淺析投資性房地產公允價值計價模式的缺陷

蔣星宏

2006年2月15日，我國發布了新的企業會計準則體系。新準則的一大特點和亮點就是在一定范圍內有保留的、謹慎的采用公允價值計量。公允價值計量進入新準則能否達到預期效果，公允價值與歷史成本哪個更能實現會計目標，針對這一問題，本文擬從《投資性房地產》準則入手，對公允價值、歷史成本再次進行探討，以期為我國會計準則特別是《投資性房地產》準則計價方式的選擇和改進提供新的視角。

一、投資性房地產計價模式的選擇具有主觀性

新準則規定，對投資性房地產的后續計量，企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。準則表明，企業可以自行選擇采用歷史成本或公允價值計量，企業選不選用公允價值計量可能完全出于盈余管理的需要。其結果是，企業間的計量標準不統一。

計價模式的選擇會不同程度地受到企業管理當局和會計人員主觀意志的影響，這就不利于投資分析時對公司間的數據進行比較，導致擁有投資性房地產業務的不同企業的報表缺乏可比性，更不利于國際投資者對投資性房地產的價值判斷。從而背離了利用公允價值和國際性企業統一價值判斷依據的初衷。

新準則賦予企業投資性房地產計量的選擇權，不利于如實披露企業的財務信息，不利于同類業態的房地產企業的價值橫向比較，不利于政府監管部門從宏觀上把握房地產行業的發展態勢，不利于政府出臺準確的房地產監管政策。

根據2007年上市公司年報披露的情況分析，2007年我國擁有投資性房地產業務的上市公司有630家，僅18家公司（占630家的2.86%）采用公允價值對投資性房地產進行后續計量，而這18家公司對公允價值計量也采用了不同的方法，其中采用房地產評估價格的有10家，采用第三方調查報告的有2家，采用與擬購買方初步商定的談判價格的有1家，采用參考同類同條件房地產的市場價格的有2家，另有3家上市公司未披露投資性房地產公允價值的具體確認方法。由此可見，上市公司對投資性房地產的計價模式還是主要以傳統的成本法為主。但18家用公允價值模式計量投資性房地產后續價值的企業業績如何和其他采用成本模式計量的企業經營業績直接進行比較呢，又成了一個新的問題。

筆者認為，謹慎的運用投資性房地產公允價值計量模式，無疑是件好事。但具備公允價值模式計量條件的投資性房地產可自行選擇計價模式，又確實給這一行業的價值計量口徑帶來非統一標準，不利于同業態的業績比較和價值衡量。如此讓企業“靈活”的謹慎運用公允價值計量模式不如暫且緩行。

二、投資性房地產公允價值的確定帶有主觀性

新準則規定，投資性房地產采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

既然是估計，不同的會計人員采用相同的方法得出的結論可能不一致，確認金額不同，不符合客觀性原則。一般來講，采用公允價值計量方法比歷史成本核算的透明度更高，但公允價值的確定，有賴于活躍市場上的報價或最近市場上的交易價格或預期未來凈現金流量的現值，這些都需要有主觀判斷。公允價值目前常用收益現值法和市場比較法，收益現值法要求確定未來年度的收益和貼現率。未來收益是預測值，貼現率帶有會計人員主觀判斷，因此收益法得到的公允價值未必公允。新準則指南指出，在確認投資性房地產的公允價值時，首先考慮是否存在類似投資性房地產的市場價格，如果在活躍市場中在同一地理位置和相同狀況并且有類似的租賃和其他類似房地產的現時價格，則以該現時價格作為公允價值。指南同時指出，在不存在活躍市場的現時價格的情況下，企業應考慮種種不同來源的信息。而恰恰不同來源的信息可能會對投資性房地產的公允價值得出不同的結論。采用市場比較法，不可能有完全相似的房地產，確定的公允價值不可避免帶有會計人員的主觀臆斷，公允價值不能如實反映價格，會計信息質量大打折扣。因估值變量中主觀因素的存在，還可能給企業帶來一定的利潤調節空間。

公允價值是一種以市場輸出變量為參照基礎的估計價格（葛家澍，2006）。目前，西方國家的學者已構建了許多估價模型，但這些模型的共同點是都以一定的假設條件為前提的。這些假定條件并非在所有的投資性房地產企業都滿足，一旦假設不成立，估價模型得到的公允價值就會給決策者造成決策失誤。

