簡析經濟適用房制度
——以泉州經濟適用房為例

鄭冰京

（福建師范大學公共管理學院，福建 泉州 350007）

簡析經濟適用房制度
——以泉州經濟適用房為例

鄭冰京

（福建師范大學公共管理學院，福建 泉州 350007）

經濟適用房推出以來受到了廣大居民的關注，在其政策的實施過程中存在著一些問題，本文試分析其中購買對象界定不明、并不適用、房價失控等問題，并提出一些改革的建議，完善經濟適用房制度。

經濟適用房；經濟性；適用性

從改革開放至今，我國的住房政策從建設和發展城鎮住房，提高居民住房水平，改善人民居住環境等，經歷了30多年的發展歷程。1998年以取消福利分房為標志的中國住房制度改革拉開序幕，經濟適用房也由此進入中國城市居民的視野。從最初的“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”，到2003年以后定位為“面向中低收入家庭的保障性住房”。近年來，經濟適用房建設步伐加快，2008年全國經濟適用房新開工9000多萬平方米，竣工6000多萬平方米。本文試結合泉州市的經濟適用房現狀，分析經濟適用房政策在實施中存在的問題，并提出可行性建議。

一、經濟適用房政策實施中存在的問題

1.購買對象界定不明。國務院1998年23號文件規定，經濟適用房的購買對象是中低收入家庭。那么對界定家庭收入情況就成了經濟適用房定位的關鍵。就整個社會來說，目前沒有一個權威的部門來制定家庭的收入標準，金融機制的不完善使得個人經濟收入的多少難以界定，這就為政策執行留下了很大的漏洞，使得擁有價格優勢的經濟適用房面對大量的購買者。如在泉州的經濟適用房申請條件中，符合條件的人占了80%，僅按收入的多少來判定會增加大量的購買群體。很多中低收入的家庭在眾多的購買者中很難搖到號。而且一旦面對不同需求的群體，在經濟適用房的面積建設上也會出現偏差，來滿足一些中高收入家庭集團的需求。另一方面，購買者中中低收入者比例并不大，中低收入家庭有的搖不到號，有的是搖到號了卻仍承受不起經濟適用房的價格，從而使國家有關經濟適用房的政策不能有效地貫徹，經濟適用房的經濟性未發揮出來。

2.經濟適用房并不“適用”。為了保證經濟適用房真正提供給中低收入家庭，我國有關經濟適用房的政策制度不僅對經濟適用房的供應對象有所限制，而且對面積也做出了規定。如2004年出臺的《經濟適用房管理辦法》明確規定，“經濟適用房要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。”［1］2007年11月31號頒布的《經濟適用房管理辦法》再次強調，經濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。但有些地方在實際操作的過程中，把經濟適用房搞得與普通商品房差不多。在許多地方的政策中，沒有對經濟適用房的建筑面積作出嚴格而明確的上限規定，許多開發商為了得到更多的經濟利益，往往把經濟適用房的面積建得很大，以此來降低成本，以至于目前市場上有的經濟適用房建到了120多平方米、150多平方米，而100平方米以下的房子卻很難找。不僅戶型越來越大，而且機動車位也越來越多，使得經濟適用房離其最初的功能和定位越來越遠了，對于真正的中低收入者來說根本買不起這么大的房子。更多的開發商為了降低開發成本，往往把經適房小區建在較為偏遠的郊區，這些地方交通極為不便，無形中增加了購房戶的交通成本。如泉州在江南浮橋一帶的“高科雅園”臨近南安，距離市區二、三十公里，只有一條公交線路可到市區，對于在老城區工作的人來說極為不便。且周圍多是工業廠區，生活設施也不完善，給購買者的生活帶來了極大的不便。

