社會管理轉型時期 提升房地產估價中介服務之對策

王 雄

當前我國正處在改革發展的關鍵時期，機遇與挑戰并存，成就與問題共生。隨著經濟體制改革的深入推進，社會成員民生訴求日益凸顯；隨著利益格局的深刻調整，社會公平問題愈益成為社會焦點；隨著社會結構的深刻變動，各類深層次矛盾和問題浮出水面。從一定意義上說，中國的改革與發展已經進入了以加強和改善社會管理促進社會建設以及其他方面發展的新的歷史階段。

一、社會管理轉型時期，社會管理面臨的主要問題

（一）管理理念偏狹

一些領導者和管理者把社會管理僅僅理解成“官”對“民”的管理，把人民群眾僅僅當成管理的對象，忽視人民群眾在社會管理中的主體地位和主動性積極性的發揮。由此導致“強制型管理”、“高壓式管理”等現象，甚至引發社會成員與政府部門的對立。

（二）管理體制僵化

從總體上看，目前我國一元化的管理體制與多元化的社會發展趨勢很不適應，如何建立與完善黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與的社會管理體制和管理格局，是一個迫切的任務。而一些地方黨政管理者甚至以“維護社會穩定”的名義把某些高度集權的管理體制固定化、模式化，嚴重制約了社會主體力量積極性的發揮。嚴重阻礙了信息的雙向流通，使得矛盾更加激化，出現了很多不應該出現的社會突發事件。

（三）管理手段陳舊

有的地方黨委、政府習慣于以高壓的手段處理社會矛盾尤其是突發事件，不僅難以化解矛盾和問題，而且有可能使問題增生、矛盾激化。有的領導干部還停留在一些陳舊思維方式和工作方法中，一遇社會矛盾和突發事件，就斷定“必有壞人挑動”、“群眾不明真相”這種觀念和方法，極易引發更大的矛盾。這種管理手段，必然導致管理死板，社會團體和群眾參與度降低，而各個領導階層必然也就成了瞎子摸象人，很難從大局出發，思謀長遠的考慮社會管理的方式，方法，手段。

（四）管理成本超重

一些地方由于尚未形成多元化的雙向互動的管理體制和管理格局，手段方法單一，缺乏人民群眾的積極參與和全力支持，因而在社會管理上往往事倍功半，尤其在化解社會矛盾、維護社會穩定問題上，高投入、低效益的現象經常可見，嚴重增加了國家與人民的負擔。因為缺乏群眾的參與，導致在實際情況摸底和匯總階段的部分部門和人員的利益堡壘使得制定管理引導政策方面表現出事倍功半。

以上種種困境表明，轉變社會管理的指導思想，推進社會管理體制的創新，密切適應社會發展的需求和人民群眾的期待，構建科學化的社會管理格局，迫在眉睫地提到各級黨委、政府的面前。

房地產作為一個民生產品，其供給的方式，市場交易的方式，方法，參與主體的各種行為等都會成為影響全民住房福利的社會管理的根本問題。房地產估價行業作為房地產行業鏈條中的一環，其行為以及專業的水平等都會對房地產行業的健康穩定的發展提供重要的幫助。要使得房地產估價行業發揮其對房地產市場的良性作用，房地產行業首先必須認識清社會轉型時期面臨的社會管理問題，其次結合自身在近年的房地產市場化發展的過程中存在的問題著手，制定出本行業在加強社會管理方面應該采取的措施，以期發揮房地產估價行業應該承擔的社會管理職責。

二、社會管理轉型時期，我國房地產評估行業存在的主要問題

（一）社會管理轉型時期，我國房地產評估機構產權不明晰

1.房地產評估機構和人員未真正實現脫鉤。其主要表現是：第一，估價人員的人事關系一般委托在當地的人才交流中心，在委托過程中人事代理合同的認定還不規范，只是在表面上實現脫鉤，估價機構的管理部門仍是原來的主管部門，估價人員仍可以在原來的主管部門任職，并未實現真正脫鉤。第二，估價機構雖然已經脫鉤改制，但是其主要業務來源仍然是原主管部門，與原主管部門是利益共同體，兩者在經濟上并未實現脫鉤。第三，估價機構與原主管部門的人員之間維系多年的上下級關系或者同事關系，使得原主管部門的有關領導和職工存在“感情色彩”，在工作中會對其脫鉤改制出去的估價機構給予照顧。房地產估價業產權制度的變遷實質上是對原有利益的二次分配，在分配過程中原有既得利益集團必然會設置重重阻礙。所以，雖然按照國家的要求，房地產估價機構脫鉤改制已進行多年，但實際仍被原有的房地產管理部門或個別領導控制著，房地產估價業產權制度的徹底改革還有一個過程。

2.房地產估價機構都是有限責任公司制的私有產權。在估價機構產權的私有化過程中，機構改制方式存在合伙制和有限責任公司制兩種方式，合伙制要求出資人承擔無限連帶責任，工商注冊方式為“個體戶”或“私有經濟”，而合伙制在工商、稅務等部門的法律法規和政策不配套，因此作為房地產估價機構的出資人一般選擇有限責任公司制。選擇有限責任公司制的優點是各出資人按所出資金的比例享有公司的產權比例和承擔公司的債務，同時根據《房地產估價機構管理辦法》，設立房地產估價機構要求其法定代表人是專職注冊房地產估價師，而不能是國家機關行政或事業單位的工作人員。