我國當前缺乏一份詳細規范公允價值計量技術、并具有很強可操作性的執行指南。這些都會對公允價值計量的可靠性以及財務報告的可比性和透明度產生重大不利影響。

三、公允價值波動掩蓋企業正常業績

歷史成本計量的是實在的交易，是能為企業帶來真實現金流的交易。公允價值計量的則是根據假設條件或周邊市場同類業態的市場（實際上不可能找到完全相同品質或價值的參照對象）比較而產生的估計。例如，投資房地產，購入成本為1億元，如今漲到2億元了，按“成本法”，只要房地產不轉讓，賬面上只能是1億元；而按照新會計準則，如果該地產符合投資性房地產核算的兩個前提條件，該地產將可以選擇按“公允價值”計算，即市價真的升值到2億元，這塊房地產投資便可調整到2億元。公允價值計量模式與傳統的成本計量模式相比較而言，給予企業的經營業績帶來的巨大的想象空間。

即使公允價值如實反映市場價格，但是市場價格受市場供求關系影響較大，公允價值將變動頻繁。從而，投資性房地產以公允價值計量導致公司利潤、公司價值波動頻繁。

引入公允價值后，我國上市公司的財務狀況和經營成果將與我國變化多端的資本市場和宏觀經濟環境更為緊密地聯系在一起，資本市場和經濟環境的變化都會通過公允價值反映到企業的會計報表中。經營投資性房地產業務并選擇以公允價值計量模式的企業，合并會計報表所反映出來的凈損益會給會計信息使用者造成公司經營不穩定的印象。公允價值損益計入當期損益，稀釋了公司正常業績，給報表使用者造成誤導，從而影響公司健康、長遠的發展。

公允價值上漲形成的收益并不一定會給公司帶來現實的現金流。公允價值計量模式對投資性房地產進行價值核算會造成會計利潤和現金流不同步，加劇凈利潤與現金流背離程度，形成決策者決策困境。

四、會計準則要求謹慎應用公允價值計量模式

國際財務報告準則要求廣泛運用公允價值，以充分體現相關的會計信息質量要求。中國準則強調適度、謹慎地引入公允價值，主要是考慮中國作為新興市場經濟國家，許多資產還沒形成活躍市場，會計信息的相關性固然重要，但應當以可靠性為前提，如果不加限制地引入公允價值，就有可能會出現人為操縱利潤的現象。因此，中國投資性房地產、生物資產、非貨幣性資產交換、債務重組等準則規定，只有存在活躍市場、公允價值能夠獲得并可靠計量的情況下，才能采用公允價值計量（劉玉廷，2008）。這已經很明確說明國內準則對于投資性房地產應用公允價值計量模式采取較為謹慎的態度。

即使在投資性房地產公允價值計量模式應用的過程中，也體現了謹慎性原則。例如，當作為存貨的房地產改為出租或自用建筑物或土地使用權停止自用，改為出租時，涉及到的轉換日的會計處理。對歷史成本轉化為公允價值產生的損益，國際會計準則直接進入當期損益，我國準則規定，在增值時計入資本公積金，貶值時計入當期損益。即，在增值時盡量避免夸大當期業績，在貶值時應謹慎反映當期業績。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

在新推行的準則中允許投資性房地產采納公允價值計量模式是我國實現會計準則國際趨同進程中邁出的重要的一步。但是從宏觀上來看，我國現有的經濟環境和資本市場的條件還在不斷的完善和發展之中。從微觀上看，大多數國內公司在公司治理結構上還存在著一些問題，內部人和外部人之間的利益沖突并沒有得到有效的解決。所以對于公允價值在我國的推行并沒有一個十分成熟和完善的外部條件。其次鑒于公允價值作為一種計量屬性，其確認過程本身需要評估人員主觀的判斷、估計和預測，可能由此而影響按照公允價值披露的會計信息的可靠性。同時，公允價值的計量還要求能夠得到具有較高的獨立性和專業性估價信息，否則就有可能會導致這一類會計準則在執行的隨意性，出現人為操縱利潤的情況。所以在外部交易市場還不夠成熟的情況下，投資性房地產公允價值計量模式的運用需要慎之又慎。它不僅需要客觀的外部評估機構的支持，同時也需要完善各種相關的法規監督，以及相關會計人員與審計人員的專業素質的不斷提高。

[1]《中國新舊會計準則與國際財務報告準則的比較》德勤關黃陳方會計師行 HK-047-062006，（6）.

[2]周守華，張敬峰.新企業會計準則對財務管理的影響.會計研究，2006，（12）.

[3]王樂錦，我國新會計準則中公允價值的運用：意義與特征.會計研究，2006（5）.