3.房產價格失控。根據《經濟適用住房價格管理辦法》規定，新建經濟適用房價格構成包括以下8個要素：（1） 建設用地的征地和拆遷補償、安置費；（2）勘查設計和前期工程費；（3） 建安工程費；（4）住房小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）；（5）以上4項之和為基數的2%以下的管理費；（6） 貸款利息；（7） 稅金；（8） 3%以下的利潤［2］。有關資料顯示，目前商品房房價構成因素中土地出讓金占5%～20%，建設成本占40%，稅費占30%～35%，利潤占10%～20%。從理論上來講，經濟適用住房單價與同地段、同檔次商品房單價相比，應該要低15—30%。但在實際購買時，昂貴的價格使很多好不容易搖到號的選民放棄了經濟適用房的購買。

4.水電等基礎裝修問題。很多經濟適用房只建了一個毛坯房，連水電都只是布管線在門外。如在“高科雅園”中，筆者看到已交房的經濟適用房，打開房門只是一間空房，連房間都沒有隔開，這在無形中又增加了購房者的裝修費用。人們在購得此類房子之后，還要花費大筆資金用于水電等基礎裝修。相當一部分低收入人群在繳清房款或首付后，積蓄所剩無幾。經濟適用房面向的是中低收入的家庭，他們在買房時就會出現經濟緊張的局面，根本沒有經濟能力再支付昂貴的裝修費用，因此有一部分業主就會由于沒錢裝修而讓房子白白閑置。筆者看到這一小區在2009年就交房了，而真正入住的卻為數不多。與其中一業主交談了解到，很多是由于無力再支付裝修費用而只能望“房”興嘆！

二、關于經濟適用房改革的建議

1.合理界定受益對象的收入標準，真正體現經濟適用房的經濟性。為確保經濟適用房供應對象的準確性，可以以家庭收入和家庭住房面積兩項標準為依據來衡量。由于居民家庭收入是一個變化的概念，而且因地區之間經濟發展的不平衡，因此要因地制宜，根據不同地區的不同情況界定中低收入家庭。從住房面積來看，各地應根據實際情況，結合中低收入居民家庭實際需要合理確定，基本戶型應保持在略高于當地人均住房面積標準的水平上，并根據發展情況及時做出調整。可以成立相關的監督機構，對經濟適用房的購買對象進行仔細的審查與核定，保證經濟適用房真正到達中低收入者手中。同時，也要對轉賣經濟適用房的情況進行嚴格審查，防止高收入者通過各種手段取得經濟適用房［3］。國家稅務總局2006年11月8日發布《個人所得稅自行納稅申報辦法（試行）》明確，年所得12萬元以上的納稅人須向稅務機關進行自行申報，可以充分利用該申報信息。2005年7月1日起，央行力推的全國個人征信系統在北京等8個省市聯網，至當年年底，所有商業銀行和部分有條件的農村信用社聯合起來實現個人信用信息的共享。個人信用信息可客觀準確反映個人和家庭收入情況，房管部門在審核時應充分利用，同時加大對虛假申購的懲處力度，實行問責和追償制度，對出具假證明者，追究其有關單位領導及經辦人的責任；對申請人弄虛作假購買經濟適用住房的，收回該住房，由其本人負責因此造成的一切經濟損失，以杜絕購房者造假。

2.嚴格控制建筑開發面積，確保經濟適用房的適用性。經濟適用住房必需滿足經濟性和適用性兩大標準。經濟性要求房屋價格不超過購買者的購買能力，適用性要求戶型面積合適、實用。2007年8月，國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，更加明確了“經濟適用房供應對象為城市低收入困難家庭，并與廉租房保障對象相銜接”［4］，建筑面積控制在60平方米以內。嚴格控制建筑開發面積，確保購房者能買得起房。要讓高收入者覺得犯不著按略低于市場價的價格去購買那些面積小、居住環境嘈雜等有著種種缺陷的經濟適用房。當然，位置偏遠只能是相對的，如果因距離主城太遠且交通不便而造成購房者生活不便，那自然就違背了“惠民”的本意。在“簡單裝修”的問題上，雖不能以“強制消費”為前提，但也必須提供必要的水電等基礎裝修，使業主在買房之后就能住進去，從而真正體現適用性。

