宏觀調控下房地產的成本控制

張 錦

近年來，國家對于房地產價格控制的決心越來越大，調控政策不斷推出。從2011年初開始，央行不斷上調人民幣存貸款基準利率，各地相繼啟動“十二五”保障房建設規劃，頒布“新國八條”實施細則、房產稅改革實施細則等，而調控還遠未結束。作為國民經濟支柱產業的房地產業，雖然進入國家總體平穩的可控階段，但也進入了周期性調整階段。

作為商品房開發企業，房價雖然在漲，但是拆遷價格上漲遠遠快于房價，銀行融資下降導致綜合融資成本上漲，稅收也增加，開發商的價值空間被嚴重壓薄。因此，如何做到價格既不超越消費者可承受的支付能力，又能保證開發商有一定的利潤，是擺在房地產業面前的頭等大事，而房地產的成本控制則成為首要任務。

房地產的成本控制是一個動態的過程，由于市場經濟變化快，使得工程造價控制也變得更為復雜，這就需要房地產開發商對工程造價進行全方位、全過程的造價管理，才能提高投資方的經濟效益，進而在激烈的房地產開發市場競爭中立于不敗之地。房地產的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調研階段、設計階段、施工階段和結算階段。

一、前期調研階段

房地產工程開發的前期，開發商要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。房地產開發商從事項目開發的根本目的是為了盈利，對項目進行成本控制的目的是要取得經濟效益。因此，在選立項時就必須對開發項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本和利潤，分析潛在的風險，并在可行性階段把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就盡可能的減少了開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。

在項目投資決策階段，各項經濟決策都會影響該項目的工程成本，項目投資決策是否正確，直接關系到項目的建設成本和項目建成后的社會效益以及經濟效益。項目決策的內容是決定工程成本的基礎，項目決策的深度直接影響了投資估算的精度和成本的控制效果。因此，在項目決策階段，開發單位應著重做好以下工作。

1.市場調查研究。房地產開發商應調查國內外市場近期需求狀況，對未來市場趨勢進行預測，分析產品特點，并判斷產品的市場競爭力及進入市場的前景；對產品方案和發展方向進行技術和經濟方面的論證比較，在充分考慮市場、技術等因素的基礎上合理確定擬建項目的建設規模，努力實現規模效益。

2.確定建設標準。建設標準水平應與目前的經濟發展水平相一致，對不同地區、不同規模、不同等級、不同功能和不同消費群體要加以區別，充分研究建筑標準、質量要求、建筑材料價格等情況，合理確定建設標準。

3.編制投資估算。項目投資資金的籌措、工程設計招標和工程限額設計都要以工程建設投資估算為依據，因此，工程建設投資的估算要力爭準確。在進行投資估算編制時，一定要認真負責、實事求是，不可故意高估冒算，以免資金積壓和浪費，也不應有意少估壓價，之后再進行投資追加，打亂投資計劃。應注意調整不同地區、不同時間所引起的差價，同時注意項目投資總額的綜合平衡。成本管理人員應做好投資估算數據的積累，建立工程造價的信息網絡，及時收集相關的估算指標和信息，并結合實際情況對估算指標進行修正、補充和利用。為領導定位決策提供幫助，為后續的設計、施工和結算奠定堅實的基礎，使投資估算真正起到控制項目投資的作用。

二、設計階段

設計階段成本的控制幾乎是絕大部分開發商的弱項，由于設計方面的專業性比較強，要求有較高的設計水平和實際經驗，一般的開發商中很少有這樣的管理人員，因而對設計階段成本的控制幾乎無能為力。

設計階段的成本主要包括：土地成本。主要包括土地出讓金、補償金、大市政配套費用、土地稅費，該費用比較容易計算，按實際購買土地的費用計算即可；前期成本。主要包括測量費、設計費、報建報批費、臨時設施費用，測量費、報建報批費可根據政府收費標準計取，而設計費則與準備合作的設計公司收費標準相關聯；建安成本。主要包括室內建安裝修工程、設備安裝工程兩項，此成本則以公司以往項目最終結算進行分析得出經驗數據，可用于成本控制依據使用；市政環境成本。主要包括供電工程、供水工程、供氣工程、園林綠化工程、市政道路工程等，園林綠化工程一般在設計前可規定園建與綠化設計比例，一般綠化設計面積越多，園建設計面積越少，則可大大降低成本；開發間接成本。主要為監理費、質監費、防雷檢測費、消防檢測費、室內環境檢測費、咨詢費等，此類收費主要按公司與長期合作公司簽訂合同為依據計取。

三、施工階段

施工階段資金投入雖然較大，但成本基本定型，主要是保證工程質量與安全，控制額外費用的支出，及早發揮項目的經濟效益。對施工階段的成本控制，各房地產公司都非常重視，也都知道如果控制不好，最后的工程結算價會比合同價高，因而都花大力控制，以保證結算價與原合同價都不會相差太遠。

