從物業稅到房產稅

于海峰

自2003年10月黨的十六屆三中全會提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一的物業稅，相應取消有關稅費”以來，房地產稅制改革一直是人們每年關注的熱門話題。近期，財政部原則同意重慶市開征房產稅、上海市房產稅改革方案已獲批準以及今年在部分城市進行房產稅改革試點。

從物業稅到房產稅，可以說我國房地產稅制改革的思路已經越來越清晰。從最初關注理順分配關系、推進稅費改革、將房地產流轉環節的部分稅負轉移到保有環節。促進房地產市場健康發展，到關注對個人和家庭住房需求，重點對高檔住宅，超過一定面積的住房消費進行稅收調節。表明自物業稅在部分城市模擬空轉試點以來，房地產稅制改革已逐步進入實操階段。

與物業稅不同，房產稅在我國并非新稅種，新中國成立之初，政務院在1950年1月頒布的《全國稅政實施要則》中。就規定在全國統一征收房產稅和地產稅。1951年8月，政務院頒布了《城市房地產稅暫行條例》，1973年簡化稅制時并人工商稅。第二步利改稅后，城市房地產稅分成房產稅和土地使用稅兩個稅種。1986年9月15日，國務院正式頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年的10月起正式實施。當時對外資企業和外籍個人仍沿用城市房地產稅。根據2008年12月31日國務院第546號令和《財政部國家稅務局關于對外資企業和外籍個人征收房產稅有關問題的通知》，自2009年1月1日起，房產稅實現了內外統一。

可以說，自1986年以來，我國的房產稅作為地方稅種一直存在。只是該稅種僅對單位和個人的經營性用房按房產余值(房產原值一次性減除10％～30％后的余值的)1.2％或租金的12％征收。對個人所有的非營業性用房產免征房產稅。

現在人們所關注和熱議的正是對個人所有的非營業用房產的征稅問題。雖然房產稅屬于地方稅種，但由于地方并無稅法制定和修訂權，故重慶、上海等地如對個人所有的非營業用房征稅必須得到國務院的授權和批準。

毫無疑問，重慶、上海等地的房產稅改革并非針對居民的基本住房需求，對第一套房、人均面積在一定標準以下的住房肯定會免稅，亦有通過征稅用于保障房建設的提法。可以說，房產稅改革的初衷可能是調節房地產市場的需求結構，抑制過旺需求，引導居民住房消費行為等。但房產稅改革畢竟涉及政府、企業、個人等多方利益。對政府而言，房產稅將來很可能成為地方政府的重要財源，對緩解地方財政困難很有幫助，但納稅人最關心的是這部分稅收將如何使用?如果僅僅成為增加地方政府收入，解決地方財政困難的措施，就會與改革的初衷背道而馳；對房地產企業而言，他們最關心的恐怕是自身利益，最擔心的將是個人住房消費行為的變化會抑制過度的房地產需求，從而影響他們的投資回報；對擁有高檔住宅和多套住房的個人而言，最關心的當然會是未來負擔的實質性增加。各種利益的博弈可能會影響房產稅改革方案的順利推進。當然，對筆者而言，希望房產稅改革能夠達到預期的效果。

房產稅改革正視如下政策和技術性的問題，需要認真對待和研究解決。實施方案必須科學設計，否則將影響預期效果。

一、改革會否使房價下降或穩定在相對合理水平問題。筆者認為，征收房產稅后，房價下降的可能性有，但不能期望太高，如能使房價保持在相對穩定的水平即算成功。

二、改革后地方政府能否真正擺脫對土地財政的依賴。房產稅將來可能會成為地方政府的主要稅源，可能會緩解地方財政困難。但同時，也要考慮地方住房用地供給問題，要做到科學規劃和集約用地，要改變土地供應方式，真正擺脫對土地財政的依賴。

三、房產稅改革如何確保公平，會否產生新的不公平。人們最關心的是如何征、稅負如何定的問題，房產稅的起征面積要合理確定，從保護廣大民眾居住權益和改善住房條件的角度出發，可以對高檔住宅、人均面積超過一定標準的部分征收，而且要充分考慮區域差異，由地方根據實際情況確定。如按房產評估價征稅，必須解決評估機構、評估方法等的科學、公平、公正問題，要有相應的法律作保障。稅率標準不能定得太高，要優先考慮調控效應。

四、與房產稅改革密切相關的財產登記制度和房產實名化問題。要確保房產稅改革成功必須徹底解決房產登記實名制問題，要找準調控對象。否則，如像個人所得稅主要由工薪階層繳納一樣，房產稅主要由中產階層繳納，就與改革的初衷背道而馳了。

五、要加大保障房建設力度，引導居民住房消費觀念。征收房產稅的同時，要更加關注低收入群體的住房需求問題，要形成政府、個人、市場多渠道解決住房需求的機制。要通過征稅遏制過度需求、打擊投機炒作、維護市場秩序、培育健康居住觀念。