務(wù)，爭奪客戶資源。

一位業(yè)內(nèi)人士透露，這場競爭從2009年開始即愈演愈烈，在2010年進(jìn)入白熱化，而目前在市場上并未看到最大的贏家，只有一個(gè)顯而易見的特征是，與保險(xiǎn)公司、基金公司相比，客戶更愿意選擇儲(chǔ)蓄而非投資。

記者走訪了位于亞運(yùn)村的展恒理財(cái)，專業(yè)從事家庭理財(cái)服務(wù)多年的理財(cái)總監(jiān)石端義表示，目前他正在服務(wù)一些拆遷戶客戶。

石端義介紹，在近期亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的拆遷過程中，絕大多數(shù)家庭都可以獲得300萬元左右的拆遷款，而這部分投資者大部分還是傾向于把錢存進(jìn)銀行，做成活期儲(chǔ)蓄。

石端義認(rèn)為，拆遷戶理財(cái)首先應(yīng)考慮個(gè)人及家庭生活成本的增加，同時(shí)對(duì)資金收益率有預(yù)期，保證生活質(zhì)量能夠長期穩(wěn)定的提高，然后就可以根據(jù)投資預(yù)期和市場情況做一些資產(chǎn)配置。

亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存認(rèn)為，拆遷造就財(cái)富的許多故事，都在印證著我們是通過各種舊城改造、棚戶區(qū)改造、危陋房改造來實(shí)現(xiàn)城市和城郊居民居住水平的改善。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在財(cái)富故事的背后，不應(yīng)過度渲染“暴富”色彩，更應(yīng)關(guān)注的是對(duì)拆遷戶個(gè)體權(quán)益的尊重與保護(hù)。

“對(duì)拆遷戶客戶的爭奪非常激烈，我們也一直在關(guān)注這個(gè)群體，希望尋找到更多的客戶，一切取決于能不能給客戶提供他需要的東西。”石端義表示。

□編輯尹麗麗□美編龐佳