一招解決不了房價問題

丁學良

政府壟斷是最有可能造成房價居高不下的。這不僅在俄羅斯，在香港也同樣得到驗證。

我最近幾年也想在喜歡的地方買房，所以這里不從理論，而從消費的角度來談談房價問題。有人說，中國房價高居不下，是因為東南沿海的土地太緊張，人口太多。這個解釋有一定道理，但并不全面。

我去年10月份到俄羅斯遠東的一個重要城市考察，我們的翻譯也曾經在北京和海南工作。他帶我們去看他在俄羅斯的房子，3層樓，70多平方米，樓齡大概有7～8年，但是價格一點都不便宜。俄羅斯的土地超級豐富，一個城市就四五萬人口，到處都能看到空地。但問題在于這些空地不能隨便蓋房子，因為土地是政府所有。

因此，無論土地資源多么豐富，人口多么稀少，如果政府是城鎮土地的唯一地主，房價很難低得下來。政府壟斷是最有可能造成房價居高不下的。這不僅在俄羅斯，在香港也同樣得到驗證。香港擁有自由度幾乎最高的市場經濟，唯有土地審批權掌握在政府手里，香港房價處于全世界最高的水平。把俄羅斯和香港放在一起，它們在許多方面，比如人口密度、土地資源、富有程度、經濟成熟程度等都不一樣，但共同點是土地為政府一家所有。

在中國，人們提出各種辦法治理高房價，但是一招是解決不了高房價問題的，需要很多招。

第一招就是城鎮土地，包括城鎮周圍的土地應當降低政府壟斷程度。這個問題要首先解決。另外，如果賦予大中城市周邊的小產權房產權，讓它們進入市場交易，房價也能馬上降下來一大截。這第一招是影響面積最大，也是影響房價幅度最大的，如果這招不能實行，其他招數都是邊緣化的。

第二，即使土地壟斷的問題完全解決，也難以保證房價一定降下來。現在全球范圍內大部分經濟體都是流動資金過分充足，而資金跨越國境邊境流動的渠道越來越多，除非把門關起來，否則都很難阻擋境外資金進入把房價炒高。我在澳大利亞工作時，到3個城市看過房子，悉尼、堪培拉，還有悉尼和堪培拉之間的一個小城市。小城市非常漂亮，帶有北歐風情，靠近大海，擁有大片森林，氣候宜人。我去看房子的時候是1997年年底，我當時問房價，當地人說房價已經炒得很高了，價格本地人已難以承受。這是由于上世紀90年代末，很多外國人，如日本、北歐等，都熱衷于在澳大利亞買房，使得大量流動資金涌進澳大利亞。等到去年，以為金融危機后房價會下跌，澳大利亞的朋友又去那里幫我問了房價，80～120平方米的公寓，還要65萬～85萬澳元(澳元兌人民幣匯率約為1：6.6)。澳大利亞的土地資源是很豐富的，而且政府壟斷土地資源的程度是很低的，但由于投機性的購房者太多，房價還是非常高。所以解決房價問題的第二招就是限制非本地的居民進來炒房，影響當地居民的真正住房需求。但這個限制不是目前流行的“限購”，而是采用對投機性住房加重稅收的手段。

第三，看看富裕國家，有多少人畢業一兩年就買房?大部分經濟較發達的國家，人們第一次買房，都在進入勞工市場以后的8～12年，大概在35～40歲之間。這時候可能積累了一點資金、銀行貸款有信用歷史，或者已結婚成家，買房就比較輕松了。但在這之前的10幾年，就要解決租房的問題。我居住過的國家，無論在美國、澳大利亞還是德國，租房市場都很發達。買房與租房很不一樣，無論是一個城市還是一個地區，房地產的泡沫可能在長時間內都是很大的，但買房的價格高，租房的價格不一定很高，兩者并不完全掛鉤。所以，租房市場就是第三招。這對中國來說十分實際，在大中城市，很多人參加工作的頭幾年，無論是工資還是工作的穩定性，都不足以支撐買房，因此應該盡快建立一個靈活、公平的租房市場。中國完全有條件發展這一塊，現在很多人擁有二套房三套房，有些地方的住房空置率達到50％以上，這些房子應該進入租房市場。

第四招是多建保障房和廉租房。最具代表性的是香港，香港的房價太高，低收入者難以承受，因此在上世紀六七十年代，他們出來游行抗議。這使得當時的港英政府認識到，香港社會要保持穩定，最重要的是讓最窮困的那部分人有地方住，所以建設了大批公租房。這對內地也是有現實意義的，內地大城市也有所謂蝸居和住地下室的蟻民。而政府建保障房和廉租房，目的就是解決大城市中家庭收入最低的部分人的住房問題。這部分人的先決條件是城市居民，這是公平的，公租房相當于本地政府的福利，如果不是這個城市的納稅人，就不應當享受這種福利。另外，保障房和廉租房如何分配，應當建立一套評分機制。但要注意，這套機制也是最容易被濫用的。因此，評分機制必須是科學和透明的，比如家庭收入、稅收、分數等都要張榜公布。

這四招如果能在不太長的時間內，在大中城市推出，房價過高的問題，不能說完全解決，但也能解決一大半。