根據《房地產估價機構管理辦法》的規定，房地產估價機構采取有限責任公司制，一級機構注冊資金也僅為200萬元，因此采取有限責任公司制形式的估價機構受公司組成方式和注冊資金限制較多，不能為委托方提供信用支撐，也無法約束機構自身的職業道德，導致估價機構的社會信用度不高，估價行為約束力較差。另外，房地產估價機構經營效率低下。因為在有限責任公司體制下，部分出資人的經濟行為是以獲得分紅為主，認為自己所占的股份少，對公司的事情就不盡心盡責，從而導致運營效率低下。

（二）社會管理轉型時期，房地產估價行業法制建設滯后

中國現有三大中介行業：律師、會計師和估價師，前兩者已有《律師法》和《注冊會計師法》，但目前還沒有《估價師法》。國家房地產管理部門根據房地產估價發展的要求，相繼制定了《房地產估價師注冊管理辦法》《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價機構管理辦法》等規章制度，初步形成以估價機構資質標準和估價師注冊為核心的房地產估價法律法規體系。但房地產估價各項法律、法規和規章制度的實施細則仍然缺失，針對企業改制、征稅、拍賣等不同用途的房地產評估相關技術標準、技術規范還沒有制定。

（三）社會管理轉型時期，估價人員的素質難以滿足行業發展的需求

1.估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。

2.注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于中級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新入業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。

3.估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高，房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。

（四）社會管理轉型時期，估價人員的社會訴求和團體聲音缺乏溝通渠道

專職估價人員的社會訴求從形式上來說，雖然可以通過各級估價協會實現溝通，但各個估價企業因為自身業務繁忙或因為自身社會角色的普通，沒有專職或固定的部門去收集估價師的個人社會訴求，也就無法去反映到各級的估價師協會。這樣一來，使得這個群體成為一個典型的夾心層。同時，很多估價人員在參與城市改造的過程中，深入基層，深刻了解拆遷戶的具體訴求，而相關部門也沒有把握這一重要的信息傳送渠道，使得信息交流不流暢，社會管理成本加大，導致很多社會突發事件。

三、社會管理轉型時期，促進我國房地產評估行業發展的對策

（一）社會管理轉型時期，加強對房地產評估市場環境的完善與監管

房地產評估行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收入主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業間的競爭處于不平等的環境之中。今后應加速評估機構脫鉤改制工作，使評估機構真正成為獨立的中介機構，在平等競爭的環境中以質取勝，提高房地產評估行業的估價水平，同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。房地產主管部門要組織對房地產估價市場的調查研究，制定估價市場運行和監管規則，明確估價的違規性質，制定懲罰機制，同時執行，追究相關人員的行政或法律責任。

（二）社會管理轉型時期，完善法律法規體系建設

為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。

（三）社會管理轉型時期，對估價機構和估價師實行分級制動態管理

根據業績對估價機構進行評級，對估價機構實行優勝劣汰，并根據業績進行年終檢查，對所有機構重新排序，接受社會的監督和檢查。對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業績、執業年限和所通過的分級考試。根據估價師執業能力的差異、估價經驗的不同等情況，確定相應的執業范圍和執業要求，確保估價師盡其能而不超其能。估價師業績突出，經考試和考核合格，可晉升為高級估價師。高級估價師如出現質量事故、職業道德等問題，應降為中低級估價師，直至取消估價資格。

（四）社會管理轉型時期，全力推進房地產評估行業信用體系建設

目前，注冊房地產估價師和一級房地產估價機構的信用體系已經在國家和省級房地產估價協會建立和使用，但是二、三級房地產估價機構的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產估價行業的信用狀況。對各級估價機構、注冊房地產估價師實行誠信預警機制和失信懲戒機制，建立估價行業優秀的信用基礎。督促估價行業遵守本行業及相關行業的法律法規和技術規范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。

（五）社會管理轉型時期，要積極開展形式多樣的再教育

房地產估價在我國屬于新興行業，行業建立時間較短但對專業技術要求較高。它不但要求估價師熟練掌握房地產估價專業知識，而且還要求估價師具備廣泛的經濟、法律、建筑、財務等方面的知識。作為新興行業，人事估價的人員來自不同行業，既有相關專業人員如測繪、土地管理、財會、建筑、經濟等專業，也有其他行業專家如數、理、化、文等專業的專家，估價人員的知識面和專業水平參差不齊。估價師們雖然都具備一定的實際經驗且在知識結構方面各有所長，但隨著房地產市場的進一步發展和規范以及住宅業作為國民經濟新的增長點，二、三級市場必將日趨活躍等，對估價師的專業要求也將越來越高。估價師不能故步自封，必須更新知識，才能跟上市場發展變化的要求。

（六）社會管理轉型時期，必須構建估價人員信息溝通渠道

房地產估價企業屬于中介機構，從規模上來說，是規模小，數量大。估價人員在日常的業務中，對房地產市場的把握，對國家房地產市場的宏觀調控政策以及城市的發展等都有自己獨到的見解，這些見解應該成為相關部門調控房地產市場，進行城市規劃和規范房地產估價行為的重要參考依據，所以構建其信息溝通渠道，與國與民都是百利而無一害。相關管理機構應督促企業盡快建立信息員溝通機制，方便信息傳達，共同減少社會管理成本。