對于施工階段的成本控制，一般主要控制以下幾個環節：

1.控制設計變更。由于各設計機構和設計人員水平參差不齊，再加上設計過程中的一些主客觀因素的影響，在施工圖的設計中，可能存在設計失誤或不完善的地方。因此，想要完全避免設計變更是不現實的，只有盡量控制設計變更的發生，特別是應該把設計的變更控制在施工之前，不要等施工完后才發現要修改。

2.工程承包企業選擇。要選擇施工工藝先進、工期時間短、社會信譽好、報價合理、技術力量雄厚的企業。好的工程承包企業對于開發商縮短工期和節省工程造價方面來講是非常重要的。

3.監理單位選擇。開發商可以通過公開招標的形式，從眾多監理單位中選出業績好、信譽高、監理費用低、技術力量強的監理單位來進行監理。好的監理單位不僅可以把好工程質量關，而且可以幫助開發商提高經濟效益，控制工程成本的支出。

4.明確承包合同內容。在簽訂承包合同時，一定要根據建筑市場行情、建筑業的一般慣例和有關規范，明確施工中可能產生的職責不清、影響造價和延誤工期等因素進行事先約定，并以法律形式確定下來，以保證雙方按約履行。

5.控制工程變更簽證。對于工程簽證，開發商一定要加強管理、監督與審核。應在施工前認真審圖，找出設計的問題并及時變更，以減少返工修改的費用和簽證的次數。對于工程中的簽證，應分清是合同內包干的還是必須另外簽證的，以免重復計費。簽發工程簽證必須要有監理、甲方現場代表簽證，同時也必須經過開發商成本控制部門的核實。

6.材料設備價格。由于材料設備價格在建安工程費中約占60%，所以應作為建安成本控制的重點。首先要了解材料設備的市場價格，掌握市場價格的變化趨勢；其次做好材料的采購工作，在滿足施工和質量標準的前提下，通過招投標選擇質優價廉的產品；其三對于施工企業自行采購的材料，重點控制材料價格和質量，可以推薦但不指定品牌以供選擇，并監督材料的進場質量。

四、結算階段

結算階段包括直接和間接兩種效益。直接效益指嚴格按照工程量清單或者定額計價方式計算工程量及綜合單價分析，匯總出整個工程各個單項工程結算的造價，作為工程款支付依據，即為該項目的最終建安成本數據；間接效益主要是統計分析再利用，即根據本公司已做項目或者分析其他項目來結算數據，按分部分項進行分析，通過找出差異且進行對比分析，匯總出不同類型的住宅或別墅的單方造價，并且可以用于后期購地或者項目測算用，效益更為長遠。

結算階段的成本控制主要包括以下幾個方面：

1.結算工程必須按照設計圖紙及合同規定全部完成并且驗收合格，如有撤銷或甩項應有手續，并在結算中予以扣除。

2.準確計量工程量的增減，嚴格執行投標單價或簽證的價格，并注意與合同文件的對照。

3.嚴格按合同及相關協議的規定，合理確定工期獎、優質獎等相關費用。

4.認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算的質量。

5.正確處理索賠費用。

房地產成本控制是一個復雜且多變的費用控制。如果一個企業可做到三個階段的成本控制，該項目的成本可有效地減少，最終項目的利潤及收益可大大增加。開發周期對資金的流動具有較大的作用，資金流動得越快則收益越大，成本控制如果能把握住這三個階段，并把這三個階段認真做好，則可大大減少開發周期，時間效益也等同于原效益，但成本控制收益卻大大增加了。所以只有做好設計階段、施工階段和結算階段的成本控制，一個項目才可以有效地控制成本，增加更多的收益。

五、提高經濟效益的建議

國家宏觀調控對于房地產行業即是機遇也是挑戰，對于規模大、項目多、財務相對穩定的開發商而言，競爭優勢是顯而易見的。在項目運作方面，如果開發商能夠在控制成本的同時，采取一些“短、平、快”的操作手法，不僅可以提高開發資金的滾動速度，更能降低總體成本，增大獲利空間。在稅收和政府規費方面，開發商除了嚴格控制成本，還可以利用當地的稅收和收費政策進行籌劃，如充分利用優惠政策等，則還是有不少費用控制空間的。這些措施都將有助于開發商控制房價，提高利潤。

結束語

房地產企業的成本控制不是某個環節的控制，而是全過程的控制，它需要有完善的成本控制體系，通過不斷加強實施過程中的監督和分析，并及時反饋信息，為企業營銷策略的制定和調整提供依據，最終使企業獲取更大的經濟效益。