3.控制價格濫泛，確保經濟適用房的保障性。經濟適用房推出后，房價過高與居民購買力偏低的矛盾相當突出，加上交易秩序的不規范，不少地方經濟適用房出現滯銷乃至積壓現象。對此必須采取積極的應對措施，進一步健全和完善經濟適用房價格管理和調控體系。目前經濟適用房價格仍然較高，多半是由于經濟適用房的價格構成不規范、市場價格秩序混亂造成的。因此，政府一要從源頭上控制房價，加強對經濟適用房成本費用的控制，嚴禁亂攤虛置成本，完善經濟適用房價格管理的各項法律規章及實施細則，規范各市場主體的價格決策行為。二是要加大價格的執法力度，嚴厲查處越權定價、牟取暴利、價格欺詐等各種違法行為，扭轉住房市場價格秩序混亂的局面，維護購房者的合法權益。

4.讓“居者有其屋”的定位及建議。我國經濟適用房的政策設計還是以所有的人都擁有自己的住房為前提，以大規模建造、優惠向中低收入群體出售住房為辦法。但是，以我國目前的國情，是否能支撐人人有房這樣巨大的目標？中國百分之七八十的居民都屬于中低收入群體，向如此巨大的人群提供優惠房產，政府是否有能力承擔如此大規模的經濟適用房的減免優惠？因此，在“居者有其屋”這一問題上，政府的立足點應當是保障戶戶有房住，而不是戶戶有房產。對于最低收入群體的住房問題，政府可以向他們提供廉租房；而對于中等收入群體的住房問題，可以通過采取一定的措施在市場框架下予以解決。目前我國以出售房產為主的流通格局已經形成，不宜急于調整經濟適用房的存量結構，而應該在增量結構中逐步擴大租賃比重。當前政府的政策可以向住宅租賃市場和二手房市場傾斜，為其創造政策環境，大力扶持房屋租賃業和相關中介機構的發展。在政策上推動二手房逐步向住宅租賃業發展，而不鼓勵在住宅消費者之間流動。

最后，筆者認為，未來經濟適用住房制度的發展趨勢，必須與經濟租賃住房、限價房、經濟適用住房租售并舉結合起來，組成一個豐富的、多層次的、完整的住房保障體系，共同解決中低收入階層的住房問題。這樣，高收入的富裕階層主要依托商品房，購買房產；中低收入階層（中等收入階層為主）可以通過以售為主的經濟適用住房解決住房問題；而真正的低收入困難群眾則可通過廉租房或經濟適用住房租賃等保障方式解決住房問題。因此，因地制宜完善經濟適用住房制度，建設有中國特色的住房保障體系是一個必然的選擇。

［1］國務院.經濟適用房管理辦法［R］.北京：北京人民出版社，2004.

［2］謝家瑾.當前房地產市場與房價問題［J］.城市開發，2005.

［3］鄔滋.經濟適用房政策存在的問題及相關對策和建議［J］.城市開發，2004，（6）.

［4］國務院.國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見［M］.北京：北京人民出版社，2007.

On the System of Econo mically Affordable Housing——Taking Quanzhou as example

ZHENG Bing-jing
（Fujian Normal University，Quanzhou 350007，China）

Recently，many people have shown their increasing interest in the economical affordable housing since it came to themarket.However，there are still some problems in the process of its policy implementation.This paper tries to analysis some existed questions such as the defining unknown of purchased items，inapplicability，and housing pricesoutof control，and put forward the suggestions for improvement of thehousing system.

economically affordable housing；economy；applicability

F293.31

A

1009-6566（2011）01-0079-03

2010-10-09

鄭冰京（1976—），女，福建泉州人，福建師范大學公共管理學院碩士，研究方向為社會學。